近日,央行和银保监会联合印发254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。
通知内容主要涉及六大方面,共计十六条具体措施,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等多方面内容。
这16条措施对楼市而言,便是“输血”、“造血”、“软着陆”。
01
“楼市金融16条”,稳地产平稳发展
这份重磅文件一出,便引发业内广泛关注,被业内简称为“楼市金融十六条”,亦或被看作当前市场调整期的“政策底”,大力支持房地产市场平稳健康发展。
16条措施包括:
1、稳定房地产开发贷款投放;
2、支持个人住房贷款合理需求;
3、稳定建筑企业信贷投放;
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;
5、保持债券融资基本稳定;
6、保持信托等资管产品融资稳定;
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;
8、鼓励金融机构提供配套融资支持;
9、做好房地产项目并购金融支持;
10、积极探索市场化支持方式;
11、鼓励依法自主协商延期还本付息;
12、切实保护延期贷款的个人征信权益;
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排;
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策;
15、优化租房租赁信贷服务;
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
此次金融政策16条可谓是全国性的强力政策,对行业信心的恢复注入了强心剂,企业生存环境也将迎来较大改善,行业去杠杆的节奏不断调整变化,最终引导房地产市场“软着陆”。
02
今年以来,南宁利好政策多管齐下
聚焦到南宁,今年以来,为促进房地产行业平稳健康发展,推出多条利好政策,包括信贷、公积金、购房契税补贴等方面。
如二套房商贷首付比例由此前的最低40%降至30%;一套住房已结清贷款的,再买按照首套房最低20%的首付比例等。
此外,公积金也是利好不断,囊括:提高最高贷款额度;降低二套房首付比例;放宽二手房、商转公贷款对房龄的限制条件;甚至缴存余额倍数提高至25倍,并上调缴存时间系数,可提可贷等。
与此同时,“保交楼”工作也在稳步推进。8月,南宁市平稳房地产基金正式设立,首期规模30亿元,专项用于确保交付,促进南宁房地产市场平稳健康发展。
而后,恒大、蓝光等相关项目已确认为首批介入名单。9月轨道收并购世茂金科·博翠湾,同时雍锦澜湾、江宇世纪公馆、恒大悦龙台、御府、华府等均有新动作。
据透露,除蓝光雍锦澜湾外,首批还有27个楼盘被列入名单,后续或将陆续复工。
不难看出,ZF促进房地产市场恢复信心、 “保交楼”的决心坚定。
03
行业观点
“金融16条”能否令楼市大“回血”,对南宁楼市又有什么样的影响,看看克而瑞分析师们怎么说?
观点
行业“定心丸”,有助于改善房企生存环境,恢复市场信心
254号文件16条新政无疑是给房企甚至整个行业的一颗“定心丸”,金融政策对房企的态度来到了拐点,从“限制”转向“支持”。
此次政策受益面最大的还是房企,从开发贷、信托贷、并购贷、房企纾困、租赁融资、贷款展期等方面均涉及,并亮起绿灯“国有、民营企业一视同仁”,金融环境明显改善,一定程度上能化解房企债务风险,恢复企业经营“造血”功能及市场信心。
但根据过往一些政策经验来看,在执行过程中会出现市场分化。比如开发贷,在具体执行过程中,金融机构对于房企的授信额度、风险评估做出市场化判断,最终是否放贷以及额度、期限等等都依据这个判断来做决策。
分化就在这时候出现,执行上会偏向稳健企业,现金流紧缺但未出险企业、并有优质项目的企业也会获得一定的额度,但出险企业或风险未出清的企业大概率是较难获得额度的。
总体上还是协助“中等偏上”的企业熬过寒冬,风险未出清的企业出现两种可能性结果,第一被成功并购,第二淘汰出局。
“鼓励金融资产管理公司参与处置风险项目”,“积极探索市场化支持方式”
“鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力,与地方ZF、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式,推动加快资产处置积极配合做好受困房地产企业风险处置。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。”
这里面风险化解模式涉及到多方主体,地方ZF(平台机构)、资管公司、金融机构、房企等。要盘活项目,市场化变现,除了收购项目、注资以外更应注重项目的去化变现,项目去化应交给专业的有经验的房企去操作,更稳妥。比如桂林银行、信达分别投资绿地朗峯一二期,项目操盘仍是绿地团队,确保项目的去化,才能安全上岸。
关于个人房贷和征信新政上,有一定的宽松,但对C端的松绑政策,在今年上半年从中央到地方基本上已经“应出尽出”了。降准降息、公积金政策、放松限贷限售、财税费补贴、人才政策、特定群体团购政策等等,购房气氛烘托到极致。但受疫情影响,收入不确定、预期较低、整体市场信心尚未恢复,部分购房者还是继续持观望态度。
落到南宁,购房群体两极分化明显,极刚和再改豪改在释放需求,“中间层”近两年都被抑制需求。若市场信心市场预期有所好转,二手房流通性更强一些,这部分会集中释放需求,迎来一些成交量。
回顾今年出的所有政策,上半年集中在C端上,解决购房门槛、月供问题。
三季度重点在“保交楼”上,南宁也举得一定成效,28个项目“获救”,另外“国资采购转化”,创良投入3亿元采购中南十洲项目房源,为项目提供建设资金;“国资入股收购”,轨道地产集团收购金科博翠湾51%股权,其中将有约1亿元转让资金注入金科城项目建设等等。
四季度16条新政重磅发布,至此,政策端从行业深度参与者——购房群体、项目、房企、金融机构全部惠及。
还有一个问题我们不能忽略,市场去化问题,所有政策的发布都担任着市场回归市场、回归健康的使命。
现阶段市场去化难度仍较为艰难,核心问题还是市场信心、市场预期尚未出现扭转,这个核心问题市场也在进行自我调整和修复,但需要一个过程。
南宁房地产市场不可能任何一个阶段都像2016-2019年这么高光,我们也不要寄予任何一个政策就能扭转目前的局面,让整体市场筑底企稳甚至回暖。
我们更应正视这个问题,ZF、金融机构、房企、以及上下游产业链等,各方共同努力为行业提振和注入信心,“政策自救”+“市场自我调整”加速行业回归健康,从而高质量发展。
最后,再次强调我们需要明确所有政策出来之后,传导到行业仍需一定时间,地方跟进政策出台也需要一定的时间。
金融环境真正的进一步改善,我们更期待16条新政出来后地方执行情况,我们也期待拐点真正来临,“没钱”的问题得到实质性改善,行业回到健康发展轨道上来。
观点
短期影响不明显,长期看执行。
主要还是在于执行的难度,其次是政策的导向是要救企业,但并不是无条件救助,所以执行的难度还是个未知数,最后也是最重要的一点,信心没了。
行业的发展除了企业要保住要发展,最重要的是购房者,如果没有购房者,那么这个行业就谈不上发展,所以,有稳定且有奔头的收入,遇上有增值保值预期的产品,市场的信心才会回来,但这个过程需要多久,还是个未知数。
观点
供需两端均有支持,稳楼市信号意义强
①金融机构方面责任担当持续强化、市场化原则有所弱化,在实操中两者如何平衡将高度影响政策落地效果。
②企业融资环境转好,虽提及“一视同仁”,但不同房企利好承接仍有差异。对民企尤其优质民企利好最大,对已出险房企利好有限,风险出清仍将继续。
③鼓励提供“保交楼”相关金融服务,并提及“后进先出”等细节指导,后续项目“保交楼”推进流程将更顺畅。
④客户房贷端,后续各银行或可能在灵活还贷、利率差异化、首付比例等方面有新动作。
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