纯干货！为什么仅一路之隔，南翔比新城贵那么多？

　　- 2022年的第308天 -

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　　在今年即将土地出让的四批次土地中，临近11号线安亭站和嘉亭荟二期的优质地块联动价仅为3.96万元/平米，而在此前第三批次中南翔5.8万/新城5.04万/菊园4.5万/南门4.6万，而江桥去年江桥南山龙湖的备案均价为5.75万...

　　近期上海土拍地块联动价

　　为什么联动价（备案均价）有这么大价格差呢？

　　相信绝大部分网友可以理解的是，各个区域联动价的这个“面包”价格高低是由土地这个“面粉”价格联动决定的。

　　但是或许很多同学不能理解的是：为什么几乎只有一路之隔：南翔要比新城单价要贵8000元，而同在曹安公路轴线的江桥和安亭价格似乎也是价差很大。

　　据小编研究和掌握的资料看，最主要的决定因素是：目前，嘉定区各个区域的住宅、商业、办公、研发、工业用地、公共管理和服务用地等六大地块地价都须遵循《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》规定的分级基准地价。

　　根据《上海市城乡建设用地基准地价成果（2020年）》，全市建设用地被分为了11个等级，其中，以住宅用地为例，嘉定区商品房的住宅用地主要集中于5级到9级区域。

　　其中，真新街道最高，绝大部分位于5级基准地价区域，江桥、南翔主要是6级；新城、南门、菊园、嘉定镇、新成路街道大部分位于7级；安亭、马东大部分以及徐行、工业区部分位于8级；徐行、外冈大部分位于9级，华亭大部分位于10级。

　　但是从市场认可和主要可开发区域来说，嘉定地价等级最集中的还是6级-8级，也就是我们经常看到有土地出让的江桥、南翔、新城、南门、菊园、安亭、马东等地。

　　根据上海市城乡建设用地基准地价成果表（楼板价），6-8级每个阶梯等级的价格差大约有4000元的价格差，其中：

　　6级地块（南翔、江桥）商品住宅楼面基准价（1.8容积率）为177240元/平米；

　　7级地块（新城、南门、菊园、嘉定镇、新成路街道等）基准价（1.8容积率）为13300元/平米；

　　8级地块（安亭、马东、徐行、嘉定工业区等部分区域）基准价（1.4容积率）为9490元/平米；

　　在这个基准地价基础上，每个出让地块再根据实际的地块优劣（交通、配套等各方面）考量，最终形成面向市场的出让地价。

　　或许正因如此，才会出现马陆地铁站旁地块楼板价会比蕰藻浜以南的南翔云翔板块相差约8000元。

　　看了嘉定区的，我们一起来看看上海市住宅用地级别整体划分范围：

　　上海住宅用地级别划分范围

　　以下所述级别范围覆盖全市陆域，不含滩涂。未覆盖区域可参照临近级别。

　　级别范围说明应与成果图结合使用，涉及城市开发边界、产业基地、产业社区的级别范围，应以城市总体规划为准。1.住宅用地包括商品住房用地和租赁住房用地。全市城镇与乡村区域共分为11个级别，具体级别范围如下：

　　1级

　　万航渡路-新闻路-成都北路-苏州河-吴淞路-天潼路-长治路-东长治路-海门路-杨树浦路-秦皇岛路-黄浦江-新建路隧道-百步街-陆家嘴环路-浦城路-浦电路-浦明路-张家浜-黄浦江-董家渡路-中华路-人民路-淮海东路-西藏南路-建国新路-肇周路-制造局路-丽园路-徐家汇路-肇嘉浜路-宛平南路-南丹东路-南丹路-文定路-虹桥路-恭城路-广元西路-华山路-淮海中路-兴国路-华山路-镇宁路-万航渡路

　　2级

　　广中路-大连西路-大连路-周家嘴路-黄兴路（内环）-宁国路（内环）-杨浦大桥（内环）-罗山路（内环）-龙阳路（内环）-浦东南路-耀华路-黄浦江-临江路-龙水南路-云锦路-丰谷路-龙华西路-龙华路-龙漕路-漕宝路-桂林路-宋园路-张虹路-古羊路-虹许路（中环）-延安西路（延安高架）-古北路-苏州河-中山北路（内环）-中山北路（内环）-广中路以内除1级以外地区

　　3级

　　杨浦区界-军工路-闸殷路-淞沪路-政立路-国权北路-杨浦区界汶水路（中环）-汶水东路（中环）-邯郸路（中环）-翔殷路（中环）-军工路（中环）-黎平路（中环）-军工路隧道（中环）-金桥路（中环）-云顺路（中环）-申江路（中环）-高科中路-罗山高架路-川杨河-济阳路-华夏西路-上中路隧道（中环）-龙吴路-沪昆铁路沿线-虹梅路（中环）-漕宝路-莲花路-高门泾-外环高速-天山西路-真北路（中环）-宝山区界-汶水路（中环）以内除1、2级以外地区

