天府新区爆冷流拍真的凉了？蔡桥溢价出让成最大赢家？

第三次集中土拍的余温尚存，市场上讨论度比较高的还是两个问题。首先，一直以来备受追捧的天府新区土地，为什么沦落到流拍？其次是，一直低调的蔡桥，却贡献出本次唯二溢价成交的土地，一举登上热门。

是真如坊间传闻的天府新区要凉了？还是蔡桥要开始雄起了？欢迎收看走进土地（不是），和编辑部一起来揭开面纱。

天新华阳街道百亩地块遭流拍

配建条件苛刻，市场预期不乐观

首先我们来看天府新区华阳街道104亩地块，这块地清水限价30000元/㎡，也是天府新区住宅清水限价首次达到3万，地块的信息一出来就引起众多关注，但却在土拍中爆冷流拍。

按理说，土地起拍价10500元/㎡，和清水限价30000元/㎡价差近两万，给开发商留够了利润空间。

并且还是容积率2.5的百亩地块，土地数据表现也比较优秀，为什么会遭遇流拍？我们认为原因可能在几个方面。

1、首先是土地配建要求较高

从出让条件来看，需要配建不少于14.12万平方米的安置房，且总投资不低于6.17亿元，建成后需要无偿移交给街道。

在目前的市场环境下，这样的百亩地块本身拿地资金要求就比较高，打造时间相对小地块来说也更长，还要配建相当比例的无偿安置房，对于房企来说时间成本和资金成本都是需要考虑的。

2、另一方面在于市场预期不乐观

此前我们就说过，目前土拍市场上地价相对平稳，但清水限价明显上升，虽然看起来是抬高了市场预期，但某些区域也会存在价格泡沫。说白了，就是清水限价限了个寂寞，市场并不买单。

以天府新区华阳街道约104亩地块来看，情况或许就是如此。地块清水限价30000元/㎡，旁边就是绿地、合信的地块，这两块地清水限价才在17700元/㎡。

地块区位示意（图源水印）

虽然绿城、合信都是小地块，但价格差距确实过于大了，未来去化可能面临巨大压力。此前我们也写过区域的二手房情况，挂牌价虚高、有价无市的情况比较普遍，这或许才是流拍的重要原因。

青羊区蔡桥街道两宗地溢价成交

位置好潜力大

再来看青羊区两宗溢价地块，都位于青羊区蔡桥街道，都是纯住宅地块，一宗40.41亩，一宗101.24亩，清水限价均为31500元/㎡，最后都被中铁建分别以3.33%和5.13%的溢价拿下。

这次土拍中青羊区蔡桥街道出现的溢价成交可以说是为数不多的亮点，一方面因为对青羊区本身土地供应少，另一方面还在于蔡桥的区位优势。

实际上，在近年的房产市场中，蔡桥的关注度并不高，直到集中土拍中，蔡桥街道频频出货，才再一次聚焦了市场的目光，而引发关注的原因，我们认为主要有以下几点。

宗地示意图（图源水印）

1、土地素质较好，区域改善新房供应稀缺

先看土地本身，两块纯住宅地块，其中一块还是百亩纯住宅，在供应稀缺的青羊区更为难得，后期打造空间也大。另外地价和清水限价之间留够了空间，拍地前就有开发商团队进行相关预测，认为会触发土地最高限价，也侧面体现了对于地块的认可。

这一次中铁建的入局，也有不少业内人士推测或将又落地西派系，做高端改善系列的产品。

另一方面，近年来板块内新房项目供应比较少，仅有建发央著、绿城凤起兰庭等几个项目，改善置换的需求较强烈。

同样大区域内还有，换房不换区，想要占有教育资源和完善生活配套的置业需求外溢，也是区域备受关注的原因之一。

2、区域土地储备较多，蔡桥发展正当时

未来的发展潜力，也是蔡桥受到认可的关键。目前蔡桥区域相对青羊区其他区域来说，还有一定数量的土地储备。

尤其是光华大道以南，以最近的调规图来看，未来还将有一定数量的住宅地块出让，具备潜力形成新的优质住区，进行连片发展，想象空间是有的。

蔡桥片区调规图（图源网络）

但同样需要注意的是，目前还是区域发初期，部分地方城市界面看起来还有点开荒的意思。

3、教育资源“遍地开花”，生活配套还看“鸡娃”

青羊区整个区域的教育配套就不用多说了，成都天花板级别的区域，而蔡桥将这样的优势体现得更为明显。

本次蔡桥约101亩地块周边就有泡桐树小学桐欣校区、石室联中红碾校区、草堂子小学（子美分校）等众多优质资源。

约40亩地块周边还有成都市泡桐树小学（绿舟校区）、成都市树德实验中学（弘毅分校）等教育资源。

两块地几乎可以说是被优质教育资源环抱，还是眼见为实的那种，这样的教育能级是其他区域和地块难以达到的。

区位示意图（图源百度地图）

在其他生活配套上，公共交通线路有地铁4号线蔡桥站，距离两宗地块直线均几百米。

在商业方面还是稍微欠缺了点，主要集中在往东边一点，就像大家调侃的“住西门的人不逛gai，只鸡娃”，但总体来说，区域已经比较醇熟，满足日常生活所需。

最后打个总结，土地的情况还是要具体土地具体分析，核心区域的优质地块，受到市场追捧是自然的，但无论哪个区域和板块，盲目唱衰和盲目炒热都是不可取的。

你认为蔡桥会发展成下一个大热板块吗？