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“跟风在海南买房,我后悔了”

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如今已经不是靠房地产能投机、赚快钱的时代了,一旦楼市过热,调控立马降临。在海南炒房亏的钱,很难再从“下一个三亚”身上赚回来。

文|金融八卦女特约作者:小悔

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前有乳山、后有鹤岗,买房这件事,似乎总能轻易刺痛大众神经。这不,又有买房故事上热搜了,但这一次,主角是过气的楼市网红——海南。

据中国房地产报报道,一位武汉退休教师,13年前在三亚买了22套房,但直到今年11月,一套房都没拿到。不仅如此,开发商否认双方有房屋买卖关系,相关部门则称该项目还没有竣工验收。

故事主人公在三亚大手笔买房的2009年,海南正迎来第二次楼市狂热,无数投机者和炒房客涌入,不惜高价疯狂抢购。然而,时至今日,他们很多人,要么是被坑得压根没拿到房、要么亏得血本无归。

经历过三次大起大落,当过去被炒得火热的海南楼市归于平静,撤离海南的炒房客,后来都怎么样了?

1.

/ “在海南买房,我后悔了” /

2009年,武汉退休教师叶女士和朋友在海南考察投资项目,全款买下了三亚“皇家生态海景花园”项目1335.26平方米的房产,一共是22套房,每平米单价四千多元到七千多元。

据报道,当时该项目宣传称,“是居住和投资的最佳选择,其升值潜力将呈井喷式态势、数十倍的增值空间”,而且“当时项目在建,2010年后楼就盖好了”。

叶女士以“将购房款采用借款的方式支付”,与海南三亚皇家生态海景花园(后改名“阳光山海湾”)项目开发商签订了22份《商品房买卖合同》。

可时间到了,不仅没交房,开发商还否认称,双方签订的合同只是一种担保方式,并非房屋买卖关系。2010年,双方仲裁结果显示,涉案房屋所有权归叶女士所有,开发商协助购房人办理房屋产权证。

但开发商对这个仲裁结果并不认可,十几年过去了,三亚房价已经从当初的一平方米几千块涨到了三万元,这22套房还是没交付。对此,相关部门给出的答复是,该项目目前还没有经过竣工验收,没法核发不动产权证。

像叶女士这样,在海南买房投资被坑惨的,比比皆是。

海南当地房地产自媒体“海南楼sir”,就发布过多个业主反馈的“买房惨案”。

有违规交房的,压根不具备法定交房条件,就让业主们签字办手续、缴纳物业费,结果业主想装修都进不去。

有拖延交房的,2018年买的房,超期10个多月才收到交房通知,然而整个小区车库、人防、消防等项目都没有验收,结果一拖就是4年。

还有更多烂尾的,本该2015年交房,事实是到了2022年还是一片工地,而工作人员表示“房子早在几年前就卖完了”。

要知道,这些购房者大多是外地人,去一趟海南不容易,有的懒得折腾,就在没验收的收房通知书上签了字;有的不愿收房,就只能不停追问但始终得不到答复。总之,房子没住上,购房资格用了,钱投进去了,人被套牢了。

今年6月,三亚凤凰岛破产重整的消息,更是让当年天价购房的炒房客,欲哭无泪,“卖,血本无归,不卖,砸在手里。”

2010年,当红文旅地产项目三亚凤凰岛首次开盘,均价高达每平米7万元的700套公寓被抢购一空,一个月后第二次开盘,每平米售价直接跳涨1.5万元,最贵卖到13万元,甚至超过当时北京最高价的超级豪宅。

▲三亚凤凰岛 来源:视觉中国

然而,7年后,凤凰岛在全国环保风暴中被点名批评,二期项目全部拆除,疫情后旅游业也遭重创,直到如今惨淡收场。

就算是成功收房入住的,很多从全国各地去海南买房的“候鸟族”,后悔的也不在少数。

“看房的时候,满脑子都是椰林、沙滩、大海,没事就来度个假,就算自己来不了,也能让老人来舒服过冬。”一位四年前花上百万在三亚买房的业主坦言,现在就挺后悔。

据她描述,当时买的是外地购房者通常会选择的新开发小区,但实际上,小区交通并不便利,配套生活设施更少,海边非常潮湿住得并不舒服,而且,从北京去一趟海南成本并不低,“尤其是拖家带口,一个来回就得两三万。”

她也曾考虑过把房子卖了,但和许多“候鸟”一样,海南买房容易卖房难,别说当初买房时被开发商和中介吹得天花乱坠的“投资增值”,如今就算降价卖,都没有人愿意接盘。

社交平台上,有购房者分享称,在这些新小区根本就见不到房产中介,因为开发商永远有下一期新房卖,不希望二手房来搅局;而从投资者角度来看,新房选择多,也不会考虑二手房。

2.

