中产客户学区房指南

学区的基本逻辑环二曾经做过解读，大家可以查阅一下旧文（《 》）。

这篇稿子发表于2021年2月份，当时环二就建议大家谨慎对待学区房投资，如果只投资一套房产更是要远离学区。

现在回过头来看，环二又说对了。2021年2月份学区房到达峰顶，当时买入一定被套牢。

比如杨浦二师附小学区房，2021年4月就开始下跌，到现在跌去30%-40%。

2021年5月份，有位家长花了445万买入了虹口四中心学区房双东小区，37平一房，花了445万。

现在同户型只卖315万，还不是一楼顶楼硬伤房源。短短一年130万跌没了。

如果这位家长2月份看了环二的文章，是不是就不会被套牢？

当然如果你不在意升值，而且晚一年买房就赶不及，当环二没说。 环二文章只是分析普遍规律，个性化的需求还需要一对一深度沟通。

当然旧文（《 》）环二也讲过，如果降低学区在房价中的比重，即，选择学区与居住品质可以结合的地方，风险就要小一些。

事实证明这些板块的确比较坚挺，比如学区、品质都不错的大宁。

今年学区又出了新政，名额分配正式落地，学区房还能买吗？如果要买该怎么选择？

01

第一个问题，环二的回答是学区房永远可以买。

原因很简单，无论我们多么热切的希望、无论出台什么严厉的政策，学校之间的差距不可能完全消除。

每所学校教学风格不同、师资情况不同、生源情况不同，怎么可能没有差距？而且这些不同你还消除不了（后面详述）。

追求绝对的平等就像追求永动机一样，是违反自然规律的。

就好像共同富裕是全体人民的目标，中央还是明确表示：“共同富裕不是整齐划一的平均主义，不是均等富裕”。

同样是种地的农民，江浙就是比河南富裕。江浙一年三熟、河南一年两熟，差距就是存在。

调控学区最新的手段是名额分配，尤其是名额分配到校，保证了再差的初中也有考入市重点的机会。

的确一些不太好的初中出现了捡漏情况，比如浦东新区历城中学有学生640.5分考入了交大附中。

正常情况交大附中怎么也得700分才有机会。

然而委属市重点，就给历城中学投了这一个名额；区属市重点，就给历城中学6个名额。

或许历城中学往年真的没有7名学生考入市重点，这7个名额的提升也有限，根本影响不了全局——历城中学每届有200多名学生。

整体升学率，历城中学与优质初中依旧有相当的差距。

碧云的上实东校共计367人中考，市重点以上201人，区重点以上308人。

这差距是一个市重点名额能解决的吗？

当然低分进入名校给了这个学生二次起飞的机会，不过小学、初中一路在菜小过来，对人生又产生了多少不利影响呢？

学校的差距主要是教学方法沉淀、师资力量、生源决定的学习氛围，这些不是给几个名额能决定的。

而且学校给予的不仅是升入高中的机会，更重要的是学习方法、生活习惯、眼界开阔、同学关系等等等等，

如果当初换一所比较好的小学、初中，该学生义务教育阶段的成长会不会更顺利一些？

高中只是一个中转站，最终大家的目标是高考，高考时没有名额分配的运气，该学生胜负几何？

今年还有一个特殊因素：民办学校没有过来抢夺名额分配，明年开始民办学校也能享受名额分配，这些学校又有多少机会？

既然学校之间的差异解决不了，就一定有人考虑择校——想让孩子读个好的学校有什么错？

不用讲自古以来，我们还比较贫困的90年代，上海就有不少家庭交择校费读好学校。

当时没有学区房的说法，一些家长为了让孩子读好的小学就花3-5万“赞助进入”。

在万元户都很稀缺的年代，3-5万意味着是3-5个不错的农村家庭的财富总和， 换算成现在的购买力至少也百万以上吧。

而且这上百万的支出是收不回来的，是赤裸裸的纯消费。

现在大家抱怨学区房贵，其实只要跌幅在100万以内，成本不见得比九十年代高。

何况大部分时间学区房在涨价，这是多大的福利？

说到底总有一些家长愿意为优质教育支出成本，只要优质教育与房产挂钩，学区房就永远存在。

当然一定有家长对教育没那么重视，学区房的钱省下来给孩子也没问题。

毕竟选择高考700分还是700万现金，大家还是会犹豫。

02

当然学区房有相当的风险，政策一年一变，买错了是会有相当的成本。

不过把握住了学区房的本质，风险大概率可以规避。

前面我们提到了学区的本质：教学方法沉淀、师资力量、生源情况，把握住了这几条就稳坐钓鱼船。

