审稿人:刘军律师
编写人:张双建律师
一般来说,在一个小区,车位主要包括地上车位和地下车位。地下车位又包括人防车位和非人防车位。
但,对于很多业主来说,虽然经常听说人防车位,也经常在地下室看到人防字样,但估计都不太了解人防车位。
因此,随着车位越来越紧张,加之对人防车位不太了解,就更易于产生关于人防车位的纠纷——人防车位到底归谁?人防车位能不能卖?人防车位的租金归谁?
Part1
律师说案
案例来源:江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终9213号民事判决书
业主将开发商和物业公司告上法庭,主张人防车位归全体业主共有,物业公司收费过高,应作相应返还。但,法院未予支持业主的观点。
第一、法院认为,业主主张案涉人防车位归小区全体业主共有,未提供相关证据,应承担举证不能的不利后果,亦无法律依据,法院不予支持。
第二、法院认为,根据《苏州市人防工程竣工验收备案证明》,可以认定开发商系涉案人防车位的建设单位。根据人防工程“谁投资、谁收益”的原则,开发商对案涉人防车位享有经营收益权。
第三,法院认为,《前期物业协议》《车位租用协议》系当事人真实意思表示,并不违反法律规定,合法有效,各方均应恪守。物业公司就人防车位收取的停车费并无不当,无需返还。
Part2
律师说法
借着这个案例,简单讲解一下人防车位的权属——所有权、管理权、收益权。
《民法典》第二百五十四条第一款国防资产属于国家所有。
《人民防空法》第五条第二款国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
解读如下:
第一,人防车位作为人防工程(即人民防空工程)的一种存在形式,属于国防资产,所有权归国家。换言之,人防车位不能买卖。
第二,人防工程按照“谁投资、谁管理、谁收益”之原则。一般来说,开发商即是人防车位的投资者。换言之,开发商拥有人防车位的使用管理权以及收益权,一般表现为委托物业公司收取人防车位的租金。
Part3
律师提醒
第一、关于“谁是人防车位投资者”的举证问题,这也是本案中涉及的首要问题。
一般而言,开发商作为小区的投资者,自然也是人防工程的投资者。
但是,如果业主较真,认为开发商已经将人防工程的建设成本分摊到了住宅,那么,投资者其实变为了业主,所以人防车位使用管理权归业主。且不说该逻辑是否能被法院接受,业主光举证就很难,毕竟涉及到了人防工程的建设成本分摊以及相应的交税等事宜。
相比之下,开发商则很容易举证,比如,相关账目或文件等(如本案提及的《苏州市人防工程竣工验收备案证明》)。
因此,开发商为避免讼累或误会,除了保留能够证明自己是人防车位投资者的相关证据,还应该积极向业主普法,醒目公示、详细告知,让业主了解“谁投资、谁管理、谁收益”等基本的法律知识。
第二,人防车位不能销售。业主如果看到明明是人防车位却以《车位买卖协议》为名,则应该警惕,避免吃亏。
第三,人防车位不能买卖,那就只能租。因此,有必要就租赁期限进行特别提醒。因为在现实中,开发商可能会将人防车位长租给业主,业主一次性支付租金,开发商得以回笼大量资金。
《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
依据第七百零五条不管是起初的租赁合同,还是期满后的续签合同,租赁期均不能超过20年,且20年的限制不能通过自动续期等方式排除。
所以,合同中“20年后自动免费续期”、“租赁期限与土地使用年限保持一致”等约定,均为无效条款。业主看到此类条款,千万不可轻信。
另外,在这个20年的框架之下,实际操作中还可能涉及各地对于人防车位的具体规定,限于篇幅,不作展开。
最后,还是那句话,买房置业是人生大事,需要具备相应的注意义务,建议全程有专业人士把关。
审稿人:刘军律师,执业于海南新概念律师事务所。
刘律师具有20多年执业经验,长期专注于房地产领域的法律服务,如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。
编写人:张双建律师,执业于海南新概念律师事务所。
张律师执业前的十多年,专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。
如有相关咨询,请联系张律师(15109838642)
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