/ 海南楼市,曾经有多疯狂?/

别看如今的许多资本大佬都有过海南炒房经历,且成功赚到第一桶金,但过去三十年,像故事主人在海南买房后悔、被坑、亏惨的例子,足以写成一部血泪史。

海南的房子,为什么能让一波又一波的外地人趋之若鹜?其实三十年里,每一次海南楼市的大起大落,都与政策息息相关。在这背后,更少不了开发商、投机者、炒房客的推动。

第一次海南炒房潮,出现在上个世纪末。

1988年,海南建省并设立经济特区,成为淘金的“新大陆”,并很快在房地产行业掀起一波滔天巨浪。

综合过往报道来看,1988年到1991年,海口、三亚等热门地区的商品房均价约为1300-1400元每平米,到1992年猛涨到5000元每平米。一年后,更是蹿至7500元每平米的顶峰,三年翻了四倍。

作为对比,1992年全国商品房均价只有995元每平米,而北上广深的商品房均价直到1998年都不到5000元每平米。

房价上涨超速,海南楼市很快迎来调控。1993年6月,严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金等16条针对性举措被提出。海南房地产市场泡沫破裂,高价买入的炒房客惨败而归,徒留“天涯、海角、烂尾楼”。

这一次楼市大震荡,海南花了十几年消化。直到2009年年末,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,海南楼市又迎高潮,炒房客蜂拥而至。

前文叶女士买下22套房产的海南三亚皇家生态海景花园、今年破产重组致投资者血亏的三亚凤凰岛,都是这一时期的手笔。当年,三亚凤凰岛最贵曾卖到16万元每平米,恒大海花岛最热时有100多家房地产中介对接,“卖房就像‘捡人头’一样。”

尽管有宏观调控压顶,但此后几年,各大地产企业涌入海南,旅游地产和养老地产遍地开花。

呼朋唤友去海南买房当“候鸟”,比后来被年轻人捧红的鹤岗,更早地描绘出了一幅未来乌托邦的景象。尤其是东北人,成了这一时期的海南买房大户,坊间戏言“东北人在海南人手一套房”。

海南房价也水涨船高。国家统计局数据显示,2017年,海南商品房销售额2637.1亿元,销售面积2246万平方米,整体房产单价从2016年的每平米约1万涨至1.7万。

2017年10月,海南楼市调控加码,将三亚、海口、万宁、陵水的限售年限提高到5年。显然,此举意在限制炒房,让市场回归理性。就在业内预计降温时,海南迎来又一巨大转折点。

2018年4月,海南开始建设自由贸易试验港。这意味着,海南将迎来全新的发展机遇,悬在旅游这棵大树上的海南楼市,彻底疯狂。

据报道,自贸港设立后,三亚房产均价来到3.4万元每平米,海口1.6万元每平米,整个海南均价为1.9万元每平米。除了最火的三亚和海口,陵水、万宁、文昌等东部沿海县市和澄迈、临高等西线冷门地区,都成了购房者的宠儿。

但狂热持续了不到10天。4月22日,海南紧急宣布升级全域限购,自当晚起,非本省户籍在新增限购区域买房,须提供至少一名家庭成员2年及以上个税或社保,此前已实施限购区域,则需要提供5年的。

受此限制,最受“候鸟”青睐的旅居城市三亚,在2019年房价大跌,降幅达到每平米近4000元。

而2020年以来受疫情影响,出行和旅游人数骤降,海南楼市更是持续低迷。

海南统计局公布的数据显示,今年上半年,海南省房屋销售面积为334.33万㎡,房屋销售金额583亿元,同比上年均有下滑,折合房屋销售均价约为1.74万元/㎡。其中,热门城市三亚、海口也热度不再,均价分别约为2.7万/㎡和1.6万/㎡。

一位有多年海南房地产从业经历的中介称,近三年海南楼市降温明显,“全民消费欲望降低,刚需买房的人不多,看重投资价值的炒房客就更少了。”

3.

