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比修地铁更难的事情,可能是卖房

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11月25日深圳第四轮土拍,熟悉的身影又出现了。

深圳地铁斥资39.6亿元,以最快速度拿下全场体量最大的地块。

早在一个月前的深圳第三轮土拍,深圳地铁已经花了60余亿元,包揽货架上近一半的货量。

这边厢激情扫货之时,那边厢正在苦寻卖房之道。

南宁新房量价齐下滑四个月后,南宁轨道地产想出了“独一无二”的优惠大礼包:凡在年内成交旗下任一住宅项目的客户,可享受免费坐地铁10年的福利。

楼市行情不好,还要通过房地产反哺自己的主业,作为国企的南宁地铁也低下头颅,玩起花样营销。

国企也要面对去化压力

多数网友们对年卡优惠不太买账:噱头到位了,诚意还不够足

南宁地铁单程票价最高7元,每天往返两趟14元,假如一个人整年都坐地铁出行,10年能省5.1万元左右。

部分楼盘表示,一家最多三口人使用该优惠,10年能省15万元左右。

前述条件均成立的情况下,以南轨旗下 1.5万/平的最贵楼盘来算,买下100平的房子,折扣分别是个人97折和家庭88折。

看起来,家庭人口多的要划算些,可如今节假日楼盘促销,也能达到这个优惠程度。

网友们这回学精了,“不就是‘小麦大蒜’的营销噱头,现在又复刻到了公共交通上吗?”

在业内看来,这场营销背后的直接原因,主要有二。

一是现在进入了年末阶段,这是房企关键的促销节点。

二是从市场行情来看,南宁今年楼市一直走弱,新房销售连续4个月下滑,10月新房库存达到了24.3个月

去化压力下, 当地各家开发商都打起了价格战。

由于轨道地产的国企属性,不能低于备案价销售,也不能大量给予“返现”,借地铁年卡送优惠,既有机会刺激成交,又显得低调。

“以房养铁”需求增长

再看南宁轨道地产的营销文案,上面还写道:“每一份收入都要反哺轨道建设。”

这也是多数城市地铁公司地产业务的重心。

众所周知,地铁公司单靠卖地铁票远不能赚钱,甚至是亏本买卖。城市轨交建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资,运营则主要靠财政补贴。

地铁公司虽然背靠大山,但总不能坐吃山空,于是积极开拓“副业”。

早年香港地铁“地铁+物业”的模式传入大陆,地铁公司沿线拿地开发,物业享受地铁带来的溢价,还能挖掘商业价值(TOD),超额的利润都归于地铁公司。

深圳、武汉、南宁等城市都学了一二。

深圳地铁是押宝房地产的典型,一手独立操盘TOD,另一手握着万科的股权,双重输血管道下,一跃成为全国最赚钱的地铁公司。

地铁线路并不多的南宁地铁,营收常年位列全国地铁公司前十阵营,房地产功不可没。

2021年年报数据显示,南宁轨道交通营业收入为33.66亿元,商品房和物业服务收入占总收入71%。

但疫情以来,由于中断运营、原材料上涨等情况影响,全国地铁经营成本都在上升。

《城市进化论》调研数据表明, 尤其在南宁、宁波、兰州等地,上半年地铁的经营成本/营业收入比例超过100%,利润空间进一步被压缩。

加上各地财政紧缩,地铁公司本身获得的补贴有可能变少。

搞房地产的儿子,此时更需要好好卖房,撑起全家的门面。

上海金融与法律研究院研究员刘远举在撰文也提到,地铁+地产模式并非万能灵药,尤其在二三线城市的收益和发展潜力仍待观察。

“一个大城市,即便不用轨道地产模式,只要事先明确规划,政府财政仍然可以从地价上涨中受益,然后通过补贴形式支持地铁发展。”

土拍场上的高光时刻

以往,地铁公司们多数在自家圈子里秀肌肉。而这一年来,地铁公司们在地产行业迎来高光时刻

最突出的战绩是在土拍市场上“扫货”。

据中指研究院统计,今年前9个月权益拿地金额TOP100的企业中,有8家地铁公司上榜,拿地总金额为585亿元,再创新高

而早在2020年,仅有深圳地铁一家公司上榜。

一方面,土地市场持续冷清,地方政府希望让地铁公司这类国企去托底这项业务,才能保住自家财政。

地块和出让条件像是为地铁公司量身定做,一般都是地铁上盖项目,并要求买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验,或需签订地铁工程保护等建设管理协议。

另一方面,政府不断调整土地出让规则,民企竞争减少,对地铁公司而言也有利好。

观察全国多地的土拍发现,地铁公司基本上都以底价拿下土地,这意味着后续的利润空间在变大,有机会改善自身的现金流

业内人士认为,地铁公司自身也有优势,一是对TOD项目整体开发处理更有经验。

“地铁上盖物业或综合体,在开发建设过程中有着极高的难度。不仅要考虑与地铁的有效衔接且兼顾地铁运营安全,还需要在地上物业在设计和交付使用后考虑减震和降噪。”这些都需要地铁公司协调解决。

另在资金方面,多数TOD项目涉及资金庞大,开发周期长,现在国资背景的开发商更具有这样的资金周转实力。

但单从造房子、卖房子这件事来谈,主流房企可能更专业。

部分地铁公司拿地后,看上了主流房企的操盘运营优势,便拉来房企组队开发楼盘。例如,广州地铁这一两年主要就是走联合开发模式,拿地后引入越秀、新世界、珠江实业等老牌开发商操刀运营项目。

某西北城市的地铁公司表示,目前公司还是一级开发为主,二级开发为辅,小股份合作参与开发,由合作开发企业操盘,“一是想借此积累开发经验、二是希望通过主流房企的品牌关注度,扩大自身市场名声。”

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