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房贷利率迎来3时代,创历史新低,此前购房的高位利率能降吗?

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现在的房地产情况其严峻程度不用多说,大家都能感受得到,从国家到地方紧锣密鼓出台利好措施可见一斑,这种力度和决定也是空前的,为了让购房者的成本降低,房贷利率也是越来越低。

或许每个人的角度不同,对于房贷利率下降有不同的理解,但我想说,对于真正要买房的购房者来说,确实是实实在在的。

据数据显示,目前多地首套房贷利率已经降到4%以下,也就是说房贷利率已经迎来了“3时代”,这对购房者而言是多么久违的事情,部分地区房贷利率已处于历史性低点。截至到目前,已有全国20多个城市将首套房贷利率降至4%以下。

11月16日,央行发布报告指出,2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%,较上月下滑4个基点,较上年末下滑133个基点。据了解,房贷利率可能还会有继续下探空间。

利率的向下调整,特别是首套房贷利率下调,会让一些潜在的购房者加快买房的步伐,这是理论上的,很好理解。如果从当前的房价以及房贷利率整体表现看,无疑,购房成本确实降到了历史性低点。

不过,房贷利率的影响城市也是分化的,越是供给紧张的城市松绑的几率越小,越是供给旺盛的城市反倒是松绑利率的几率越大,这就造成政策拉动的边际效应会受到严重影响。

所以,还是要理性看待房贷利率下调对市场的作用,客观上肯定会给大家信心,也会激发市场潜力。这是不用怀疑的。

但很多购房者更为关心的还有一个问题,就是买了房的,很多都是在房贷利率较高位上的车,所以,这么多政策利好能不能传导到他们身上呢?他们能不能享受到如此低的利率呢?毕竟很多人都是在5%甚至6%或以上买的房子。

如果政策能对他们更友好,那么他们对市场的信心带动也是不容小觑的。因为高位上车,加上很多人收入大受影响,简直是雪上加霜,所以,大家的信心要大家一起去维护。所以,存量房贷利率下调呼声也很高。

这么说吧,对于选择固定利率的人来说,房贷利率不会受到影响,也就是说不会降。对于选择LPR的,也分情况。

LPR,就是贷款市场报价利率,我们必须清楚,购房者的实际房贷利率跟LPR并非一回事。央行会为商业银行设定一种贷款的基准利率,然后会在基准利率基础上做一定幅度的浮动,这才是最终的实际贷款利率。

很早以前,为了鼓励大家买房,会有利率折扣,后来又为了遏制房地产市场过热,不仅折扣没了,可能还会上浮,这就导致房贷利率较高,前几年,不少人就是这样的状况,赶在了高位。

房贷利率=LPR+加点,这个加点是银行自主确定的。如果选择了LPR,那么定价周期为一年,且一般1月1日为重新定价日,即一年的房贷利率不会变化。如果是1月份公布,这一年基本上就赶不上了,这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整,要等到下一年才能够享受到下调基点的好处。

所以,无论一年内调整几次,对于这一年来说,存量房贷利率不会受影响。

按照央行官网信息,今年以来,5年期以上LPR三次调降,共计下调35基点。这样的阶段性创新政策在过去是很少见的,但主要是针对今年新购房的用户,接下来存量市场也可以有类似的创新调整,比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差,也可减轻购房者的还贷负担。

不过好在年底调整的预期还是很高的,不少专家表示,LPR下降还是有空间的。12月5年期LPR报价下调的概率大幅度上升。一个是最近楼市表现不佳,再一个就是四季度及明年初稳增长需求也很大,通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖的必要性和迫切性增加。存量房贷购房者可以在2023年享受到现有的政策福利。

但大家更希望能像新增房贷购房者一样,可以及时享受到这种福利,所以,最近,有消息称“据银行内部消息,针对存量首套房客户,贷款利率即将普降,郑州会是首批试点城市!”

一时间沸腾了。如果是真的,那么高位站岗的人真是解套了。不过据中国人民银行郑州中心支行工作人员表示,“暂时没有收到相关通知。但已经放贷的客户,房贷利率会随着LPR的变动来调整。”

我个人认为不管是真是假,这种需求还是很强烈的。还有就是也希望慎重使用这种消息,否则得不偿失,本来可能是好事,被一些人肆意利用且夸张炒作,很可能变成坏事。是真的也不要去忽悠购房者,是假的要严惩。

要不现在购房者不太信任,就是因为被某些人滥用小道消息。

不过话说回来,统一下调房贷利率,其实也是有迹可循的。2008年,背景就不说了,央行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍;对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按条件给予支持。

政策一经推出,多家银行就陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折让利,这对存量房贷购房者来说是及时见效的。

之所以迟迟未见这样的政策出台,也不难理解,现在更需要新增购房用户,如果存量房贷利率下调,势必会影响新购房用户,而且还可能会加大不少存量房贷提前还的几率,银行是不太乐意的。

但今天这种情况,也是大部分人经历了前所未有的困难,想必政策也会因时制宜,不排除会对存量房贷利率进行阶段性调整,减轻购房者的负担。

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