不卖房子卖化妆品，剥离地产业务的鲁商发展能轻装上阵吗？

记者 | 牛其昌

作为昔日山东商业集团旗下的地产平台，山东省内实力最强的房地产开发公司之一，鲁商发展（600223.SH）宣告彻底剥离房地产开发业务。

2022年11月15日晚间，鲁商发展发布筹划重大资产出售暨关联交易公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司（下称“鲁商集团”）或其所属公司。根据初步研究和测算，本次交易预计构成重大资产重组。

鲁商发展表示，若本次交易顺利完成，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，未来将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。本次交易有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力。

公开资料显示，鲁商健康产业发展股份有限公司原名为“鲁商置业”，是鲁商集团控股的国有上市公司（持股比例51.62%），实控人为山东省国有资产监督管理委员会（持股比例36.13%）。根据中国房地产业协会发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，在中国房地产上市公司综合实力百强榜中，鲁商发展是唯一入选的山东上市公司。

值得一提的是，鲁商集团是由山东省商业厅改制的国有大型企业，除鲁商发展外，旗下还有另一家A股上市公司银座股份（600858.SH），以及今年7月刚刚由鲁商发展分拆至香港上市的鲁商服务（02376.HK），集团资产总额1340亿元。

界面新闻注意到，鲁商发展的地产项目主要以山东省内为主，以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等三、四线城市。尽管公司也尝试过全国化战略，布局了哈尔滨和重庆，但总体体量并不大。

有业内人士分析认为，鲁商发展完全依附于控股股东的战略规划，缺少独立的房地产开发能力，让其错失国内地产发展的黄金十年。加之三、四线城市的地产项目周转率不高，开发周期长，企业资金成本高昂，进而导致毛利率偏低，进一步侵蚀了营业利润。

2018年，随着“房住不炒”政策层层加码，房地产行业开始陷入不景气，原本只有房地产销售、物业管理、酒店三个业务板块的鲁商置业开始谋求向健康领域转型。

2018年10月，鲁商集团以鲁商置业持有的三家子公司股权与福瑞达医药进行了资产置换。同年12月底，鲁商置业受让了鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权，公司将持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权转让给鲁商集团，并以现金方式支付1.2亿元。

借此，鲁商置业进入大健康产业，年报新增药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，并于2019年7月更名为“鲁商发展”。

2020年，鲁商发展完成对透明质酸原料生产企业山东焦点生物60%股权的收购；2021年9月，鲁商发展又通过参股新疆伊帕尔汗香料股份有限公司10%的股权，进入精油芳香行业。

进入2022年，鲁商发展表示，公司持续向大健康产业转型，“从开发商向生活服务商转变，从卖房子向营造美好生活方式转变”。

从经营数据来看，今年以来，受房地产市场下行因素影响，鲁商发展多项经营数据进一步被“腰斩”。前三季度，公司房地产项目实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%；实现签约金额面积53.13万平方米，同比减少51.24%；新开工面积48.89万平方米，同比减少58.74%。

相比之下，前三季度生物医药板块实现收入19.98 亿元，同比增长27.67%；化妆品业务实现收入14.29亿元，同比增长43.91%，其中“颐莲”品牌实现收入5.40亿元，“瑷尔博士”品牌实现收入7.45亿元。值得一提的是，前三季度化妆品板块的毛利率高达58.56%，远超房地产及物业板块的19.79%（参考半年报数据）。

尽管如此，从鲁商发展的营收占比不难看出，即将被剥离的房地产开发业务仍是其绝对的主营业务。Wind数据显示，2018-2021年，鲁商发展合并报表范围的房地产销售收入分别为74.99亿元、87.59亿元、115.22亿元、92.80亿元，占比分别为85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。从今年上半年来看，房地产及物业的营收占比仍然高达近七成。

鲁商发展表示，通过本次交易，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年1-9月收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。

据界面新闻根据2021年年报数据测算，彻底剥离房地产开发业务后，鲁商发展的营收将减少92.80亿元，占比约75.06%，而归母净利润则只减少1.12亿元，占比约30.94%。

有分析人士对界面新闻表示，正是由于房地产业务基数大，导致鲁商发展的化妆品、生物医药等业务的营收占比并不突出。但从净利润的贡献来看，上述业务已经完成了对房地产板块的超越。此次剥离地产开发业务，有助于剔除地产板块对经营的拖累。

据悉，本次交易价格尚未确定，具体交易价格将根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的资产评估价值为基础确定。鲁商发展表示，本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。