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震撼性利好,今夜发布!

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原创 刘晓博

花径不曾缘客扫,蓬门今始为君开。

中国(内地)资本市场,终于打开了那扇对房地产行业关闭了许久的大门。

傍晚6点多,证监会在官网发布了《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》宣布了这个超级利好。(下图)



利好一共有5项内容,全文引述如下:

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

值得注意的是,证监会在发布这份文件的时候还说:

房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。

5条具体政策里,前三条更引人注目。

它意味着:房地产企业除了IPO之外,其他在股市的融资功能都恢复了!

具体包括:资产重组;借壳上市;包括定向发行新股在内的再融资。此外,还宣布“恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资”。

这是A股患上“行业洁癖”以来,最大的一次突破、松绑。

“行业洁癖”,是我创造的一个词汇,是指沪深市场对上市公司行业要求全面严于港股。

比如在港股,不仅房地产企业可以上市,烟草企业可以上市,博彩企业也可以上市。

但在沪深股市,不仅烟草、博彩企业不能上市,房地产企业近年来也不允许上市了。

沪深股市里的存量房地产企业,都是早年IPO或者借壳上市的。最后一家借壳上市的房企是“京汉置业”,时间是在2015年,方式是借壳“湖北金环”。此后,沪深股市再无增量房企。

随后,房地产企业在沪深股市的再融资,也受到了严格管控。

内地股市对房地产行业股权融资的大门,一度接近于完全关闭。

之所以要这样,是为了调控楼市,管住疯狂扩张的房企,防止房企将来破产给股民带来损失,引发事件。

在关上沪深股市大门的同时,在H股给房企打开了另外一扇门。大量内地房地产企业转到香港上市,并在近年来纷纷分拆物管板块单独上市。

香港股市的资金,远没有内地充沛。所以,内房股在港股市场估值一直比较低。

在2016年到2019年前后,先后出现了两位著名的闯关者——万达和恒大。

这两家大房企,早都在香港实现了上市。但港股估值远不如内地高,于是两家企业的掌舵人不约而同做出了决定:回内地上市,融更多的资,印更多的炒。

万达借钱在港股实现了私有化,准备回内地IPO、大干一场;恒大则希望通过借壳上市的方式,另辟蹊径。恒大一度收购了至少3家上市公司,比如深深房、廊坊发展、嘉凯城,甚至一度染指万科。

最后的结果大家都知道,两大房企均在A股的铁门上,撞得头破血流。

最后,恒大放弃了借壳上市,万达试图重回香港上市。目前一个处于长期停牌状态(恒大),另一个在为二次上市努力中(万达)。

世事就是如此弄人。如今允许借壳上市了,恒大已经有心无力,而万达的拟上市主体也剥离了房地产业务。

但不管怎么说,今夜证监会的决定,对房地产企业来说仍然是超级利好。

毕竟,等着输血的房企、等着输血的项目,有很多很多。

而财务状况好的大房企,尤其是央企、地方国企,也摩拳擦掌,准备下场捡便宜货。现在是房地产资产价格最便宜的时候,想想看,1个月前碧桂园的股价一度只有1港元。

仍然活得不错的房企,可以通过定向发行等方式,收购兼并濒临死亡的房企或者项目,推动保交付。“REITs”、“私募股权投资基金”等方式,也可以给房地产行业提供更多的融资方式。

总之,A股歧视房地产行业的时代基本终结了,除了IPO之外,房企获得了其他所有的融资方式。这对于激活楼市,意义重大。

这个重磅消息的出台时机,也耐人寻味:正好在今天(周一)大跌之后。

周一大跌的原因,大家都知道,这里不再赘述。今天A股以大跌开盘,后来走得不错,涨幅居前的竟然是酒店、餐饮、旅游、传媒娱乐,都是受疫情影响最大的行业。

这意味着什么,大家可以细细体会。或许,新的变化正在酝酿中。


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