武汉楼市：这些区域买房升值潜力大！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，明年有结婚的打算，现在想要购买一套房子作为婚房，但是我俩工资都不高，预算比较有限，我想在郊区购买一套面积较大，品质较好的楼盘，房价也不高，但是他妈妈更想在市中心购买一套二手的老小区，说这里有丰富的教育资源，以后孩子上学的话比较方便，我想知道这两种房子哪个升值空间更大，更值得我们购买呢？

汉叔：你好，老破小地段好，所在区域发展成熟，周边配套齐全，有丰富的教育和医疗资源，交通便利，通勤时间短，但是楼龄较高，小区环境差，缺乏物业管理，户型面积较小，居住体验感较差，增值空间不大。远大新一般位于郊区，房价较低，面积较大，小区环境较好，居住舒适度较高，但距市中心较远，通勤时间较长，教育、医疗和商业配套不齐全，生活氛围不浓厚。武汉的老破小有稳定的学区，通勤方便，生活便利，但交通拥堵，房价较高，附近的上班族和有学区需求的人群会选择老破小。远大新居住环境较好，舒适度较高，以后会通地铁，出行更加便利，预算有限且对居室有要求，或者看好某个新区发展前景的人会选远大新。老破小升值空间有限，多数老小区房价不断下跌，成交量较少，而且房龄较高的楼盘会影响房贷额度，使得年轻人的还款压力更大，而多数远大新周边配套不断完善，而且随着城市板块不断外拓，现在的郊区可能会成为以后的市中心，发展潜力巨大，房价不断上涨，升值空间较大，比较建议购买。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，想给女儿买套房，现在她正在读大学，所以近5年内我会考虑出租，之后可能会自住，也可能根据女儿今后的上班地点做出一定的调整，所以整体偏投资多一些，目前看中了华侨城欢乐国际，如果是10楼左右，对口的学校是武汉小学，请问值得入手吗？

汉叔：你好，武汉房产可分为以下几个层级，第一层级是学区房，保值增值能力强，学区房有不同类型，第一类是内环的顶级新房和次新房，配套的是武汉原校，比较稳妥，如武汉天地等楼盘。第二类是主城核心的一些楼盘，地段较好，对口的学校是名校分校，比如伟鹏万科御玺滨江等。第三类是三环外的一些楼盘，对应的学校也是名校分校，但是地处新区，开办时间不长，师资和生源有限，需要时间发展，如华润二十四城等。第二层级是内环滨江的楼盘，这里地段较好，发展潜力巨大，购房可关注二七滨江和武昌内环滨江等地。第三层级是光谷，该板块发展好，热度高，可重点关注光谷中心城和关山大道等区域。华侨城欢乐天际位置好，规划好，交通路网发达，出行便利，周边配套齐全，但是对口的武汉小学分校需要时间发展，办学质量难以保证。

提问：汉叔，您好，我是武汉本地人，已婚，现在想要购买一套房子，但是不知道那些板块更值得选择，我了解到光谷东发展较好，除了这里还有哪里是价值高地，比较值得购买呢？内环滨江怎么样呢？

汉叔：你好，目前光谷中心城热度较高，聚集高精尖产业，发展潜力巨大，但是房价难以超过土地稀缺、价值较高的城市核心区，内环滨江地段较好，未来房价可能会突破10w＋，目前内环滨江的产品多集中在武昌，未来还有纯新盘入市，价格也比汉口便宜。

提问：汉叔，你好，买房小白，今年打算买房结婚，但是没有买过房子，一点经验也无，看了不少关于房产知识的介绍，还是有点迷惑，请问买房要考虑的因素那么多，重点要注意什么呢？是地段、价格还是其他？怎么样才能称之为优质资产呢？

汉叔：你好，买房需要考虑的因素从高到低排列依次是：1.价格，建议选择小区同户型中楼层的平均价格的折扣率高的；2.杠杆率，建议选择低首付产品，最好不超过30%；3.发展潜力，具有发展潜力的板块一般空地多，可发展空间大，多为近郊，如果在产业和通勤上都规划较好的话，那这个板块肯定是具有较好的发展前景的；4.租金回报率，好的房子能做到2%以上。以上四点是针对投资用户而言，如果是用来自住的话，还需要着重考虑两点：1.小区品质，具体包括物业、外立面、绿化、人车分流、社区配套；2.户型装修，选择装修好的房子对买房者而言可以省下装修费用。房子的流动性是很重要的。如果一套房子出售难度过高，其资产价值是有限的，举两个例子：一是主城区的老破大，很难获得收益，需要市场行情极好才能卖出好的价格；二是远郊高品质房，产品好，位置却极差，这样的房子同样不具流动性，价值有限。好的房产需要满足三方面的要求：1.租金收益；2.增值收益；3.房产抵押资金。武汉买房建议，详见知识星球。

提问：汉叔，你好，武汉工作，感觉光谷的发展还不错，光谷未来发展如何？值不值得建仓光谷？

汉叔：你好，光谷位于武汉东南方向，又称东湖高新区，是国家光电子产业基地，汇聚众多产业园区、高等院校以及科研场所，包括光谷核心区、光谷中心城和花山生态新城。光谷核心区中有许多高新产业园与一众优质高等学府。光谷中心城分为核心区域与未来城，核心区拥有光谷生物城、光谷金融中心、光谷科技大厦等资源，光谷未来城是一个规划远大的硅谷小镇，区域与光谷核心区、光谷中心城连通性很强。花山生态新城是一个宜居板块，区域内绿化率极高，还拥有丰富的湖景资源，主要承接光谷核心区外溢购买力。光谷产业十分发达，目前GDP增长居武汉市首位，而政府对光谷的发展也极为重视，“光谷科创大走廊”规划已经启动建设，高新企业陆续入驻，高科技人才不断流入，“百万大学生留汉计划”也卓有成效，每年有近10w的大学生落户在光谷，住宅需求量可想而知。而目前光谷片区内新房供应不足，市场上主要是二手房，房产供不应求的状况短期内不会改变，光谷的房子还有巨大的升值空间。因此，在武汉建仓，光谷仍然是不二之选。