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融资政策彻底反转,房地产由“压”转“扶”

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文|邓浩志

11月28日,证监会发布支持楼市的系列重磅消息(第三支箭),决定在房地产市场股权融资方面调整优化5项措施。

措施包括:

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资;

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;

四、进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用;

五、积极发挥私募股权投资基金作用。

以上政策影响重大,可谓彻底反转了房地产行业的整个融资格局。下面我谈几点看法:

1、房地产行业融资政策已出现180度方向性大反转。

从过去的严防死守,限制各种资金通过各种渠道进入房地产业。至今已经全面转入,支持甚至鼓励资金进入房地产领域。去年调控房地产最严厉顶峰的时候,通过“三道红线”几乎暂停了所有民营房企的所有资金来源。到今天,打开了关闭了超过整整12年的上市房企再融资大门。这个转变是重大的,历史性的,方向性的。

2、重开上市房企融资大门,也是为解当前行业资金缺口巨大的困境。

截止到目前,全国各地今年累计出台稳房地产政策总数超过1000次,为历年最多;各大银行对房地产业今年提供的总授信规模已达到1.66万亿元人民币;降房贷,降利率全年全国各地也已多次调整。但目前房地产销售情况依然低迷,更为严重的是房地产投资,开发,新开工,土地储备等各项核心指标不断低迷,而且仍然处于趋势性下滑当中。轻量级、中量级的扶持政策已经不足以扭转市场颓势。政策只能下“猛药”,强力提振房地产市场。

3、 利好不会很快兑现,“门”开多大是关键。

虽然允许上市房企再融资,但审批到落地需要较长时间,短时间内(至少半年内)行业都难以从这个领域获得新增资金的支持,所以整个行业的趋势,都不太可能马上反转。另一方面,虽然允许上市房企再融资,但审批要求,融资规模限制等问题尚不确定,需要在执行中逐步观察。这扇“门”是开了,但开大点还是开小点,效果会差很远。

4、后续会不会有更多“开脑洞”的重磅政策?值得期待。

既然关闭了12年的上市房企融资大门都可以打开,其他不可想象之事也未必绝对不会再来。比如一线城市人才购房政策的调整,二线城市限购政策的彻底放开,二套房贷利率的进一步下调,冲开第三套房贷款……目前似乎已经是没有什么的绝对不可能的。

5、怎么看待未来的房地产行业?房地产企业?房地产股?

首先,房地产业是任何大经济体的支柱型产业,这是商品经济社会的基本常识,无论是之前的打压,还是现在的扶持,其实都改变不了。未来仍然是一个10万亿以上市场规模的行业。

其次房地产企业洗牌已经基本完成,尽管有新的支持政策,但有一批房企已经明显被“洗”出局了,后续再也回不去了,不太可能东山再起。未来国企央企占主导,民企作为补充可能是基本态势。

最后上市房企中,将是龙头的天下,一二线城市的天下。另外特色鲜明,占位独特的房企也会有生存空间,不过后者非专业人士是看不懂的。一般投资者买就买龙头吧,地产股最糟糕的时候是彻底过去了。后续稳步、缓慢上升!

(本文图片来自网络)

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