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深度丨上海楼市加速洗牌

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21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

王珍(化名)今年一直关注一套位于杨浦区的学区房,半年时间,这套房源总价从1225万元,降到了1170万元。她发现,周边附近小区的二手房,大部分总价降了50万元-100万元不等。

虽然心仪的房源降价了,但王珍的想法已经改变,因为她觉得二手房价还会跌,并且她关注到一手房的积分门槛已调低,打算等上海今年底明年初推出的两批新房,看看能不能中签。

在上海,不止王珍,很多持币待购的消费者已明显感知到楼市的变化。观望情绪加重之下,上海一、二手房市场成交下行,二手房挂牌价出现松动。一个现象是,自今年7月份上海二手房成交量达到峰值之后,便开始下行。据上海中原地产数据显示,11月上海二手住宅成交套数成交1.61万套,环比减少2.10%,同比增加6.89%。今年前11个月二手住宅成交套数累计14.73万套,累计同比减少43.38%。

据上海部分中介门店业务员介绍,上海二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调的情况,市中心有些高端住宅的挂牌价下调幅度甚至高达1000万元。

上海豪宅二手房价格从横盘进入下行趋势,上海中原地产市场分析师卢文曦认为这是上海房价第二阶段的表现:无论任何产品,价格已“破防”。这也是上海房价松动的信号。

楼市下行拐点

曾经被视为“不灭神话”的上海楼市,拐点正在到来,而且楼市下行趋势的出现已超过两个月了。8、9月的时候,上海郊区一、二手房销售已经不如过往顺畅。

因应国内金融、贸易物流中心的城市定位,过往上海楼市抗压能力相比其他一线城市较强。然而,随着房企资金流动性问题的蔓延,影响到楼市整体现金流,房企进入调整周期,楼市低迷的情绪开始出现,上海也无法置身事外。

来自第三方平台数据显示,上海二手房挂牌数量自从进入金九银十以来呈现连续上涨态势,且连创新高。从九月初的5.7万套,到目前7.5万套,两个多月挂牌量增加1.8万套,二手房最新挂牌价7.3万元/平方米左右。

21世纪经济报道记者观察到,近期上海二手房均价也基本维持在这一水平,变化不大。

有数据显示,11月最后一周,上海二手房成交以总价500万以内的房源为主。300万以内的房源是主流,成交量占比超过50%;500万以内的房源成交量超过85%。换言之,500万-2000万元以上的房源价格承压。

纵观上海二手房市场,仍然是楼龄较高的学区房最不抗跌。比如教育资源比较强的闵行梅陇板块,有一个高兴花园小区,在2020年之前,该小区房价为6万元/平方米,在2020年底的时候,高兴花园一套31.47平方米的房子成交价达到370万的天花板,单价达到了11.7万元/平方米,随后该小区均价维持在10万元/平方米左右。如今高兴花园的房价又跌回6万元/平方米左右。

上海嘉定区一名中介人士陈小林(化名)反映,其手中有部分房源因为挂牌时间过长,业主开启了降价模式,半年时间,降幅从5%到10%,再到20%,截至目前仍没有买家接手。陈小林透露,最近嘉定区二手房挂牌量明显多了,但看房的客户也少了。

据上海中原地产数据显示,11月上海中原地产二手房价格指数为661.6,环比下跌0.33%,虽然延续下跌趋势,不过跌幅比前期明显收窄。从近期市场表现来看,价格持续松动。比如法拍市场中成交的房源,甚至可以低于评估价格的8折成交。而且从挂牌意愿来看,报价不再强势,尤其是以往认为强势的市中心优质房源也出现不同程度的价格下滑。

与二手房的销售难度变大相对应,一手房的供应量正在加大。

上海今年第七批次新房即将集中供应。据了解,此次供应涉及57个项目超过1.6万套房源,备案均价约7万元/平方米,分布于浦东、徐汇、静安、普陀、虹口等14个区域。新房供应源源不断,自然会对二手房市场产生分流。

