“金融十六条”重磅出台！南宁楼市能否充血回暖？

上周，楼市迎来“史诗级”救市。

央行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

据悉，这份极为重磅的文件，是11月11日印发的。上周六晚上已在小部分券商圈、投行圈、债券圈流传，被业内称为“金融十六条”。

政策的出台，堪称为整个房地产产业链全面输血！房地产股，再次迎来普涨。

不少业内人士感慨，“双11”最慷慨的竟是央行和银保监会！

政策强心剂之下，楼市终于要回暖了？

金融第一条关键词：一视同仁。

解读：此前金融机构输血主要针对国企、央企，以及民企中的一些示范性房企，比如龙湖、美的、碧桂园。

其他的民企，不仅融资艰难，而且利率较高甚至出现被提前抽贷的现象，处境艰难，几乎只能靠自救。

这次引导金融机构对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，意味着未来一段时间还未爆雷的民营房企也将得到合理的融资支持，渡过目前的难关。

金融第二条关键词：降首付、降利率。

解读：该政策本着带动房企从销售端回血的初衷，延续之前下调住房贷款利率，支持刚性和改善性住房需求。

此前，房贷利率下行空间就已被进一步打开。9月30日，人民银行、银保监会发布通知，6～8月新房房价环比、同比连续三个月下降的城市，在2022年底前，可自行阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

而这次新政策，支持全国各地，不再对城市有具体要求，并且进一步鼓励金融机构配合下调，预计之后个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限会继续降低。

金融第三条关键词：稳定上下游。

解读：这两年大家的关注点都在房企上，其实房企的上下游也不好过，尤其是建筑企业。

因广州恒大拖欠工程款，今年连修建世界第一高楼迪拜塔而享誉海内外的南通六建，都申请破产了。还有中国云南路建集团、浙江自胜建筑工程有限公司等多家建筑公司也陷入困境。

这些建筑公司背后关系上千万民工的就业问题，此次政策支持对建筑企业的信贷投放，对“稳地产、稳经济、稳就业”也有积极影响。

金融第四条关键词：合理展期。

解读：给了资金链紧张的房企一年的宽松期，意味着房企爆雷潮可以告一段落。

一些房企，往往账面有百亿资金，却可能因流动现金不足，暂时还不上几亿债券，宣布违约。

违约后引起的效应是残酷的，客户怕无法交楼不敢购买此房企的楼盘，融资机构怕担心坏账不敢予以支持，上下游的合作也变得艰难等，从而导致房企爆雷。

允许超出原规定多展期1年，可谓解了燃眉之急，可以让大部分现金流紧张的房企有了喘息的空间，有更多的时间能去争取到输血机会，有更大的机会等到市场回暖。

金融第五条关键词：纾困债券融资。

解读：房地产企业的发行债券融资上的纾困，主要分为了两类。

一类是优质房企，也就是目前保持兑付，还没有发生展期和违约的房企。

对于这类房企，是财务相对健康的房企，将继续加大支持力度。

另一类是按期兑付确有困难的，也就是已经发生展期和违约的房企。

对于这类企业，通过协商做出合理展期、置换，主动化解风险。意味着，已经出险房企的房地产项目，也有机会去谈债券融资，缓解资金困难，做好保交楼工作。

金融第六条关键词：鼓励信托。

解读：此前国家对信托支持房地产业务，持收紧态度，如今提出保持信托等资管产品融资稳定，可见鼓励多渠道、多种金融方式支持房地产行业合理发展的坚定意图。

金融第七条关键词：专项借款。

解读：在此前，南宁、郑州、贵州等多个城市已经出台专项贷款用于保交楼，但是额度有限，优先用于能平衡回报的优质项目。

此次支持开发性政策银行提供专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付，意味着后续有望进一步扩大项目的支持范围。

金融第八条关键词：专项融资。

解读：提出对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

一般涉及到“烂尾楼”，想要将其救活，每一个拍板和决策，都需要承担巨大的职务责任，相关机构和人员不敢随意轻举妄动。

当行政免责条款出现，并鼓励金融机构对房企的融资需求，只要是尽心尽力做好保交楼工作的，就大胆去做，让金融机构放心向房企提供融资支持。

有了资金的支持，地方政府也敢于大刀阔斧地对烂尾楼进行处理了。

若是政策能落实在实处，预计大量的烂尾楼很快可以复工。

金融第九条关键词：鼓励房企收并购。

解读：在这一政策中，金融机构发行项目并购专项债是新增内容，其他内容此前政策均有提及。

鼓励优质房地产企业收并购受困项目，难题主要是优质企业越来越少，例如保利、万科等优质企业也在主动降负债，暂停拿地，总体趋于保守，不敢轻易去做收并购。

金融第十条关键词：加快楼市风险出清。

解读：相关金融机构要用好央行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

这次中央提出阶段性优化地产项目收并购融资政策，代表要积极探索市场化支持方式，之后还会有其他利好的并购融资政策。目的是加速房地产市场风险出清，让房地产市场恢复秩序，重建人们对地产行的信心。

