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人民币狂升,对楼市意味着什么?

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原创 刘晓博

今天早上,人民币对美元汇率离岸价大幅升值,突破了7.0关口。

到上午9点55分,我开始写这篇文章的时候,离岸价报6.9733。(下图)

在离岸价的推动下,9点半开盘的在岸价也出现了飙升。下图是在岸人民币的周K线,可以看到更长时间段的汇率变化:

在岸人民币也升破了7.0关口,达到了6.9725的水平。

假如有投资者在1个月前,以7.3275的价格,购买了5万美元外汇,如果他今天按照6.9725的价格结汇,将损失1.775万元人民币,亏损率4.8%。

而如果同期他抄底了地产股,有很大概率获得50%以上的回报。如果买的碧桂园、龙湖或者旭辉等,盈利可能超过200%。

这就是在过去1个月,做空人民币资产和做多人民币资产的天壤之别。

那么:人民币汇率为何出现了飙升?这对楼市意味着什么?是利空吗?

人民币汇率之所以突然走强,有以下几个原因:

第一,美联储快速加息接近尾声。在这个加息周期里,不再可能有75个基点的“3倍加息”,12月的加息最多是50个基点。而到了2023年,加息空间累计起来也不会超过75个基点。2023年末、到2024年初,美联储可能还会降息。

所以,超强美元的时代即将终结。

第二,中国防疫政策出现了重要调整。中央出台了20条,要求更精准;各地纷纷抓落实,很多地方大规模核酸检测被取消,越来越多的地方不再查验核酸证明,甚至不再扫场所码。在北京,甚至出现了特殊阳性人员可以居家隔离、治疗。

这让市场憧憬,中国经济将提前迎来春天。提前的时间,至少1个季度。

第三,防疫政策调整,引发股市大涨。股市大涨,让全社会风险偏好提升,大量资金开始从债市、汇市撤离,进入股市或者楼市抄底。

比如我的一位朋友,9月末的时候听我的建议,使用自己和家人的账户换了一批美元,价格为7.0左右。11月下旬,深圳出现比较好的新房置换机会,他又把这些美元结汇、换成人民币,再加上其他资金用孩子的名义购买了1套深圳核心区的新房。

在以前,深圳好位置的新盘,往往需要较高积分才能入围。而现在,由于楼市处在底部,基本上所有的新盘都不需要积分,甚至不需要抽签运气就可以购买。

总之,近日人民币汇率大涨,有年末企业集中结汇的因素(准备给员工发年终奖),也有大家风险偏好增强,资金从外汇市场转向股市、楼市的因素。

关于汇率和房价的关系,历来有很多讨论。一般认为,当政府致力于保汇率的时候,往往对楼市不利。

伊朗首都德黑兰房价之所以年年大涨,甚至1年翻倍,就是因为政府放弃了汇率,而不遏制房价。

过去几十年,日本选择了强势汇率之路,所以楼市受到了遏制。

如今,人民币超乎预期的强势,是否对楼市构成了利空?

其实不然,汇率和楼市的关系非常复杂,不是简单的坐在跷跷板两头的“你起我落”的关系。

此前人民币汇率走软,一度贬值到7.33左右,主要是美元加息过快,再加上当时做空人民币资产的力量一度抬头。

在人民币资产整体走弱的时候,即便是不准备移民或者留学的人,也倾向于换一点美元在手里。

但当人民币汇率稳住,股市和楼市出现抄底机会,甚至初步呈现赚钱效应的时候,一定会有很多人耐不住寂寞,把美元换回来投资。因为国内限制外汇的投资机会,拿着美元等于坐冷板凳。

管理层也正是借助这个心理,成功地打了一场人民币资产保卫战,最终诱导汇率市场的空方(看空人民币)“空翻多”。当这些人眼馋A股的诱人机会时,自然会卖出美元、买回人民币,造成了人民币汇率近期的超强走势。

这些钱重返股市,会造成股市上涨,形成赚钱效应。

当疫情出现拐点,股市有了赚钱效应。特别是房地产股获得了“三支箭”的支持,又被热钱把股票市值推高、比较容易从股市融资之后,整个楼市回暖就不太远了。

所以,这一轮人民币汇率的升值,其实是此前做空人民币资产的人“翻多”带来的,对楼市是直接或者间接的利好。

当股市最佳抄底机会错过之后,会有部分先知先觉的资金去抄底楼市,比如我刚刚谈到的那位朋友就是如此。

当然,楼市的回暖要比股市复杂、缓慢很多。未来的回暖,也将是高度分化的,由部分大城市带动。

上图是我们团队,根据国家统计局重点监测的70个大中城市房价数据,统计出的过去2年二手房涨幅最大的城市,以及过去1年二手房涨幅最大的城市。

由于新房被政府限价存在价格扭曲现象,相比之下二手房更能反映真实的市场。

从上图可以看出,过去两年来二手房涨幅最大的城市是北京,其次是成都、上海、广州、海口等。

深圳由于调控较为严厉,过去2年二手房累计只上涨了3.4%。过去1年里,深圳二手房平均下跌了3.5%。

在20强城市里,过去1年和过去2年二手房都上涨的城市有4个,分别是北京、成都、上海、无锡。

接下来,这20个城市里的大多数,将继续成为全国楼市回暖的领头羊。特别是北京、成都、上海。

深圳和广州楼市,也将在2023年显著回暖。

受多个省市优化防疫政策的影响,今天A股继续大涨。到我上午发稿时为止,上证指数大涨了超过45点。金融、保险、证券、建筑、房地产等板块涨幅居前。

人民币资产通缩的时期,正在终结。有了赚钱效应,整个社会的风险偏好会全面修复,消费、投资欲望会上升,经济的车轮将再次转动起来。

而撬动这一切的,主要是防疫政策的优化,让大家嗅到了春天的气息!

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