专访 || 李敏月：从开发到运营的华丽转身

编者按：10月的一个午后，我前往江苏宝石花物业管理公司拜访李敏月总经理。在见到李总之前，我曾设想过她的形象，在大型地产公司担任过高管，现在是大型物业企业区域掌门人，一定是位气质干练、雷厉风行的女强人。让我惊讶的是，眼前的李总是一位美丽大方、温文尔雅的女士。寒暄后李总招呼我们落座，并亲手为我们泡上一壶红茶，使得我在南京初秋的微凉中感受到了一丝暖意。历经了行业的浮沉，李敏月如今完成了从开发商到运营商身份的转变。她不仅是江苏宝石花的总经理，同时也是关怀业主的社区生活营造者。2022年，江苏宝石花物业下辖的东郊小镇项目成为江苏省唯一的北京冬奥会和冬残奥会示范社区。作为一家物业公司，邀请行业组织、专家团队编制《东郊小镇社区营造导则》，在国内居住社区领域也是首创。经历了开发商到运营商的身份转变，她历经了怎样的心路历程？基于社区如何服务人们的美好生活？在城市更新中物业公司将承担怎样的角色？起怎样的社会责任？我们希望从与李敏月的深入交流中寻找答案，引发思考。以下是访谈内容。

01

放弃安逸，进入房产行业

我出生在浙江宁波的一个小县城，学校毕业后进入了县烟草局下属企业工作，在大家看来我捧到了金饭碗，但不安分的我一直想找机会离开那稳定安逸的环境。机缘巧合，2005年，我来到宁波市，进入银亿房产，也是我进入房地产行业的开端，不久就来到了南京。

▲学生时代的李敏月

时值中国房地产快速发展，又是国家对房地产市场不断调控的时期，常有跌宕起伏的情况出现，最疯狂的是2016年，银亿东城出现过一夜售罄838套、成交12亿的盛况。我亲身经历了国家对房地产的每一次调控、每一个新的风口。从2005年到2017年，不仅是中国房地产行业快速发展期，也是我自身在房地产行业里不断上升的时期。但是2018年之后就变了，房地产企业接二连三爆雷，我们所在企业也未能幸免。正是在那样的形势下，我们顺势接管了服务东郊小镇的南京金凤凰物业管理有限公司。

当房地产行业增量经济向存量经济转变时，全社会都把目光转向了物业行业。2020年底，我接触了宝石花物业管理有限公司，这其中有一个很重要原因，宝石花是属于国有股份占主导地位的大物业公司，他们铺排的业务基本上以长江以北地区为主，江南的业务相对较弱，宝石花刚好想要进入长江以南的地区开展业务，而南京又有东郊小镇这样一个大项目，对于我们来说，宝石花的市场化机制、国有背景对我们在后期市场的开发拓展也是十分有利的，所以我们一拍即合，南京成为宝石花跨长江进入江南地区的战略城市，江苏宝石花物业管理公司应运而生。

从房地产开发进入物业服务，我的心路历程充实而饱满。我非常感谢银亿，给了我进入房地产行业的机会，给了我职业发展的机会。进入物业这几年，从上到下，人们对物业的认知度、重视度，物业的社会地位、政治地位都在提高，我经历了房地产行业辉煌和跌宕起伏，现在又是物业的好时机，所以我是幸运的，这一切的转变都是顺势而为。

02

初心不变，服务美好生活

人们常说开发商就是卖房子的，想着怎么把房子卖出去，物业就是服务业主的，为业主管家或者增值服务，在我看来这都是片面的。不管是从开发商还是物业运营商的角度出发，最根本的基础永远是做好服务，都是以“人民的美好生活”为中心，身份变了，出发点没变，这一点是我永远不变的初心。站在开发商的角度，如果缺乏物业服务理念，房子就少了温度与情感，成了混凝土的组合，“开发”很难长久；站在物业的角度，如果开发遗留很多问题，物业服务就会难上加难。所以说，开发与物业管理相辅相成，都需要从业者站在业主生活的角度考虑问题，服务美好生活是一个不变的主题。

