第七批新房触分率达到冰点，市场分化加剧

上海第七批次新房集中认购进程过半，截至目前57个新盘已有31个公布了认购时间，20盘已结束认购，11盘处于认购阶段。目前已经结束认购的项目中，触发积分的楼盘仅有6个。纵观这一批次新盘表现，主要呈现出2大特点。

特征1：多盘同日开启认购

从认购时间就可以看出，很多项目的认购时间出现“大撞车”，其中11月19日浦东和静安有8盘同日开启认购。短短一周内有15盘入市，总套数超4000余套。

对于开发商而言，楼盘扎堆入市会加剧市场竞争，很多市区项目由于客户量不够而无法触发积分，上半年部分开发商还搞起各种“骚操作”，例如卡首付，优先考虑全款或7成的客户，劝退低分的购房者，甚至在线上认购中不审核材料等。不过如今楼市大变天，局部区域市场进入买方市场，开发商能在开盘当日顺利日清就不错了。对于很多远郊的项目，去化难度更大，获客都较为困难。

当然对于买房人而言，多项目同日认购，一定要做好抉择，如果客户都扎堆高分项目，极有可能因为无法入围而错失其他项目的认购。当然，在一个认购周期内只能参与一个项目的认筹，不过对于部分认购人数未达到积分标准的楼盘，开发商会有追加认购的行为，就是认小筹，参与小筹并不录入线上系统，买房人也可以借此机会认购多个新盘。

特征2：热门楼盘竟不再需要分数

第七批楼盘最大的特点就是触分率很低，不仅很多加推的热门楼盘不再需要积分，让人意外的是，很多市中心楼盘居然无需积分就可以上车，这在此前都是比较少见的。网易房产数据统计，第五批7盘触发积分，触发积分的概率是21.8%，而第六批10盘触发积分，触发积分的概率是32%，而第七批目前仅有6盘触发积分。

比较典型的案例有大宁的市北华庭，此前大宁入市的新盘逢开必触发高积分，而市北华庭本次无需拼积分即可入围，这放在上半年是不敢想象的。当然这也和项目产品力脱不开关系，毕竟项目是由市北高新开发，比起品牌开发商打造的产品或存在一定差距。

另外，位于徐汇长桥的地产尚海悦庭已经蓄客许久，不过此番入市价格大涨让很多购房者大跌眼镜，最终认购率刚刚过100%，连5年限售都尚未触发。尽管如此该盘依然存在倒挂，只是倒挂空间较小。要知道长桥板块以学区见长，整体环境并不算理想，周边老破小居多，商业配套更是盲区，如果没有明显到该优势，投机者自然会将目光放在其他项目上。

此外，此前一些比较热门的区域和板块，这一次大量“扑街”。浦东此前新房可谓一房难求，只要不是特别偏远的板块，基本都能取得不俗的成绩，不过这一次浦东入市7盘仅有2盘触发了积分，市场热度明显降温。此前外环外热度颇高的康桥迪士尼项目，这一次可轻松入围。而唐镇、高桥、川沙等板块认购率仅5成上下，祝桥更是只有个位数的认购率。

再来看触分的项目，森兰壹公馆由于房源套数较少，仅41套，加上森兰板块倒挂一直比较高，触发积分并不让人意外。而此前并不被人看好的惠南新盘钱江大家·文澜府竟逆势达到142%的认购率出乎很多人意料，当然这也由多方因素影响，包括更具优势的价格，更好的产品力及位置。近郊方面，此前热度比较高的春申板块越秀仁恒天樾园和本次认购率132%，刚刚达到“及格线”，该盘此前两次认购率全部在200%以上。

类似的案例还有很多，这里不再一一阐述，入围分降低并不能一味说明是受到市场降温影响，推盘量激增也在一定程度上疏导了高分的购房者。对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，目前上海楼市处于调整周期，新房市场有所降温，入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少。新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。

从此前缦云项目锁客一千多位购房者就可以看出，购房者依然会倾向于选择拥有倒挂，板块更有优势，产品力更佳的项目。

卢文曦表示，高积分网红盘除板块因素，还跟产品本身有关。在市场调整中，有些楼盘认购率不高，市场分化明显。郊区盘除了地段优势，重要的是产品打造，一个板块几个项目同时竞争，如果产品本身和户型不理想，客户就会倾向于选择性价比更高的另一个项目。

第七批认购仍在进行中，后续还有不少热门楼盘即将入市，内环内诸如品尊国际、招商苏河玺、新俞里都有较高人气。近郊方面，缦玥华庭或依然有机会触发积分，大虹桥的供应量也相当充足，今年几乎是上车大虹桥的最佳时机。

从今年七批次几乎可以预见明年上海新房市场的上车门槛会逐步降低，有消息称今年或还将有第八批次的新房将要入市，届时上海的部分新房有可能进入存量的时代。