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开始涨价!深圳、南京,破防了

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作者:子非鱼

01 | 有楼盘开始涨价

风吹幡动,是风动还是幡动?

在房地产“三箭齐发”的背景下,有些房企想着利用这次利好,制造涨价的氛围来推动库存消化。

最先出手的是安徽省六安市,本号专门写过,六安市的多个楼盘,撤销了之前的降价房源,申请恢复之前的备案价,并且已经获得了六安市发改委同意。

六安之后,深圳、南京将取消折扣的接力棒接了过来。

深圳方面,时代财经披露,“央行、证监会开闸,房企大幅回血,降价回款已成为过去式,折扣回收在即。”

11月30日,龙华新盘华侨城四海华亭发布通知称,“即日起收回两个点的折扣”。

这个楼盘位于龙华中心区,今年11月3日取得预售许可证,推出1043套住宅,备案均价约6.46万元/平方米,最低单价约5.88万元/平方米。预售一开始,全款86折、按揭88折,折后最低单价约5万元/平方米。

当时这个楼盘凭借着一己之力,将龙华区的价格拉回到了五年前。

不仅四海华亭,11月27日,仁恒公园世纪三期新品加推,次日,认购折扣上调,从94折调整至97折。

南山新盘恒裕柏悦湾更是直接宣布,在11月28日涨价,并喊话“时不我待,趁早抢占”。

南京方面,同样有楼盘高喊,自12月1日起,所有优惠全部收回。也即涨回原来的价格。

不仅如此,朋友圈一波以卖房为目的的自媒体也在酝酿上涨的氛围,高喊着房价筑底,抄底的最好时机来了。

真是群魔乱舞。

如此睁眼说瞎话,良心难道不痛吗?

02 | 拙劣的表演开始了

本号认为,这些宣布取消折扣,甚至开始涨价的楼盘,要么是被当下的利好冲昏了头脑,要么是藏着坏心思。

的确,进入11月份以来,对于房地产的利好数不胜数,如“房地产金融16条”,如“保函置换”中放松房企预售资金监管,如国有六大行授予17家房企1.275万亿贷款额度,如A股市场打开了关闭7年之久的房企再融资大门。

但是,这些利好只能是说明,部分房企有钱了,而不是民众有钱了。

所有的利好都是理论上的,要转变为实际,终归还是得消费端实现闭环,也即得有人买房,才能形成实质利好。

房地产市场要想改变,必须寄希望于消费端起来。对于房企来说,所用的融资,表面上是利好,本质上则是继续增加债务,如果消费端起不来,房子卖不动,当下的利好,将会演变成未来更大的债务。

从消费端来看,当下的新一轮疫情只会让消费端更加低迷。

数据已经在佐证。

克而瑞研究中心统计数据显示,刚刚过去的11月,房地产市场继续探底,重点30城成交面积环比下降14%,创下半年单月新低,同比跌幅扩大至30%。

11月百强房企销售规模环比继续下降0.3%。前11个月50强房企中,只有越秀、万达两家房企销售正增长,其余都在沉沦中。

哪怕是实力派悍将龙湖、碧桂园,哪怕央企保利、中海、华润、招商,哪怕国企万科(大股东深圳地铁),都没能置身事外。

所有的数据都在表明,新一轮疫情冲击下,房产销售端,仍在继续深度探底。不确定性仍是最大的不确定性。

这样的背景下,深圳、南京的部分楼盘收回折扣优惠,乃至直接涨价,不是脑子进水了,就是仍想着坏心思:利用这波利好,制造房价见底的氛围,酝酿涨价,想带节奏。

涨价去库存,是楼市过去的制胜法宝,屡试不爽,但现在根本不管用,只能让这些打着坏心思的房企,自尝苦果。

因为,这一次调整和以往任何一次调整都不一样。。

第一,宏观环境不同。

房改以来内地房地产市场发展的24年时间里,也曾有过几次短暂调整,后来在短暂调整之后继续上涨。

原因在于,当年的几次调整,整个宏观经济是在不断向好发展,大家的收入也在不断增长,民众的生活蒸蒸日上,大家有盼头,有希冀。

然而,当下凝固的氛围笼罩在上空。不确定性成为最大的确定性,裁员、降薪、失业不知道哪个会先来到。

民众的整体收入在疫情带来的不确定性冲击下,仍在缩水。

收入缩水,信心缺失,预期缺失,谁还会去接盘。除了一些因为孩子要上学实在没办法的家庭,大多不愿意了吧。

第二,房价泡沫太大,已经严重背离了收入。

房价经历了二十多年上涨,特别是上一轮上涨之后,大多数城市的房价泡沫太大了。

尽管有超过90%的城市房价在调整,也只是从超高位跌到了高位,对于普通工薪阶层来说,1000万的房子降到800万,没啥区别,依旧买不起。

严重背离了普通人的收入,即便收入没有下降,也没有多少人买得起,何况现在不少人的收入都缩水了不少。

第三,人口大背景不同。

过往调整短暂歇息之后继续上涨,是因为人口红利一直都在。人口不断从农村流向城市,从小城市奔赴大城市,带来了大量的购房需求。

如今呢?联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测:

中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人,从而正式进入负增长区间。

这意味着,中国人口已经见顶转向,人口红利正在消失。

有此三点不同,还想着通过取消折扣乃至涨价来带节奏,只是一场拙劣的表演。用上海话讲,侬脑子瓦特了。

有智慧的房企,不是想着涨价,而是加大折扣力度,利用最近的一大波政策利好,加快去库存。如此才能加速回款,去偿还债务,去优化自身的债务结构,才能让利好最终变成利好,才能行稳致远。

比如万科郁亮亲自督战,对今年最后两个月的销售冲刺做了部署,将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

碧桂园更是在全国范围内268个城市中1000多个楼盘的现房,开启千盘降价打折活动。

03 | 楼市如何发展

我并不是说,深圳、南京这样的城市,会跌到什么程度,而只是强调,在民众收入没有、就业、经济仍看不到复苏迹象的背景下,无论什么样的城市,调整短期内仍不会结束。

至于何时结束,我们不知道,没法预测,因为宏观大环境我们没法预判。只能说,要想楼市复苏,收入复苏是基础。

而且,即便后期随着疫情平稳,经济和就业开始复苏,楼市开始复苏,但人口转向与供应整体过剩的大背景,决定了大部分人口流失、没啥产业的三四线城市,房价会继续调整,逐渐鹤岗化。

至于仍具有人口流入的中心城市,在这一波调整之后,会进入相当长的横盘筑底期,之后才会开始缓慢爬升。

延伸阅读

终于,房价还是开始涨了,有项目涨超20%!

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