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倒挂约3万/平,大虹桥去年过热的板块如今或“降温”

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在今年第七批的认购新盘中,大虹桥的核心区域徐泾迎来5盘的集中供应,加上第五、第六批还尚未清盘的项目,大虹桥目前在售楼盘有8个之多。

徐泾地处大虹桥的核心区,如果把徐泾进行切割,大致可以分为国展中心-蟠龙板块,徐泾老城及西虹桥徐盈路板块,这是当前大虹桥徐泾新房供应量较为集中的三个区域。

徐泾板块划分,仅供参考

从地理位置及产业能级来看,国展中心-蟠龙板块无疑是当前大虹桥最为火热的板块,这里距离虹桥火车站近在咫尺,周边的商业和医疗配套可以辐射至此,充分享受虹桥商务区发展带来的红利。

相比之下徐泾老城也部署有社区型商业体和底商,整体格局只能算中等,况且这里的短板是距离地铁站在2-3公里,出行不占优势,还有集卡众多的沪青平公路。

而西虹桥徐盈路目前也是大虹桥新房较为火热的板块,这里虽然没有太多商务办公楼宇,却有规模可观的改善型居住社区,17号线近在咫尺,出门还有崧泽高架,最关键的是,这里完全可以不依赖大虹桥核心区的商业配套,片区内自带10万方的大型商业体,当下的居住体验反而超过了前面两个片区。

要知道目前该片区内的新房建设趋于饱和,随着去年徐盈路地铁站附近一大波供应结束后,这里可开发的住宅用地已经屈指可数。在第七批次供应新盘中,虹桥公馆三期将认购,该盘也是这里今年和明年的主力供应项目。

去年爆火的徐盈路板块,居住性好商业成加分项

要成为大虹桥的热门楼盘,需要具备很多条件,那么我们来看下位于徐泾西的徐盈路地铁站板块是否具备这一特质。

从去年同板块入市新房来看,共有三盘入市,虹桥公馆开盘3次,天空之城和远洋项目各开盘2次,积分均在60分以上。最近一次入市的新盘万科天空之城收官之作更是创下了82.77的高积分,该积分是大虹桥的第二高分项目,仅次于蟠龙天地的91.22分。

2021年徐盈路板块入市新盘情况

这里房价的倒挂趋势也是相当明显,虽然新盘价格从去年的6万涨到了如今的6.4万/平,不过周边二手次新房例如万科天空之城、仁恒西郊花园,挂牌价格普遍站上了9万/平,有的甚至要10万+/平。

图源中原地产

商业配套方面,在此之前这里几乎毫无配套可言,但在今年国庆期间,关注度较高的万科天空广场正式开业,商业体量约10万方,内部包含电影院、生鲜超市、亲子娱乐、饮食、服装等多种配套功能,覆盖了市场上主流的品牌,基本上以后在家门口能满足衣食住行,一座购物中心几乎能改变这里的居住格局。

万科天空广场,易眼看房实拍

交通方面,虽然地铁站附近有多条公交线路,不过大多只能往返国展中心和青浦内部区域,能直达市区的公交线路较少,因此沿线居民往返市区的交通出行多依赖17号线。

17号线徐盈路站,易眼看房实拍

搭上17号线,往东1站可以到达蟠龙路,未来这里有蟠龙古镇,2站可以到达诸光路,可同站换乘在建的13号线西延伸段,方便前往江桥等地,3站可以到达虹桥火车站(约10分钟),搭乘2、10号线可以前往上海市中心。

图源百度地图,仅供参考

自驾的话,崧泽高架已经通车,能一路畅通到达虹桥火车站,而无需再走地面道路。

崧泽高架线路示意图 底图来源青浦区官网

教育方面,本身板块内就有国际学校,但是除此之外家门口教育资源才算重磅在徐盈路地铁站北侧1km左右的位置幼儿园、小学、中学,三块教育用地连着排布,等未来这里大范围交房后,配套学区或将同步招生。

当然,虽然家门口没有医疗资源,不过东北侧3.9公里处有新虹桥国际医学中心和复旦大学附属华山医院西院两所综合型医院,未来轨交17换13可以直达。

新盘匆忙入市竞拍扎堆,入围分或大降

再来看本次入市的新盘项目,虹桥公馆三期距离地铁站约1公里,步行需要10分钟左右,相比起此前两期产品,距离会稍远。不过距离地铁站有一定距离并非都是坏事,由于17号线是高架线路,旁边还有崧泽高架,若楼盘距离高架网络太近势必会有噪音影响,1公里的距离虽然不算近,但也在步行范围内,又能避开噪音。

从现场来看,社区体量较大,目前处于施工早期阶段,部分楼栋刚刚建设到了2-3层。

虹桥公馆三期施工现场,易眼看房实拍

虹桥公馆三期是今年二批次被招商&南昌市政以44.84亿元联合拿下的,这也是整个徐盈路地铁站1公里范围内仅存的一幅大体量的住宅地块。

出让信息显示,地块体量达到了7.7万方,社区规模要远远超过此前两期产品,笔者从售楼处现场获悉,项目预计可售套数为1200余套,由于项目的容积率只有1.7,社区内能留有更多的休闲和绿化空间,内部还设计了大型中央水景。

值得一提的是,虹桥公馆三期的售楼处在虹桥世界中心L1-B号楼7楼,并非在楼盘现场,项目与虹桥璀璨时代共用这一营销中心,置业顾问表示,这里就是楼盘的正式售楼处,未来不会在现场另行打造营销中心。

项目将分成多个批次入市,第七批首推仅252套房源。从沙盘图来看,分别位于1#、2#、5#、9#4栋楼。主推户型为建面约93平3房2厅1卫和建面约106平3房2厅2卫。其中位置稍好的5号楼全部是106平,其余楼栋为93平户型,房源为1梯2户,东西边套格局,没有连廊设计。

项目沙盘现场,易眼看房实拍

本盘预计在2025年8月整盘交付,也就是说即便是第一批购买的业主,也享受不到提前入住的红利。

另据获悉,社区没有配备独立的会所,不过在5号楼周边的10栋楼设计了架空层,未来将规划为健身房、阅读室、棋牌室及其他娱乐场所,置业顾问表示,健身房未来将免费向业主开放。当然架空层在一定程度上会占用公摊,楼盘具体得房率目前还尚未公开。

本次推出的两个户型基本上是市场上流通度较高的产品,三开间朝南的飞机户型,空间利用率较高。虹桥公馆三期的样板间仍在施工,预计会在12月项目认购结束后开放。

93平户型图

96平户型图

由于户型格局与虹桥璀璨时代相似,只是面积上存在差异,目前来售楼处参观的购房者只能先参考璀璨时代的样板间。项目为精装交付,具体交付标准并未对外释放,预计中央空调为日立的品牌。

虹桥公馆三期或将于12月中上旬开启认购,该置业顾问表示,由于蓄客周期较短,再加上目前大虹桥楼盘扎堆较多,虹桥璀璨时代刚刚结束认购,预计虹桥公馆三期的入围分会远低于比此前两期产品,这也让低分购房者迎来上车的好机会。

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