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开发商预言:再过十年,二三十层高层住宅,将不得不面临3个困境

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98年房改至今,我国城市发展就发生了天翻地覆的变化,如今,各大中小城市里遍处都是高楼大厦,绝大多数人都居住在二三十层高楼里,同以前的多层住宅相比,如今,老百姓不仅住房环境越来越好、视野更开阔,而且居住舒适性也越来越高了。

高层住宅越来越多,老百姓的居住体验越来越好,按理来说这也是个高兴事,可是对于一部分专家而言,最近却越发担忧这一类房子的未来。

比如,一位尹姓教授曾在《对当下中国住宅问题的几点思考》一文中,提到:

住宅出让是70年,而有效寿命是30年甚至是20几年,曾经很多住宅的建造标准是比较低的。

而除了专家教授对现有住宅的有效寿命表示担忧,开发商王石也曾对国内房子进行了一些消极预测,比如他曾说:我国建筑平均寿命大概在30年,原因是大部分房子到了30年都会进行拆迁重建。

明明是70年产权的房子,为啥专家大佬们都说是30年?

对此,网络上某知名房企董事长是这么说的:这些年,咱们的房子建造得太快了,但是技术没跟上,将来这些房子达到一定的房龄以后,建筑结构、设施设备、外墙脱落等问题就会频繁出现,这就是高层住宅将面临的问题。

总结开发商大佬的话,也就是说,再过十年,二三十层高层住宅,将不得不面临3个困境:

第一,价值一路缩水

关于价值缩水,主要从三个方面来分析:

其一,质量方面

众所周知,不论什么样的房子,什么样的楼层,随着时间的流逝,都会出现老化问题。但是比起过去的多层住宅,将来高层住宅出现的质量问题可能会更加麻烦。

比方说外墙脱落后重新翻新,多层住宅再高不过十二层,怎么样都好处理外墙破损问题。可是高层住宅不同,二三十楼的高度不仅维修成本更高,维修难度也更大。一旦楼房主体出现质量问题,维修就更麻烦。

而且,考虑到这些年房价上涨太快,房企为了赶工期都会加快速度完工交楼,这种情况下,为赶工期而建造的房子,始终质量堪忧。

其二,成本方面

与多层住宅不同的是,高层住宅的设备设施更多,一旦高层住宅设备老化或是损坏,必然会给居民生活造成诸多不便,更重要一点是,想要更坏这些设备,费用都不低,届时居民的居住成本,必然会大幅提高。

其三,安全方面

考虑到我国常用消防云梯最高可达15-18层,未来二三十层高楼的安全隐患肯定比最高不过十二楼的多层住宅更多。

目前,绝大多数高层住宅最多也就建造完工十几年,哪怕时间再久远一些,也就二十几年时间,还处于维修基金可以覆盖维修费用的阶段。但是,再过十年,一旦维修基金用尽,届时楼体再出现需要修缮,就不得不靠业主们自己筹钱,彼时,维修问题不断增多,房子贬值就在所难免。

就像中国城市发展研究会副理事长、北京科技大学博导周天勇过去说的:

“几十层的高层住宅不接地气,多年后,设施设备老化,维修费用高,拆除成本高,在消防和自然灾害应对方面比较差,未来高层住宅将出现大幅贬值情况。”

第二,子女不愿继承

按照当下城市化率以及城镇住房率,以及各种鼓励生娃政策出台以后的人口出生率及结婚率,还有一直倍受上上下下关注的老龄化等数据来推测:

眼下,绝大多数人已经实现城镇买房,未来,人口出生率不足、外加老龄化加剧,导致大家更不愿意继承房子。

比如,按照相关法律规定,老人去世以后,名下的房子会默认由直系亲属继承,如果此时被继承人一套房子也没有,名下这一套已经建造多年的房子不仅值不了什么钱,而且在卖不掉的情况下,继承人每月不仅要承担各种费用,比如物业费、设备设施维修保养费、暖气费等,还极大可能因为继承了这套房子导致失去首套房利率优惠;如果名下已经有多套房产,继承老房以后,将来房产税全面落地,甚至还可能面临缴纳更多税收。

所以,将第一点和第二点结合在一块来分析,将来,绝大多数孩子们并不愿意继承老房子。

第三,拆迁可能性小

有人觉得,将来高层住宅被嫌弃,主要就是因为他太“老”了,如果拆迁重建,岂不是所有问题都解决了。

其实,高层住宅的拆迁没那么简单!

其一,不符合城市发展趋势

这两年,棚改转旧改,就是因为房子太多了,如果继续拆迁,不仅不符合城市发展,还会造成更多资源浪费。所以,未来的老房子,主要还是以旧改翻新为主。

其二,拆不起也赔不起

以前一栋十几层的多层住宅,顶多也不过二三十户,拆迁补偿几乎不花钱。可是如今,一栋二三十层的高楼,动辄住户就一两百户,拆迁补偿是原来多层住宅的十几倍,没几个房企补得起。

而且,房企要拆这样的房子,起码得重建五六十层才能赚钱,这么高的住宅,将来卖给谁都是个头疼事,所以,没有几个开发商愿意拆迁这种老房。

房企不愿意收入囊中,将来这种高层住宅环境越来越差,有钱的先搬出去,剩下没钱的租客一起生活,长期下来,高层住宅居住体验就会变得越来越差…

end

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