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楼市11月报:千亿房企减半 百城房价尚未止跌

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21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

时间来到年末,持续低温运行的楼市迎来了更多政策支持,除了需求端给出“诚意大礼包”之外,融资端也“三支箭”齐发,房地产正在蓄力走出“至暗时刻”。

市场端的起色尚需一定反应时间,但一些希冀的苗头正在发芽。

房企销售额同比降42.1%

据中指研究院监测数据,2022年前11个月,TOP100房企销售额同比下降42.1%,降幅较上月收窄1.3个百分点;其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%,环比下降4.9%。

按不同销售规模阵营来看,1-11月,各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中,TOP10房企销售额均值为2783.9亿元,较上年下降34.8%;TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元,较上年下降47.2%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元,同比分别下降51.1%和42.3%。

今年,房企竞逐千亿的热闹场景不再是主流。中指研究院数据显示,2022年前11个月,销售额超千亿房企19家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少51家。

随着行业由规模化向更加有质量的发展,越来越多企业不再增加销售目标或追求规模化发展,转而通过主动管控销售规模,追求更加平稳的发展。

从公布销售目标的15家房地产企业来看,2022年1-11月,目标完成率均值为65.4%,低于去年同期的85.7%,完成全年目标压力较大。

房企拿地总额同比减半

2022年前11个月,TOP100房企拿地总额11621亿元,同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。

从拿地企业结构来看,继民企逐渐淡出之后,央、国企的积极性也明显下降。

“与去年三批次有所不同的是,在财政部126号文发布之后,今年不少城投打算开发项目。” 中指研究院土地事业部负责人张凯表示,以无锡为例,四批次土拍地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。“在如今地方财政紧张、参与保交楼、出资托底土拍等背景下,地方城投急需提升自我造血能力。”他补充说。

分城市来看,杭州等城市民企拿地活跃度较高,而郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。

11月,北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了2022年第四批次集中供地地块,优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复,代表房企拿地总额较上月略有增加。

多地放宽集中供地次数限制,供地“多次少量”或成常态。9月23日,长沙提出调整土地推介方式,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化更新;10月28日,南昌“力争”退出集中供地,正式打响退出集中供地第一枪;武汉更是宣称要在今年完成六个批次的集中供地,这也意味武汉进入了常态化土地更新。去年开始施行的集中供地制度,今年正在逐渐变得灵活化。

从实际供地节奏来看,无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了第四批次集中供地出让;11月,南京、深圳、北京、杭州、武汉等地已完成2022年第四批次集中供地地块。天津、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市也明确要开展第四轮集中供地。

中指研究院认为,两集中政策的出台目的是稳定地价预期,从而实现稳房价、稳预期。随着土地市场降温,溢价率下行、地块底价成交现象变得逐渐增多,地方国资平台托底现象显著,全年供地计划完成率不足六成。因此,多地增加供地次数,同时减少每次的出让块数,“多次少量”或将成为常态。

百城房价跌幅微扩

中指研究院对全国100个城市新房、二手房销售情况调查数据显示,2022年11月,百城新建住宅平均价格为16190元/平方米,环比下跌0.06%,已连续5个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点;同比上涨0.04%,涨幅较10月收窄0.02个百分点。

百城二手住宅平均价格为15911元/平方米,环比下跌0.21%,已连续7个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点;同比下跌0.64%,跌幅较10月扩大0.13个百分点。

城市数量方面,11月,百城新房、二手房价格环比下跌城市数量保持年内高位,共57个城市新建住宅价格环比下跌,75个城市二手住宅价格环比下跌。

11月,新房、二手房价格环比均下跌的城市有45个,其中包含广州、深圳两个一线城市以及武汉、南京等20个二线城市。整体来看,尽管楼市利好政策不断出台,但市场下行态势仍未改善,加上多地疫情反复,房价走势承压加剧。

成交规模同样还未起色。11月,中指监测的重点城市成交规模环、同比继续下降,市场仍面临较大压力。多地二手房挂牌量明显增加,11月百城二手住宅价格环比跌幅持续扩大,且核心一二线城市房价普遍下跌。

租赁住宅方面,市场进入传统淡季,租金整体水平继续走低。11月全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月,环比下跌0.49%,跌幅较上月收窄0.10个百分点。从涨跌城市个数看,2个城市环比上涨,48个城市环比下跌。同比来看,全国50个城市住宅平均租金较去年同期下跌3.09%,跌幅较上月收窄0.54个百分点。

企稳仍需时日

11月,多部门频繁释放利好政策,强化对企业端、需求端以及保交楼的资金支持力度,支持企业融资的“三支箭”均加快落地,房企资金压力有望得到缓解,有助于稳定市场主体预期。

与此同时,核心一二线城市继续优化楼市调控政策,杭州优化“认房又认贷”政策,降低二套首付比例;成都、西安放松限购政策,对修复当地市场情绪产生积极作用。

从市场表现来看,受多地疫情防控形势较为严峻等因素影响,短期房地产市场销售尚未呈现明显好转迹象。根据中指数据,11月重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势,同比降幅仍近30%,月底重点城市商品住宅周度成交面积环比略有提升,但同比降幅仍较大,购房者观望情绪较重,市场活跃度不足。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,短期来看,伴随着房企资金面的持续改善,“保交楼”资金加快跟进,购房者预期有望继续修复。同时,核心城市政策仍有调整空间,供需两端政策进一步优化,提振市场信心,但当前多地疫情反复仍是制约政策显效的关键因素,房地产市场企稳或需要更长时间。

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