“违建多了法不责众”？小区私自改建难治理

李国庆 中房报记者 孟双奎 沈阳报道

违建治理是一场持久攻坚战。

11月3日，记者实地探访沈阳市于洪区美的城时，发现小区内一楼多户存在加盖扩建，违规开设超市、便利店等问题，严重侵占公共利益。这一情况还在沈阳多个小区内存在。

根据辽宁指尖舆情监测系统显示，2022年9~10月，辽宁区域查询“违建”关键词的相关舆情信息共5540条，其中敏感信息2764条。

为了治理违建，2022年初辽宁省各地相继开展违建整治行动，如7月14日，沈阳市执法部门将位于棋盘山附近30栋别墅违建项目进行强制拆除，历时1个月完成了清理工作，一些城市治理已取得成果。

不过，记者在对沈阳、大连等城市存在违建问题项目展开调查时发现，小区加盖扩建、私改底商等问题仍较多；多层、别墅、洋房住宅类产品违建现象严重，也更隐蔽；同时，一些地产、物业公司也存在公然违建情况，引发了一系类投诉、纠纷等情况发生。

业内人士表示，违建问题易反复，也会在实际执法过程中遇到很多阻力和困难，所以不能只依靠执法部门强拆治理，还需要通过社会各方进行监督，并建立预防机制。

“真正的解决问题应该依靠政府相关管理部门履行职责，及时执法。”沈阳师范大学管理学院教授、社区服务研究中心主任鲁捷认为。

小区违建问题频发

11月3日，记者来到了沈阳市于洪区美的城小区进行探访，发现小区内多户存在加盖扩建现象，一些业主建起了“小木屋”；有些则将原有围墙重新改建为了“中式”风格，与楼盘建筑设计格格不入。

该小区65号楼旁有一个后期加盖的玻璃房，不仅有独立门窗，还在一侧加建了围墙和铁门，围住一大片空地，俨然成为一个独立“庭院”。有业主认为，该玻璃房将被用作门市经营。

记者走访时还发现，小区内多栋楼宇开设有超市、便利店、缝纫社、鲜花店等营利性底商，询问一位超市老板得知，“门市”已经存在3年，一年房租大概3万元。

小区内开设超市虽然能服务周边业主，但会造成环境、噪声污染等问题。一位业主称，自从小区内开了多家超市后，导致垃圾变多、环境变差，生活品质急剧下降；开设前并未征求业主同意，也未召开业主大会探讨此事。此前甚至有业主占用公共绿地盖鸡舍养鸡。

鲁捷告诉记者，利用住宅私自开设超市、快递站、服装店等商铺的业主，其行为违反了管理规约，或者未经有利害关系的业主一致同意，侵犯了有利害关系业主的合法权益。

《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

相对普通高层住宅，别墅违建情况更普遍，且跟风严重，治理起来更困难。

一位购房者向媒体投诉称，自己在沈阳首创禧瑞长河购买了一套别墅，入住后发现个别业主违规加盖，不仅挡光且还有安全隐患。他曾经多次进行投诉，虽然当地执法局责令停止施工，可执法局一走住户又继续施工，如今违规加盖房屋已经基本完工。

2022年5月，记者曾前往沈阳首创禧瑞长河项目处，发现违规加盖建筑似乎成为了小区业主“标配”。

小区物业公开表示，明确反对业主加盖“炮楼”，但物业无权拆除业主违建，只能通过提醒让业主知道违建行为的安全隐患。

大连万达海公馆也有业主投诉，其所居住的小区前排别墅违建始终得不到有效治理。该项目为海景房，因前排别墅某住户违法加盖，导致后排住宅景观视线被遮挡。

相关执法部门在2016年12月13日对违建业主下达了限期拆除决定书，但始终未拆除。不仅如此，有了先例后，其他别墅业主纷纷效仿加盖，使执法难度陡然增加，后排业主再进行投诉，执法部门仍无下文。业主质疑道：难道违建多了，就可以法不责众了吗？

“别墅项目之所以违建比较严重，主要是别墅项目远离城市中心，有些违建行为非常隐蔽，如果没人举报监管部门很难发现。开发商为了卖房，甚至许诺、引导用户进行加盖扩建。一些用户不了解相应法律法规，加之周边邻居普遍违规建造，让别墅违建变得有恃无恐。”知情人士向记者透露。

然而，违建、私建行为不仅损害其他业主权益、破坏城市形象，还具有严重安全隐患，在湖南长沙、山西临汾、福建泉州都曾发生过因为房屋倒塌而造成大量人员伤亡事件。

违建治理任重道远

违建的不单单是业主行为，一些地产、物业公司也公然在列，甚至以此盈利。

据沈阳远洋和平府业主投诉，该小区9号楼和10号楼地下部分区域的开放空间被小区物业违规改建成仓库。据小区业主提供的照片显示，被改造的仓库共有7间，每间面积约5~6平方米。

在该违建墙上贴着一张纸，上写“远洋物业园区业主物品临时存放处”。该小区某业主称，“根本不是临时存放，就是出售的仓库，小区物业在业主群中曾公开发布认购信息，买家自行封闭上盖和装修，一间仓库价格2万元左右。”

根据《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，但要向相关部门报批，申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》等手续。显然，远洋物业在施工前并未申请合法手续。

类似违建案例不胜枚举，对于城市中违建相关治理工作也一直持续推进。

2022年5月1日，辽宁省住房和城乡建设厅部署各地开展房屋建筑安全隐患排查整治专项行动，范围包括自建房、违法建设、老旧危房等建筑设施，要求重点排查未依法取得施工许可证擅自施工，未办理竣工验收擅自投入使用，擅自改变房屋结构、布局及使用功能，违法改建扩建等行为。

随即，沈阳、大连等城市分别开展了围绕城市环境治理的“百日攻坚行动”。2022年7月14日，沈阳市执法部门将位于棋盘山附近30栋别墅违建项目进行强制拆除，历时1个月才完成了清理工作。

业内人士评论称，近几年辽宁城市治理相关违建问题已经得到明显改善，治理效果显著，一些比较严重的违建行为得到了有效遏制。但违建问题易反复，同时在实际执法过程中会遇到很多阻力和困难，违建行为不能只依靠执法部门强拆治理，还需要通过社会各方进行监督，并建立预防机制。

鲁捷表示，在规范园区管理、预防违建发生问题上，物业服务人员应该加强日常巡查，做到及时发现问题、依法制止，并报告政府有关管理部门。但需要注意的是，物业服务人员没有行政执法权，问题真正的解决要靠政府相关管理部门履行职责，及时执法。