　　4级

　　环镇北路-沪太路-场中路-静安区界-江杨南路-安汾路-逸仙高架路-三门路-国权北路-政立路-淞沪路-闸殷路-军工路-杨浦区界-黄浦江-翔殷路隧道-五洲大道-申江路-云顺路（中环）-金桥路（中环）-军工路隧道（中环）-黎平路（中环）-军工路（中环）-翔殷路（中环）-邯郸路（中环）-汶水东路（中环）-汶水路（中环）-普陀区界-真北路（中环）-天山西路-外环高速-长宁区界-苏州河-普陀区界-祁连山南路-铁路线-祁连山路-环镇北路

　　川杨河-罗山高架路（罗山路）-高科中路-申江路（中环）-华夏中路（中环）-华夏西路（中环）-杨高南路-外环高速-蒲汇塘-高门泾-莲花路-漕宝路-虹梅路（中环）-沪昆铁路沿线-龙吴路-上中路隧道（中环）-华夏西路（中环）-济阳路-川杨河

　　5级

　　外环高速-同济路-经六路-宝山区界-长江沿岸-宝山区界-黄浦江-宝山区界-场中路-沪太路-环镇北路-祁连山路-铁路沿线-祁连山南路-嘉定区界-外环高速

　　港城路-外环高速（上海绕城高速）-龙东大道-华东路-川杨河-浦东运河-迎宾高速-外环高速-三林镇界-黄浦江-澄江路-颛兴东路-颛兴路-嘉闵高架路-闵行区界-沪渝高速-嘉闵高架路-天山西路-闵行区界-外环高速-杨高南路-华夏西路（中环）-华夏中路（中环）-申江路（中环）-五洲大道-翔殷路隧道-黄浦江-河流（高桥港）-浦东北路-港城路

　　6级

　　浦东新区∶黄浦江-长江沿岸-沪陕高速-上海绕城高速以西开发边界-唐镇界-川沙新镇界-川杨河-华东路-龙东大道-外环高速-港城路-浦东北路-河流（高桥港）-黄浦江；外环高速-南六公路-周邓公路-申江南路-五灶港-申嘉湖高速北侧开发边界-沈庄塘-周浦镇界-沈庄塘-周浦镇界-浦东新区界-康桥镇界-外环高速航头镇（申嘉湖高速以北）城市开发边界内区域

　　普陀区外环高速以西区域

　　闵行区∶黄浦江以西的1-5级以外区域；浦锦街道、浦江镇（申嘉湖高速以北）城市开发边界内区域

　　宝山区∶大场镇（外环高速以西）；上海绕城高速-同济路-外环高速-富联路-湄浦-上海绕城高速；富联路-外环高速-宝山区界-顾村镇界-富联路的城市开发边界内区域

　　嘉定区∶ 蕰藻浜-蓝藻浜北侧开发边界-嘉定区界-外环高速-苏州河-嘉闵高架路-京沪高速-沪昆铁路东侧开发边界-惠平路-金昌西路-胜辛南路-蕰藻浜；南翔镇（蕰藻浜以北）城市开发边界内区域

　　青浦区徐泾镇

　　松江区∶九里亭街道、九亭镇、新桥镇（九新公路-沪昆高速-沈海高速以东，沪昆铁路以北）

　　7级

　　浦东新区∶曹路镇、合庆镇、川沙新镇1-6级以外的城市开发边界内区域祝桥镇（申嘉湖高速-围场河以北）、惠南镇、大团镇（宣黄公路以北）、航头镇（下盐路以北）、新场镇（下盐路以北）城市开发边界内区域周邓公路-南六公路-中澜港-周浦镇界-申江南路-周邓公路

　　宝山区∶上海绕城高速以南的1-6级以外区域；上海绕城高速以北罗店镇、杨行镇、月浦镇的城市开发边界内区域

　　嘉定区∶江桥镇、南翔镇1-6级以外区域；嘉定镇街道；新城路街道、菊园街道、马陆镇城市开发边界内区域；马陆镇（宝安公路以南、澄流中路以西、蕰藻浜以北）城市开发边界外区域

　　青浦区∶ 崧泽大道-老通波塘-赵巷镇界-青浦区界-沪渝高速-夏阳街道界-香花桥街道界-西大盈港-崧泽大道；盈浦街道（楼泽大道以南）、朱家角镇（港同路东侧）的城市开发边界内区域

　　松江区∶泗泾镇、洞泾镇、新桥镇（1-6级以外）、广富林街道、方松街道、岳阳街道、中山街道、永丰街道（申嘉湖高速以北）、车墩镇（北松公路以北）、余山镇（油墩港以东）奉贤区大叶公路-浦星公路-上海绕城高速-沪杭公路-航南公路-南竹港-大叶公路；上海绕城高速-金汇港-平庄西路-沪金高速-上海绕城高速的开发边界内区域

