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明年楼市会怎样?业内:核心二线城市限购等调控政策优化空间大

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2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,利好政策频出,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。对于2023年中国房地产市场趋势,中指研究院常务副院长黄瑜认为,“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展。

有数据统计,2022年已有超300省市(县)出台政策近千条,达到近年峰值,政策力度进一步加强,多地房贷利率达历史低位。进入11月,多项重磅政策落地,“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度,后续商业银行积极跟进落实资金支持,“第二支箭”“第三支箭”接连落地。

中指研究院常务副院长黄瑜介绍,市场方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨0.06%,涨幅较去年同期收窄2.4个百分点;百城二手住宅价格累计下跌0.55%。重点100城1-11月新建商品住宅成交规模同比下降36.7%,尽管需求端政策不断优化,但多地疫情反复、“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期,年底市场表现未见好转。

土地方面,全国300城住宅用地供求两端均缩量明显,绝对规模均降至近十年同期最低水平,流拍撤牌率仍在高位,土地底价成交占比持续走高。民企拿地意愿不足,央国企二批次后拿地渐显乏力,地方国资拿地金额占比逐批次走高,托底现象明显。

企业方面,2022年1-11月,TOP100房企销售额同比下降42.1%,16家房企业绩超千亿,较去年同期减少16家;拿地总额同比下降50.5%,头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。

对于2023年中国房地产市场趋势,黄瑜认为,在房地产调控上,中央继续坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面有望继续调整;企业合理融资需求将继续得到支持,资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。

从需求端来看,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平。

供应端,新开工一方面受销售端恢复节奏制约,另一方面,近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模,2023年,新开工面积或继续下降。投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,“保交楼”政策持续发力下,竣工面积有望逐渐改善,进而对开发投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野

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