北京楼市：有些房子降价也要卖掉！

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

房姐你好，最近有一个问题在困扰着我们，希望房姐能够给我们指导一下！

提问模板：

1）首付及总价：1500

2）买房资格：二套

3）贷款资格：二套

4）买房需求：改善、投资

5）居室需求：3居、最好是南北通透

6）已看板块小区：亦庄和奥森，还有北苑

7) 通勤时间要求：没有具体的需求，我们很快退休

8）预计买房时间：23年

其他：我们家庭名下现在有两套房子，一套在白领家园，16年买的，141平，3居室，我们自己住，这个楼能听到地铁声音，我爱人睡眠质量不太好，自从住进来我们就一直不太满意，但是因为单位在附近，所以就一直没动，现在我们想卖掉，问了楼下的中介说只能卖到950万左右，说我们这个位置有可能会更低，建议我们900万卖，说现在市场不好成交，我们拿不定主义，毕竟我们当初买的时候的价格也不低。我们的另外一套房子卖得也不太顺利，在丰台北大地三里，没有电梯，5层，光线很好，已登记了半年多，只谈过一个买主也没有成交，现在租户已经搬走了，房子已腾空，但是最近看房的人很少。

请房姐帮我们分析一下，我们应该如何做，房子能快点卖出去，希望价格能合适一些，毕竟我们还要再换房子，另外房姐是否有其他合适的推荐！

房姐回复：

看完你的这个问题，其实我也挺纠结的，希望价格合适一些，但是房子有缺点，这本来就是相互矛盾的。

分析一下你们家的这两套房子，丰台北大地三里，老房子、没电梯、5层，这几点就足矣证明了产品的过气，还挨着四环，当然我不知道你的房子挂牌价是多少，如果半年还没卖出去，房子又没有很多的亮点，肯定就是价格问题了，建议重新审视一下自己的房子，如果是直白的建议，调一下价格，因为这样的小区已经被市场分化了，等着没有意义，这个已经是主流观点了，即便市场回暖之后，也不会再涨价了。

说说白领家园的房子，这个小区有点鸡肋，论楼龄，也算得上是次新商品房小区，但问题是板块功能没优势，小区物业管理在下降，周围的环境人群圈层不高，南边挨着地铁，没有学校，可以说除了楼龄新一些之外，没有什么别的优势，不过这套房子肯定比你们丰台的房子要强。

这两套房子建议先卖丰台的北大地三里，如果不着急可以根据市场情况，再决定这套什么时候卖，价格也根据那个时候的市场决定。

推荐的小区：亦庄、奥森、新北苑，你们看过的这几个地方都不错，可以再加看一下海淀，田村、西北旺和清河，主要是因为海淀的购买力当仁不让的很强。

最近其实有不少粉丝留言，都在咨询房子卖不出去，怎么办？有没有什么实操技巧？

先说说北京现在的情况吧，近期随着北京疫情的蔓延，很多单位和小区都居家了，国贸的早高峰不堵车了，簋街没有了烟火气，地铁和公交变成了专属列车，犹如春节般的寂静，限制了人们的流动，很多人都不出来看房了，这个影响是非常非常大的，朋友圈里每天讨论最多的就是被封小区、封楼了，被防疫笼罩着的北京，再加上当下房地产本身的萧条，在这样的背景下，市场怎么可能会好呢？市场现在这样的表现是很正常的，这是当下市场最核心的逻辑。

市场的走向取决于防疫和对房地产的救助力度。

虽然又降准了，0.25%个百分点，释放5000亿，但是对于整个房地产市场的刺激力度是不够的，后期还要继续看具体的政策和执行，不过整体来说算是利好，只是不会激起千层浪。

那么问题来了，在这种情况下，你想尽快卖出去房子，还想价格合适一些，而你的房子又不属于上好产品，这不是为难自己吗？

给几点建议：

1.如果你不着急卖房子，那就先不卖，等等看，明年一季度后。

2.如果着急卖，那就一定要有降价的心理准备。

3.至于实操技巧，把房子的卖点多提炼几条，给中介洗洗脑，把你的诚意给足，“重赏之下，必有勇夫”，有买家就见面谈，哪怕出价低，经验总结这几个方面比较重要，其他的雕虫小技交给中介就可以了。

4.心态的建议，作为任何一个人卖房都希望能卖个合适的价格，这种想法是能够理解的，但是遵循客观的市场事实更重要，不要“我觉得、我认为”。

在北京大部分都是置换，对于置换大家其实不要过多聚焦于价格，你更多应该关注的是置换周期，如果置换周期很长，其实你的置换成本是很高的。北京的置换周期通常是6个月，在谈判的时候，6个月和2 个月的价格肯定是不一样的，很多人会认为通过6个月的时间去卖自己的房子，理所当然的认为能卖出一个好价格，但正是因为这种心理，往往会让很多人在卖房最开始的两三个月，不急不慌，价格不好不谈、付款不优不谈、中介不大不谈，拒绝了一批客户，到最后两三个月的时候急了，只能被动降价，因为见过太多类似的案例，所以提醒大家，“该出手时就出手”。

实在不知道的，可以回看一下我们有一篇是“12条建议”，这12条建议说的是，如果你的房子满足这12条建议中的几条，你的房子就可以出手了，那怕价格低一些都没有关系，因为现在不卖，将来可能会更低。

没有任何一个市场定律是永恒不变的，不能总是拿过去的成功经验来判断未来，活在自己的认知中，那叫无知。经济学对定律的定义是，定律是经过社会实践不断总结出来的规律，而这些定律可以让我们更好的理解经济规律。通过规律去判断市场，在一定的周期里是有效的，但是政策面会人为的破坏掉规律，经验也就没有依据性了。

所以，还是要提醒大家，过气的小区，如果你有条件置换，无关市场，换一个更有价值的产品，这是当下应该做的事。

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