　　8级

　　浦东新区∶曹路镇、合庆镇、川沙新镇1-7级以外区域；祝桥镇（两港公路-上飞路以北）、惠南镇、航头镇（下盐路以北）、新场镇（下盐路以北）城市开发边界外区域；航头镇（下盐路以南）、新场镇（下盐路以南）、宣桥镇城市开发边界内区域；银涛路-河流-杭州湾沿岸-芦潮引河-塘下公路-银涛路

　　闵行区∶浦锦街道、浦江镇（申嘉湖高速以北）1-7级以外区域；浦江镇（申嘉湖高速以南）城市开发边界内区域

　　宝山区∶罗店镇、月浦镇1-7级以外区域；罗北路-潘泾-飞跃路-川纪路-长江沿岸-罗泾镇界-沪太路-宝山区界-罗北路城市开发边界外区域；罗泾镇城市开发边界内区域

　　嘉定区∶安亭镇、菊园街道（沈海高速以西）、徐行镇（嘉唐公路以西、汇旺路以南）；马陆镇、新成路街道1-7级以外区域；徐行镇、外冈镇城市开发边界内区域

　　青浦区∶华新镇、重固镇（崧泽大道以北）、香花桥街道（崧泽大道以北）、夏阳街道（沪渝高速以南）、赵巷镇（西片沪渝高速以南）、朱家角镇（沪渝高速以北）城市开发边界内区域；香花桥街道（友爱路-久业路-新金路-大盈路-香大陆-小赵屯港-友爱路城市开发边界外区域，天瑞路-华青路-石家浜江-外青松公路-天瑞路）；香花桥街道（崧泽大道以南）、盈浦街道1-7级以外区域

　　松江区∶小昆山镇、余山镇（油墩港以西）城市开发边界范围内区域；松江工业区；车墩镇（申嘉湖高速以北）1-7级以外区域

　　奉贤区金汇镇（沿浦公路以西、大叶公路以北）、西渡街道（大叶公路以北）城市开发边界内区域

　　金山区∶东红旗港-亭卫南路-杭州湾沿岸-卫二路-沪杭公路-学府路-板桥西路-张泾河-东红旗港城市开发边界内区域；北秀公路-掘石港-亭枫高速-五人港-北秀公路的城市开发边界内区域

　　9级

　　浦东新区∶航头镇、新场镇、宣桥镇1-8级以外区域，大团镇、万祥镇、书院镇、老港镇（两港公路以西）城市开发边界内区域；南汇新城（镇银涛路以北）；上海绕城高速-沪芦高速-杭州湾沿岸-浦东区界-上海绕城高速

　　宝山区1-8级以外区域

　　嘉定区∶外冈镇城市开发边界外区域；徐行镇（横沥河以东）、华亭镇城市开发边界范围内

　　青浦区∶朱家角镇、华新镇、重固镇、香花桥街道、夏阳街道、赵巷镇1-8级以外区域；白鹤镇、金泽镇、练塘镇城市开发边界范围内区域

　　松江区∶永丰街道、车墩镇、余山镇、小昆山镇1-8级以外区域；石湖荡镇、新浜镇、泖港镇、叶榭镇城市开发边界范围内区域

　　奉贤区1-8级以外的开发边界内区域南沙港-大叶公路-南竹港-航南公路-沪杭公路-上海绕城高速-南沙港

　　金山区∶山阳镇、石化街道1-8级以外区域；枫泾镇、朱泾镇（1-8级以外）、亭林镇、张堰镇、金山卫镇（沈海高速以南、1-8级以外）、漕泾镇（沈海高速以西、曹廊公路以北）的开发边界内区域金山大道-张泾河-沪杭公路-卫六路-金山大道

　　崇明区∶城桥镇、长兴镇、陈家镇

　　10级

　　浦东新区1-9级以外区域

　　嘉定区∶华亭镇、徐行镇1-9级以外区域青浦区∶金泽镇、练塘镇、白鹤镇1-9级以外区域

　　松江区∶石湖荡镇、新浜镇、泖港镇、叶榭镇1-9级以外区域奉贤区南桥镇、庄行镇、西渡街道、金汇镇、青村镇1-9级以外区域

　　金山区∶枫泾镇、朱泾镇、亭林镇、张堰镇、金山卫镇1-9级以外区域；廊下镇、吕巷镇、漕泾镇（沪金高速以南）城市开发边界内区域

　　崇明区∶1-9级以外区域

　　11级

　　上海市1-10级以外区域

　　特别申明：以上信息仅供学习参考，不作为区域比较依据，以实际土拍价格为准。

　　来源 | 上海市规资局

　　编辑 | 海潮