一手房重启分销

“这边启动分销了,还有几十套95平方米的洋房在售,有考虑的朋友可以推荐过来看看。”一名刚购买了上海外环某项目的业主,最近收到该项目销售人员的信息,这让他略感意外。他在今年7月份买下这个项目一套洋房的时候,销售人员告诉他项目并没有启用分销渠道。

实际上,金九银十之后,上海郊区不少项目已重启分销渠道。据奉贤某项目营销总透露,鉴于上海一手楼盘一直以来的销售行情,自己负责的这一项目9月开盘的时候并没有启用分销渠道,结果仅出货30多套;第二个月启用了分销渠道,卖了90多套。

由此可见,郊区新盘一手房的去化压力也开始显现了。卢文曦指出,一手房目前尚未出现降价压力,只是去化变慢,导致价格承压后劲不足。以大虹桥为例,过往新盘积分要7、80分才能入围,现在50多分就可以入围了。二手房价确实有下降压力,但11月份成交还不错,仍然在1.6万套的水平,仅比10月份下降了几百套,两个月几乎持平。

与之观点类似,同策研究院研究总监宋红卫指出,上海年底新房批量“上架”,集中供应对于市场造成一定的压力,尤其是大量新盘主要集中在外环外区域,约70%以上;外环外的供求比约1.5。

宋红卫指出,购房者信心仍然没有恢复,大家对于未来收入的预期以及房价下行的压力仍然具有较大的担忧;随着二手房房价的下行,新房二手房价差的缩小,影响了居民改善购房同时兼顾资产配置的需求释放。

不过,有业内人士指出,一手房的分流可以看出二手房消费存在韧性,这和近期政策不断出利好,并且落地兑现的速度比较快有关联。同样,这一数据强于预期也会提振市场信心。前期低落的市场情绪或有望企稳,当“情绪底”出现之后,市场底也就不远了。

市场信心修复

同策研究院数据显示,明年上海新房供应量也不少。上海今年共四次集中供地,预计供应547万平方米土地面积,规划建筑面积共1091.64万平方米。按照今年1-11月,上海新房均价6.2468万元/平方米匡算,上海楼市明年大约可新增6819亿货值。

一手房对二手房成交有分流作用,但其自身也面临去化压力。根据58安居客房产研究院的数据统计,10月上海一手房成交量约55.63万平方米,成交套数4887套,环比下降约56.33%。

宋红卫认为,四批次供地数量大幅下降,凸显了房企拿地的压力,对于市场也造成一定的影响。

实际上,今年上海二手房成交量在7月达小高峰1.97万套后,8月以来已连续三个月回落。10月份共成交1.6万套,环比下降11%。

卢文曦很肯定,上海购房窗口期已经被打开,二手房降价潮的到来,加上一手房的蜂拥而至,买方市场意味极浓。大量的刚需转向新房市场,但却没有带来新房市场的火爆。

因此,卢文曦认为,上海四批次集中供地“试水”市场自我调整的信号更强。截至11月底,上海2022年的新房供应948.8万平方米,已经超过2021年全年供应量。今年下半年以来,平均每个月新增供应100万平方米。

卢文曦分析指出,今年以来的市场放量表明,房企可以依赖销售回血;政府把新房当做调控二手房的一张牌,过往二手房刚改房源和新房产品重叠性很高,利用一手房的放量分流二手房需求,也会在一定程度上控制上海房价。回过头来看,二手房确实量价也在下行,其背后是一二手房倒挂逐渐“磨平”的一个过程。

正如前述业内人士所研判,市场底或许就快到来。与此同时,各方也在加快楼市信心的恢复:11月11日,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,加快落实“保交楼”,促进购房者信心恢复;支持个人购房信贷带动市场销售恢复;央行“第二支箭”加速落地,目前已有8家房企发行超1200亿元储架式融资;支持房企再融资的“第三支箭”发出后,多家房企积极响应,拟公开发行股票计划。12月6日,绿地也宣布加入增发大军,募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。

这些都对修复楼市信心有帮助。在持续利好兑现的背景下,楼市信心有望转化为持续的交易意愿。前述分析师认为,上海楼市在供应充足的依托下,有望继续保持在合理区间运行。

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