央企招商蛇口火速重启南油收购案，价值或超70亿

记者 | 黄昱

时隔两年后，随着房企股权融资再度放开，招商蛇口重新启动了对南油集团股权的收购。

12月5日早间，招商蛇口发布停牌公告，原因是拟筹划发行股份购买资产并募集配套资金事项。到中午，招商蛇口进一步公告称，拟购买的资产包括深圳南油集团24%股权等资产。

一位业内人士告诉界面新闻，招商蛇口早间一发布股权融资的公告时，很容易就能想到其大概率是为了收购南油集团股份，毕竟这是招商蛇口近些年来最受关注的一桩股权收购事项，但当时因为监管层对上市房企募集配套资金审批严格而作罢。

作为本次的收购标的，南油集团76%的股权已经由招商蛇口间接持有，此次要收购的另外24%股权，则由深圳国资委旗下的深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）持有。

据此次公告，深投控已于2022年12月2日向招商蛇口提交了关于参与本次交易的意向函，作为本次重组招商蛇口的交易对方，将与招商蛇口及相关方就交易方案及细节内容进行进一步谈判。

招商蛇口投资者关系处告诉界面新闻，下一步会公布重组预案，后续还需要经过包括证监会在内的一系列审批流程，还存在不确定性。

南海集团主要持有招商前海实业32.89%的股权。招商前海实业为招商蛇口控股公司，持有前海自贸50%股份。前海自贸间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权，对前海妈湾片区进行开发、建设和运营。

如果成功收购南油集团24%股权后，将进一步加大招商蛇口在深圳前海片区享有的权益。

招商蛇口首次启动收购南油集团24%股权事项是在2020年5月。两个月后，首个收购预案出炉，招商蛇口购买深投控持有股权的交易价格定为70.35亿元，以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别为2.5%、47.5%和50%。

最初计划中，支付的现金部分将通过向平安资管非公开发行股份的方式募集。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口当次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

然而，当时证监会对涉房企股权融资的审核十分严格，同时向平安资管非公开发行股份募集配套资金的计划，也增加了证监会审核通过的难度。

2020年9月13日，招商蛇口公告取消向平安资管非公开发行股份募集配套资金的安排，原向深投控支付的现金对价转为以发行股份的方式支付。

调整后的重组方案显示，南油集团24%股权的交易定价不变，总发行股份数量也仍为2.34亿股，不过发行股份和可转换公司债方式支付的对价占交易对价的52.5%和47.5%。

在调整后的方案中，深投控将成为招商蛇口在股权收购交易中唯一引入的股东。

交易完成后，深投控将持有招商蛇口2.87%的股份；若深投控在限制期后将所持招商蛇口新发行可转换公司债全部转股，则深投控将会持有招商蛇口股份达5.21%，成为这家央企开发商的第二大股东。

收购方案调整后没过几天，证监会上市公司并购重组审核委员会就无条件审核通过了方案。在当时外界看来，这无异于已拿到了一张“通行卡”，收购事项理应顺利完成。

然而，最终因深投控不愿意接受以股权代替现金的方案，招商蛇口于当年11月15日正式宣布终止收购。

招商蛇口将收购南油集团股份再次提上日程，主要也是因为近期证监会释出支持房企融资的“第三支箭”，允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时提到发行股份购买资产时，可以募集配套资金。

申万宏源分析师指出，并购重组的放开有利于推动优质房企收并购出险房企或出险项目，有利于国央企进行集团内地产资源整合协同，主要受益房企包括：保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份等。

招商蛇口也在公告中表示，此番拟发行股份购买资产并募集配套资金的背后，是公司积极落实监管精神，为充分发挥上市公司股权融资功能，盘活存量资产，加快项目建设，做强公司主营业务，改善公司资产负债表。

据公告表述，招商蛇口此番发行收购的资产可能并不止南油集团股份，最终确定的交易标的以后续公告的重组预案披露的信息为准。

在今年地产行业的收并购市场中，作为央企的招商蛇口出镜率颇高，先后与佳兆业、招商平安资管、深圳半岛城邦地产、富力地产签订战略合作协议，分别就盘活存量资产、困境房企纾困、城市更新等多个领域协议合作。

招商蛇口公告显示，2021年招商蛇口全口径拿地金额约为2158亿元，排名所有房企第一，拿地力度（拿地金额/销售金额）达66%，远远领先主流房企均值近36个百分点。

今年以来，招商蛇口在公开土地市场的那地力度依然不小。据中指研究院数据，招商蛇口今年前11月的权益拿地金额约为517亿元，在房企中排名第五。

广发证券分析师指出，在有能力加杠杆的房企中，招商蛇口加杠杆意愿最强，截至2022年9月末，其有息负债同比增加16%至2053.8亿元。

克而瑞发布的房企前11月销售榜显示，招商蛇口以2495.8亿元的全口径销售额排名第六位，与排名第四、第五的中海地产、华润置地的差距在100亿元以内。

从公开拿地、到并购再到股权融资收购资产，招商蛇口已表现出极强的扩表意愿，同时在与保利发展、中海地产和华润置地等头部央企的竞争中，也在积极增加资源储备。