不管怎样调控，跟你关系不大。

就好像你选择来江浙当农民，不管什么转移支付、天灾人祸，大概率是比河南农民收入高一些。

当然如果你是种地奇才，在河南承包3000亩地实现了财务自由也可以忽视这个规律。

这样的牛人去哪都发财，我们只讨论普通农民。

教学方法比较水，现在遍地是分校，据说教学方法、考试体系都保持一致。所以选择了分校或者挂名学校，这些优势可以共享。

明珠教育集团附属学校

师资力量是很重要的资源，名师点拨的确比自己摸索要快速得多。

学生再聪明也是身在山中，名师都是过来人，可以跳出窠臼站在高处总结一些东西出来。

师资力量的影响因素很多，最核心的是学校地段、学校声望以及工资支出情况。

其实想想优秀的老师找工作考虑哪几方面就好了。

学校地段、声望都好理解，核心的是教师待遇，我们没办法查询每所学校情况。

教育支出是区里承担，总体可以根据区级财政状况判断，区里财政富裕，教育支出一般都少不了。

深圳中学招了这么多优秀教师，还不是因为能给出40万的年薪。

在这个纬度看，黄浦、静安、徐汇等传统市区的优势很难抹杀，浦东、闵行等经济大区教育资源正在发展。

当然师资力量还有一个指标可以参考：学校教师学历占比以及中高职称人数占比。

师资力量的一个风险是教师轮岗，至少目前并没有彻底贯彻。黄浦区优先试点轮岗，据说各个学校还是应付一下，仅允许1-2名老师参与。

上海的问题是分化太大，总不能让黄浦区的老师都去松江轮岗吧。招聘时说在黄浦工作，现在调去松江会出现大量问题。

区内轮岗可行性高一些，看后面会不会推进彻底吧。

另一个重大影响因素，或者说最重要的因素是生源。

已经有太多数据表明生源对学区有重要影响，无论是古美、张江还是南翔。

而且这个差距永远无法抹平。千人千面，每所学校对应的家庭都不相同，教学氛围不可能统一。

更重要的是，上海房价起到了很好的分层作用，不同区域的家庭收入、教育理念、教育支出相差很大，体现在学校中的成绩怎么可能一致？

03

以上分析也间接解释了为什么老破小学区暴跌、次新片区却相对坚挺。

双东小学2021年是虹口四中心、虹口实验学校的学区，2022年还是虹口四中心、虹口实验学校的学区，师资力量、教学方法没有发生变化。

出现的变化是，因为择校买老破小的家庭变少了。

近几年连续对学区进行打击，大家对优质学校的追求意愿下降，越来越多的家庭讲究居住品质、学区相结合。

预算不变的情况下，大家将学校由一梯队变为二梯队三梯队，从而换取更舒适的居住环境。

环二一个朋友2020年买入了杨浦一套老房子，冲着就是打虎山路一小的名头，现在想法就在逐渐的变化——这套房子可能也不去住，一家人都在松江定居。

而且这些名校的吸引力莫名其妙的就在下滑。

这时老破小学区房汇集的家庭中，极其在意教育的数量变少。

一方面生源变了，教学水平可能下滑；

另一方面没那么多人购入，房价自然下滑。

教学水平下滑，进一步跨区择校人数减少，进入恶性循环。

大宁这样的地方，原本就可以做到学区、居住品质相结合，即使学区溢价降低，原先计划过来定居的客群并未减少。

即使学区溢价降低，大家该买还是得买，房价自然有人托底。

而且学区房汇集的重视教育的家庭并未减少，甚至有提高的趋势，学校教学成绩没理由下滑。

更重要的是，无论怎么调控，这些次新片区影响有限。

教育均等化，走的自然是损有余而补不足的路子。上海顶级的学区通常都是老城区，即，对口的都是老小区。

浦东明珠福外如此，徐汇四大公办依旧如此，徐汇高安路一小对口的小区中，一个次新房都没有。

所以即使是学区均等化，优先调整的也是这些学校。次新片区以二梯队、三梯队为主，总体受到影响有限。

当然前面也讲过，调整也是局部优化，学区之间的差距不可能抹平。这些优质学校的学区房，依旧有自己的价值。

现在学区短期受到重锤，房价下跌可以理解。跌到底后，即使是老破小学区房也会有自己的价值。

一不小心又写多了，以上只是基本逻辑推理，具体的区域推荐、学校推荐、小区推荐我们会陆续推出，敬请大家期待。

最后最后补充一句，不要盲目投资学区房，除非你确保它跌到底了。

以上为正文

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