/ 炒房客撤离海南,

涌入西双版纳、北海和鹤岗 /

时至今日,海南这片热土,也终究不再是炒房客的天堂。

但发现没,这些年,从云南的西双版纳、广西的北海,到山东的乳山、东北的鹤岗,房价起落、卖点各异,但在每一个被外地人炒热的小众城市买房潮里,我们似乎都能看到三亚的影子。

在三亚走下神坛之前,作为东北人继海南之后第二个过冬胜地的西双版纳,已经被炒房客和开发商盯上了。

同样主打宜居、康养和旅游,西双版纳在2012年以后就涌入了众多大型房企开发商,借旅游地产和养老地产的名义跑马圈地。

2018年海南限购后,嗅觉灵敏的炒房客,很快就相中了卖点相当但价格要便宜得多的西双版纳,一举把这里的房价炒到了近万元每平米。要知道,当地城镇常住居民人均可支配年收入还不到3万元。

以至于当年6月,西双版纳首府景洪出台限售政策,要求新购商品房满两年才能交易,且一个项目一个人只能买两套。这对于这个位于西南边陲的小城来说,称得上是稀奇。

另一个与三亚、西双版纳有着类似卖点的城市,是位于温润南方、坐拥无敌海景的广西北海。

据说,2018年前后,在北海,能一夜暴富的职业就是卖房子。因为当地物价低,卖出一套房的提成,足够一年的生活费。当地最著名的银滩景区里,到处都是给游客发传单的年轻人,宣传“三亚平替”。北海楼市最火时,项目开盘头一晚就有人排队抢购。

然而, 像北海这样的旅游城市,和三亚如出一辙,在疫情致旅游受阻的情况下,又加上房企暴雷不断,虚假繁荣的房地产泡沫吹之即破。

当时,北海楼市均价也突破万元大关,有不少炒房客就是在此时入场的,有不少当地自媒体曾透露过北海炒房客的亏损情况。2018年一处被炒到每平米1.8万元的楼盘,到2021年的二手房均价腰斩,只要9500元,也就是说,一套90平米的房子,三年就得亏掉80万。

还有人在单价每平米1.1万元时,一口气买了5套房,结果就是到今年1月,单价跌至6000多元,就算能卖出去,也得亏掉近一半投资。

前不久因为1.5万全款买房上热搜、被年轻人视为精神“乌托邦”的鹤岗,也曾出现过炒房客的身影。

事实上,三年前,鹤岗就因外地年轻人跑来花5.8万买下一套房而走红。除了追求精神乌托邦的年轻人,当时前往鹤岗的,还有想抄底的炒房客。然而,过去几年,鹤岗并没有如他们所愿成为下一个三亚、西双版纳,房价一直躺在地板上。

究竟有多少炒房客投资了鹤岗的房子,又亏损了多少,我们不得而知。但那一年,关于鹤岗买房的故事,还有一个更令人唏嘘的版本:另一个年轻人花3万元买了一套鹤岗的房子,几个月后卖出的价格是2.2万元。

其实,不管是如今被包装成精神家园的偏远小众之城,还是当年被炒得火热的“候鸟”宜居胜地,本质上,都是相关利益方抓住了部分人群的痛点并加以营销,土地价值要比传统房地产小,不太可能达到比较好的投资预期。

更何况,如今已经不是靠房地产能投机、赚快钱的时代了,一旦楼市过热,调控立马降临。在海南炒房亏的钱,很难再从“下一个三亚”身上赚回来。

参考资料:

《退休教师三亚全款买22套房10年未拿到,仲裁交房开发商“不认可”》中国房地产报

《三亚凤凰岛破产重整,曾比肩京城顶豪,如今房价腰斩,炒房客血本无归》时代财经

《谁还去海南买房?》燃次元

《海南楼市半年记:欣欣向枯》摩登文旅

《西双版纳房价上天,文旅变质,锅谁来接?》摩登文旅

《全中国最想一夜暴富的人,都去北海卖房了》看客inSight

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