▲李敏月女士早期照片

当前，居民的生活需求不断升级。作为物业运营者，我们要与时俱进，从做好三保一修的基础服务的前提下，向生活服务延伸，提供更加全面、便捷、周到的增值服务（如家政、养老、新零售、托幼、美居等），这样才能一方面满足人们日益增长的美好生活需要，一方面拓展物业行业发展空间。

03

红色物业，响应时代号召

顺应时代发展，“红色物业”正在席卷大江南北。宝石花物业首当其冲，连续三年被中国物业管理协会授予“红色物业优秀企业”称号，今年受中物协委托开展《“红色物业”生态建设的探索与实践》课题。中石油的股东背景也使得宝石花物业蕴含着红色基因。东郊小镇有8个党支部，250多名党员，这非常有利于我们去开展和实施“红色物业”工程，这是依托于国家和社会环境选择的物业行业发展的正确道路。我们在开展“红色物业”时，除了可视化的宣传标语，我们更多的是将“红色”植入到物业软性的服务中去，坚持党建引领，发挥党组织的力量，让更多的老百姓参与到社区建设队伍中，用我们的一颗红心去点亮老百姓的民心，共建、共治、共享，打造“红色物业”的生态环境。

打造“红色物业”，其中重要的一环就是小区治理。而这离不开政府基层部门的支持和业主群众的参与。只有做好小区治理，维持良好的环境，物业服务工作的价值才能彰显出来。特别是近几年新冠疫情频发，物业对于基层治理、业主生活显得越来越重要，无论是疫情防控，还是疫区服务，物业公司都成为一支重要的生力军。早在去年，宝石花物业就成立了抗疫先锋队，一直在全国各地抗疫防疫战线上冲锋陷阵。

04

城市更新，物业有所作为

城市更新是房地产市场进入存量时代的必然产物，对居住区而言，早期的更新更多只是停留在对老旧建筑的外立面出新，但现在的城市更新与物业公司有机结合，真正地拆掉一部分老旧建筑，重新建一些新的社区，将会使城市形象、楼宇经济、商业环境、产业升级和业态布局等方面都得到提升。在城市更新过程中，物业公司主要从后期城市运营角度对更新方案、实施以及后期运营提供更多支持。南京市作为全国第一批城市更新试点城市，江苏宝石花物业也承担了部分老旧小区物业服务项目。

自今年6月开始，江苏宝石花物业已先后两批次进驻秦淮区朝天宫街道的49个片区或零散小区，服务面积48万平米。目前，第一批次的陆家巷4个小区从前期清理整顿逐步进入日常物业管理阶段，第二批次25个小区初步完成前清理整顿工作，第三批次20个小区刚刚进驻。居民议事会、基础物业服务、整理整顿拆违、业主文化活动等工作得到了广大业主和政府有关部门的广泛认可。特别是，明瓦廊·万物集”户外市集、小区微改造微更新等，正在将昔日的脏乱差老旧小区转变成年轻人打卡的网红小区。

除了服务朝天宫街道老旧小区外，江苏宝石花还组织制订了《东郊小镇社区营造导则》，物业牵头组织社会各界力量，构建“多元参与、多元治理、多元服务”的社区营造机制，提升居民幸福感。预计后期桥下经济、一刻钟便民生活圈、业主参与治理（小区道路改善等）、居民文化活动（节日、比赛）等各项举措可以逐一落实。

后疫情时代，无论是政府还是社会，对物业企业的期望会越来越高，业主的服务需求将更加多元和丰富，行业的集中度将不断提高，国家政策、民众需求赋予行业更多的发展空间，更多优秀的企业将会脱颖而出。从开发到运营，我选择的这条路，是偶然，也是必然。

文章来源：《南京商业地产月报》，更多内容可扫描下方二维码浏览。