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11月上海新房成交量大幅反弹,二手房交易量维稳,两类产品很难卖

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新房入围分降低,郊区楼盘去化难度增加,二手房挂牌量持续走高,房东被迫降价出售,上海楼市真的凉了吗?然而实际情况并没有那么糟糕。

中指研究院数据显示,2022年11月上海新建商品住宅成交105.64万方,环比增长86.12%。受到第七批次新房供应量激增,11月新房供应面积达到130.36万方。

另据不完全统计,11月全市二手房成交总量约为16593套,环比几乎持平,同比增长13.6%。虽然上海楼市在近几个月进入了调整周期,不过11月市场还是走出了一波小幅反弹的行情。

上月新房成交量大增,八批次箭在弦上

11月上海新房成交量环比大幅增长,主要由于第七批供应量大,叠加第五、第六批次尚未清盘的项目,市场上可选房源较多。不过从今年下半年上海新房市场的成交面积来看,11月的成交量依然略低于7-9月的整体表现。

当然11月上海新房供应量的增加,在一定程度上分流了大量高分客户,导致部分热门板块新房没有触发积分,甚至无需积分即可轻松入围。比较典型的案例,市区如静安大宁的市北华庭和徐汇长桥的地产尚海悦庭,此前都是高分候选楼盘,最终两盘都意外没有触发积分。

而今年热度颇高的大虹桥,因为新盘扎堆,最近认购项目出现了客户不足的情况,上周,招商璀璨时代二期最后时刻才刚刚达到触发积分的条件,而此前较热的蟠龙府二期前2天的认购率还不足100%。除此以外,此前摇号老大难的浦东,这一次7盘同日认购,结果仅有2盘触发了积分,冷门不断。

由于新盘扎堆入市,市场分化也格外明显, 影响较大的就是郊区的新盘,热门板块及高性价比的楼盘或将突围,而那些远离轨交,周边配套比较薄弱的项目,或将面临去化的压力。若不出意外,后续郊区及五大新城的新房,无需积分就能入围或将成为主流,部分远郊项目或面临较为严重的去化压力,一方面会全面启动中介分销,此外更多的折扣力度或也将成为常态。

年底将至,新房供应量仍将处于高位,网传消息称,上海第八批次集中认购或将于本周上会,最快将在12月中上旬发布。

据不完全统计,第八批次预计会有近30个新盘,市区的供应量依然较为充裕,尤其是杨浦区,前期出让的多个地块项目将兑现入市,而闵行、宝山、大虹桥等热门近郊板块也将大量推盘。

第八批预计入市新盘,仅供参考

二手房挂牌量持续走高,两类产品交易难度大

二手房方面,11月全市成交量约为16593套,与10月基本持平。从交易量来看,上海11月份二手房的成交量虽然与10月相差不大,不过同比去年还是有小幅上扬。

上海的二手房市场在6月疫情后,曾迎来一波交易高峰,一方面是疫情期间积压的购房需求较多,另外,三价就低放松,房贷利率下调以及放款时间缩短,都促进了二手房交易回暖,在经历了6月过渡期后,7、8月份,全市二手房交易量突破1.9万套,不过在8月后成交量逐渐呈下降态势,10-11月均的交易量基本回落到1.6万套左右。

数据来源于综合整理,仅供参考

截至11月底,网上房地产二手房挂牌量为14.16万套,环比上升约4.51%,可见挂牌量依然在小幅走高。

上海某连锁中介相关人士向网易房产表示,11月二手房挂牌量略有增加,但增幅相比9-10月已经大幅放缓,目前看房客户量较为平稳,在市场行情影响下,买家也都较为理性,观望情绪明显,而房东也在转变态度,愿意在价格上做出适当让步。

当然,上海新房市场成交量增加,在一定程度上稀释了二手房的购房需求。在这其中,市区的“老破小”和高总价的老房成为降价主力。由于这些房源在居住性上存在较大的短板,成为二手房市场上的“滞销品”。

尤其是千万级别预算的购房者,市区新房依然受到限价影响,加上可选的新房又比较多,马上第八批次新房将接踵而至,新房的入围分数也更为友好,因此市区的次新二手房反而成为很多购房者的备选。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,未来一段时间市场可能出现两极分化情况,“老破小”价格普遍降幅5%-8%,部分品质差的降幅达10%,总价千万元价位的房源出售较难,尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大,品质相对好的次新小区房源抗跌。

卢文曦还强调,今年以来新房供应量源源不断,并且目前买家对于品质的要求越来越高,一直在分流二手房客户,因此,今年以来二手房交易压力不小。市场有这样的表现可以看出二手房消费同样也存在韧性,这和近期政策不断出利好,并且落地兑现的速度比较快有关联。

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