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上海买房:买到比喜欢更重要!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,我目前是刚需婚房,总价400万想在外环内上车,前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块,考虑的是徐汇的教育资源比较优秀,距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年,所以期望未来好转手些,方便置换。我们主要是想问问长桥,华东理工版块未来升值空间大吗?以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样?上班在闵行莘庄,目前没有小孩,3年内也没有要小孩的计划,主要考虑学区升值

沪叔:你好,这两个板块来说,目前属于发展很成熟的板块,位置也核心,长桥这边之前是工人新村,整体两个板块的配套偏老旧,这边的客群相对固话,由于学区的加持,这边价格并不低,很多人为了学校过来的,所以性价比一般。

首先学区在确定的那一刻已经涨了,后面带来的是保值,并且教育改革,未来可能有风险,如果暂时不用的话,买学区房是不太划算的。

提问:沪叔,你好,第二套,因为小孩十九岁了也大了,想在买套将来自己住或者是孩子将来上班工地稳定了,我们打工的地方在松江小昆山这边,这边均价都两三万了,更买不起了,就想着看金山那边房价便宜,就看了亭林和枫泾,还有亭林的金水湖,不知道未来那个地方好,但我们看了世纪参数图片)金源的那个梧桐印象也还不错,离乐高那有十公里,还有购物医院学校都还好近,现在有点纠结了……我们一共才四十几万,加上商贷和公积金也要贷好多,光首付就是个大问题了。能否给点意见,看后面枫泾梧桐那个后期会不会有升值空间?

沪叔:你好,金山枫泾是值得购买的,属于长三角一体化辐射区,这边有乐高乐园,阿里飞天产业园,同时也有17号延伸线,目前还是价格洼地,未来会有涨幅,梧桐印象精装交付,自带商业配套,未来属于枫泾核心位置,目前二套,也是首付五成,现在贷款也好贷。这三个地方首选枫泾。

提问:沪叔,你好,一直在外地工作,最近打算在上海买房,请帮忙指导一下如何入手: 我的情况如下: 1.手上资金500万左右,可以少量贷款,二套的原因(首付得70%),在外地有房且还在还贷中,(可以考虑提前还掉,剩的不多,如果对贷款利率有帮助的话) 2.打算买一套100平米左右的三房,最大预算700万(考虑贷款的话),优选新房,次新房也行,最好能靠地铁,希望以租养贷,资产增值为主,兼顾未来自住,今年下半年或明年下手都行。 3.目前意向主要两个板块: 1)浦东康桥周浦(离市中心相对近),优选海上溪云,其他可选新盘太少,好的二手也可以考虑虑。 2)浦西青浦佘山(总体感觉偏远,次选),中铁建花语江南,首创禧瑞云启,虹桥璀璨公馆,象屿招商龙府。不知道这些盘哪个更合适,有没有其他的楼盘或者是板块可以推荐的,能够满足我的需求,非常感谢。你好

沪叔:①你现在的情况属于二贷:新房首付比例70%,二手首付比例约80%,按揭利率都是5.5%,上海认定按揭标准是认房又认贷,贷是指的按揭记录即便还完外地按揭你仍然属于二贷。

②700w总价,200w左右按揭,月供在1.1w-1.2w之间,若能选择到比较优质的地段和产品,是可以实现以租养贷的预期。

③你意向的这些新盘的去区域分散度比较大,其次产品定位都不太一样,积分要求也有比较大的区别。

提问:沪叔好,我的情况是外地有过贷款记录,属于二套房;现金预算在450W,积分55分左右,单纯从未来增值空间看的话,以下三种选择,您帮忙看看哪种增值空间更大: 1、打新房,积分不高,只能选择远郊的非地铁盘,例如青浦大虹桥的俊灿星城 2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区,10年的房子,一室一厅,均价11万(位置好,交通便利,但是单价高、房子居住体验一般) 3、南翔陈翔公路,留云湖附近的次新房,10年的房子,两室一厅,均价6.8万(户型、居住体验都不错,就是离市区有些远)请您看看,从升值空间角度,这三个选项怎么排呢?

沪叔:你好,要看你是上海户口还是外地户口且上海社保连续缴纳满五年且已婚呢?如果是第二种情况且上海无房,积分应该56分。外地有过住宅类贷款记录,上海新房首付七成,二手八成。450万打新,目前能选的房源确实都会离地铁有一段距离,浦西这边:宝山顾村-罗店-罗泾,青浦赵巷,嘉定新城,松江新城部分楼盘可以选择,每个板块的发展程度不一致,对应的客群也不一样;打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块,意味着会有稳定的消费力,无论出租还是未来出手,有确定的客群;曹杨板块,最大的优势在于地段不错,配套成熟,次新小区也是比较稀缺的,好出租,但单价不低,且一房的流通性比较一般,很挑客群;南翔整体配套比较成熟,地铁商业学校和环境都具备,目前定位是中产聚集区,这边承接了不少市区客群,虽离市区远,但到市区便利,两房流通性可以,板块内房价不算低,但也没有达到高点。

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