合生创展欲重回主流赛道 朱桔榕激进扩张难撑野心投资“梦碎”

记者丨宁晓敏 见习生丨夏路

出品丨鳌头财经（theSankei）

“华南五虎”之一的合生创展（00754.HK）犹如一头沉睡已久的老虎，在新的掌舵者和新的市场环境下，逐渐迸发出威力。

2020年，自被二代千金朱桔榕接任后，合生创展一改之前保守、“小而美”的风格，逐渐显露出对规模的渴望。

上任后，朱桔榕进行了一系列大刀阔斧的改革，各处招兵买马引进人才、豪掷百亿拿地、炒股赚快钱、拓展全国化布局、创新多元化业务发展……为品牌凝聚核心发展能力，只为重新回到头部房企位置。

朱桔榕是金融专业出身，上任之后，她提出要从房地产开发商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

不过，2020年还大放异彩，贡献超2成利润的投资业务，去年至今就成了拖累业绩的“罪魁祸首”。今年上半年，合生创展集团毛利率断崖式下滑，毛利率则由去年同期的63%下降至23%。

最新公告显示，今年1-10月，合生创展及其合营公司及联营公司的总合约销售金额约261.94亿元，较2021年同期的约363.36亿元下降27.91%。

百亿销售规模还难以支撑朱桔榕想重回主流赛道的野心，合生创展未来的路任重道远。

招兵买马高歌猛进扩规模

1992年，朱孟依创办合生创展，2004年已成为内地首家销售破百亿的房企。

此后，由于诸多原因合生创展错过了房地产发展的黄金十年，一直徘徊在百亿规模，被同时期并称“华南五虎”的恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、雅居乐（03383.HK）、富力（02777.HK）远远地甩在了身后。

合生创展是一家典型的家族企业，朱孟依将半辈子的精力都倾注在了这家公司，并将女儿朱桔榕从小当作继承人培养。

2020年，朱孟依正式将权杖交给朱桔榕。朱桔榕接任后，沉寂多年的合生创展一改往日保守低调作风，四处招兵买马。

从龙头房企吸纳了不少高管。2021年7月，曾在凯德服务二十年的原凯德中国首席执行官罗臻毓加盟合生创展，职位是联席总裁。

凯德的核心业务是地产开发+资本运作，罗臻毓在任职期间，主要负责房地产金融业务，擅长资本运作。朱桔榕正有意让罗臻毓去主管合生创展的不动产投资及运营业务。

今年3月8日，毛文斌正式加入合生创展，担任合生创展广州区域董事长。毛文斌的地产从业经历丰富，加入合生创展之前在中海地产、招商地产（000024.SZ）、方兴地产等都有过任职。就职龙湖期间，为这家房企在广州区域打开局面。合生创展将毛文斌挖过来，主要就是想借旧改发力，做强做大广州区域业务，纳入众多“老将”，合生创展的业务也逐渐向多元化铺开。

目前，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

与此同时，在土地市场上开启高歌猛进模式。2020年斥资179.6亿元拿下北京4宗地块，合计耗费179.6亿元，这一金额甚至逼近合生创展2019年的总营业额。2021年又以326.67亿元的代价，接手广州史上最贵的旧改项目。

2021年下半年，合生创展先是与恒大洽谈其旗下物管公司的收购事项，后又传出对奥园健康、雅生活等房企旗下物管公司的收购意图。虽然此后不了了之，但也足以可见朱桔榕的野心。

今年8月，合生创展7.9亿元收购上海旧改地块，出让方是上海珠江投资集团有限公司。该地块属于上海最优质地段之一，且是低密度住宅，更属于非常稀缺的房源。合生创展计划将地块发展成为40座中式别墅。

值得一提的是，公司此次交易的出让方为朱伟航实控的上海珠江投资集团，该人士为合生创展时任主席朱桔榕的二哥。

朱桔榕接棒的这一年，合生创展提出每年业绩保持30%-50%的增长率。2020年，合生创展销售额为358.34亿元，同比大增53.68％。2021年，合生创展实现销售额423亿元，同比上升增长21.51％，按500亿元销售目标，完成率为85％，创下历史新高。

从朱桔榕的履历可以发现，她早在2009年就已经进入了合生创展企业，期间担任过多个岗位的重要职务。也正是这十年磨一剑的历程，为朱桔榕奠定了扎实的基础，让她更懂合生创展，从而精准地探索到企业的发展真谛。

慢周转“囤地”陷流动性危机

不同于房企主流的“高杠杆、高周转、高规模”开发模式，朱孟依奉行“高溢价、多囤地、慢周转”，主打超级大盘、高端精品，不少在售楼盘的开发周期长达十多年。

如合生旗下的骏景花园、帝景山庄等，项目开发周期均超过了十年；而珠江帝景，更是开发了超过18年。

颇为进取的扩张加上开发周期缓慢，并不利于房地产行业的资金流通，也推高了合生创展的债务。

合生创展2020年的负债总额也大幅上涨至2030亿港元，较2019年上升57%；2021年，这一数据继续攀升到2332亿港元，同比增加14.88%。

截至2022年6月末，合生创展的负债总额为2155.24亿港元，有息负债1035.2亿港元，其中短期有息负债302.9亿港元。

2022年上半年合生创展现金及银行存款282.62亿港元，同比减少22.17%；借贷金额1056.65亿港元，其中一年内到期的借款为324.41亿港元。

从现金流上看，2021年和2022年上半年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-99.27亿和-123.2亿元。

去年下半年以来，多数房企遭遇资金危机，使行业整体环境大受影响，合生创展也难逃其难，公司融资渠道遇阻，再融资压力较大。

在外部融资环境欠佳情况下，为缓解融资压力，国有六大行近两日密集出手，与多家房企签订合作协议，达成的意向性融资总额已超过万亿元。

11月24日，建行与合生创展等8家房企签署合作协议，就房地产金融、住房租赁业务、综合金融服务、共同防范化解风险等方面开展全方位合作。

不务正业涉足投资致亏损

朱桔榕是金融专业出身，上任之后，她提出要从房地产开发商转型为综合性投资控股平台。

由此，一家老牌地产公司在年轻一代的带领下开始了股权投资生意。

朱桔榕的目标是：“希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一，以实现合生从‘双轮驱动’到‘三足鼎立’的转变。”

朱桔榕选择了很多优质股票，中国平安、汇丰、中国移动、小米等股票，均进了她的持仓池。

2020年投资收益颇丰，初出茅庐的投资业务便创下了80.3亿港元的收入，占营收总额的23%，并将毛利率从50%推高至64%。

“炒股有风险，投资需谨慎”。好景不长，其买入大部分公司的股价下挫明显，合生创展自然也受到较大影响。

近两年，合生创展集团毛利率断崖式下滑。2021年报数据显示，合生创展毛利润为131.45亿港元，同比下降39.8%；毛利率从64%大幅下降至43%；归母净利润为97.6亿港元，同比下降28.42%，核心净利润同比下降62.8%。

今年上半年，合生创展实现毛利约30.64亿港元，同比下降约69.74%；毛利率则由去年同期的63%下降至23%。

合生创展解释称，毛利率及毛利下滑主要因同期投资业务表现影响所致。

被朱桔榕看作是“全新拓展领域取得重大突破”、“成为全新利润增长点”的投资业务不过是昙花一现。