金融第十一条关键词：房贷延期可协商。

金融第十二条关键词：延期还贷征信不受损。

解读：大疫三年，众生皆苦。3年的疫情，不少人的荷包都明显缩水。再加上今年7月份停贷潮的悲观情绪传递，确实有部分居民还贷能力和意愿受到影响，继而导致增信受损。

现在中央明确对这些特殊情况进行展期调整，并且保护延期贷款的征信权益。一方面，意味着可以在更多城市实行。另一方面，之前许多人不敢再贷款买房，怕不稳定的环境因素下影响个人征信，可以缓解一部分心理负担。

金融第十三条关键词：合理延长过渡期。

解读：因为房地产贷款集中度事实上已经不适应当前的宏观环境，此时调整也是合理预期中。

金融第十四条关键词：项目收并购。

解读：今年初，银行就已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。目的就是解除拟并购房企的融资规模限制，以有效化解项目烂尾风险。

金融第十五条关键词：优化住房租赁信贷服务。

金融第十六条关键词：加大住房租赁金融支持。

解读：今年二十大报告指出，要始终坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在租赁住房市场方面，今年也已经出台一揽子政策。

图 | 租赁住房市场政策（来源：克而瑞地产研究院）

此次提及支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，也鼓励商业银行发行金融债券，主要目的是加快租赁住房市场的发展，但同时，对开展租赁住房的房企也是重大利好。比如龙湖、万科、旭辉、碧桂园等，也可在市场收获更多金融红利。

2020年8月，一道名为“三道红线”的新政，犹如一道“晴天霹雳”，炸醒了正在“高周转”的激进房企。

两年多时间以来，楼市基本完成爆雷房企的出清。

不过在这个过程中，谁也没想到，疫情会持续这么久，影响如此深远。

“三道红线”+“两道红线”叠加疫情的影响下，楼市供给两端都出现了问题。

开发商资金链紧张、融资困难，楼盘停工、延期交房，居民购买力降低，对楼市信心不足……

事实上，今年以来高层和地方一直都在出台各类救市政策。不过市场各方已经疲惫，政策的刺激效应降低。

图 | 9月底政策密集出台

楼市要回暖喊了快一年，“金九银十”成交依然处于寒冬。

所以我们看到，“金融十六条”来了，力度可谓“史诗级”。

在开发商贷款和融资、房地产企业兼并、保交楼、个人买房贷款、房贷延期、租赁等全方面，都给出了金融解决办法。

这是“对症下药”。

上层稳楼市的目的非常明确。房地产作为中国经济支柱产业的地位依旧不可动摇。

毕竟它的上下游牵涉几十个行业，楼市硬着陆，房价持续下降，只会带来经济的萎靡。

图 | 多个城市房价回到两年前（来源：国民经略）

官方不会再放任楼市持续下行不管，不仅要救，而且要救活！

寒冬中的楼市终于照进了一束光。

这次出台的政策甚至有拐点和风向转变的意义。以前出台的政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，现在企业也要一并救。

看看上周五地产股大涨就知道了。大家还是对房地产这个支柱产业有信心。

图 | 近日地产股迎来久违的集体大涨

如果楼市一回暖，对谁有好处？

大V君认为，一定是那些资金稳健，一直坚持品质，走长期主义路线的房企。

赌对国运的人，时代不会亏待它。行业也不会亏待这些优质企业。他们有机会完成弯道超车，实现新的行业奠基。

当然，最终能不能助推楼市筑底反弹，大V君保持冷静乐观的态度。

经济学家马光远分析的有点戳心，他说“现在是夜壶掏出来了，但发现尿没了”。

当前的房地产问题，更深层次的原因还有经济下行、居民购买力不足，没有对房价形成新的上涨预期等。

最后回到南宁，未来会不会持续出台利好政策？

业内人士分析，LPR报价年前可能还有15~30个基点的下调空间，年初出台契税补贴政策也有可能重启。这对减轻刚需的购房压力有一定的刺激作用。

另外，适度减免房地产交易环节税费，推动“带押过户”落地等，也能释放部分改善型置换需求。