【重磅】“金融16条”全面输血房地产！

据市场消息，房企已获得一份关于做好当前金融支持房地产市 场平稳健康发展工作的通知，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

另据知情人士透露，这份极为重磅的文件，名为《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，是央行、银保监会于11月11日印发的。周六晚上已在小部分券商圈、投行圈、债券圈流传。其涵盖的内容，包括了房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者，可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。可简称为“金融十六条”。

具体内容如下：

具体包括：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

全文如下：

最重要的是以下几个方面：

第一，新的融资若形成不良，免责。通知提出，“对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

金融贷款形成了不良，不管你调到了哪里，都是要追责的。当前市场环境下，房地产贷款对于金融机构和个人，最大的风险就是容易形成呆坏和逾期，这也是房企融资的最大障碍之一。但这个免责条款，让机构和个人都吃了定心丸。

第二，国有、民营房企一视同仁。通知提出，为了保持房地产融资平稳有序，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

今年以来，民营房企新获得的融资少得可怜，原因有很多。央行这是从坚持“两个毫不动摇”的高度为民营房企的融资平等权撑腰。

而且，“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险”。就是说，集团出险了，不等于城市公司、项目公司也同样出险。该放贷的要放。

第三，房企贷款允许展期一年。“自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。

包括开发贷款和信托贷款等存量贷款。

这就是传说中的直给啊，直接为房企血量条拉长了12个月的缓冲空间。至于12个月以后怎么办，到时再说了。实在不行就再跟金融机构谈呗。

第四，房地产信托融资又鼓励了。“保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。”

前几年，信托清理整顿，房地产信托一直在做减法。如今，又鼓励发行房地产信托产品了。当然，要坚持市场化、法治化原则。

第五，金融机构“两道红线”要求可延期。

房企融资有“三道红线”要求，金融机构的房地产贷款也有“两道红线”要求，就是房地产贷款集中度管理。通知提出，“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行，银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。”

我们曾经呼吁暂时搁置金融机构房地产贷款集中度管理的规定，但这在现实操作层面有点难。以疫情为由允许延期，提出这个想法的简直是机灵鬼。

第六，保持债券融资稳定，支持优质房企发债，推动专业信用增进机构为“财务总体健康、面临短期困难”的房企发债提供增信支持。

优质房企，尤其是其中的民企发债融资，今年已经在实质推动。也是在双11，龙湖200亿储架发行获批，而美的置业、新城控股等房企也在审批流程之中。

至于什么样的房企符合“财务总体健康、面临短期困难”这个要求？就要看房企与金融机构去谈了。出险房企，也是完全可以去谈的。

支持民企融资的“第二支箭”，民营房企是很大的受益方。

第七，房企纾困多措并举。

一是支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；二是鼓励金融机构尤其是项目按揭贷主融资商业银行提供配套“保交楼”融资支持；——保交楼的项目，一般是出险项目，尤其是出险房企的出险项目，它们实际上也属于纾困范畴。

三是鼓励商业银行稳妥有序开展项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房企项目，“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”——这是针对纾困项目的发债。

四是，“支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。”——这是针对出险房企设立特定的化险基金。

第八，稳定建筑企业信贷投放。有些建筑企业因为受到少数重点房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申请破产。支持给建筑企业信贷投放，是稳定房地产产业链的重要内容。

通知其他内容还有，合理确定住房贷款首付比例和利率水平；购房者因疫情导致房贷逾期的，可延期还本付息，且征信不受影响；加大住房租赁金融支持力度等。

房地产业的冬天，是资金链的冬天，是融资的冬天，也是销售的冬天。为房企以及产业链全面输血，改善融资环境，是帮助房企渡过这个行业冬天的重要举措，是久旱的甘露。“金融十六条”是一个重要的信号，必将为房地产市场注入强大的信心预期，为市场主体尤其是消费者带来闪闪的亮光。

“金融十六条”很多方面的举措其实早就在做了。

央行行长易纲11月2日上午在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上表示，“人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

“房地产销售和贷款投放已有边际改善”，就是指融资端和销售端，齐头迸射的光线，正在逐渐驱散笼罩在房地产上空的雾霾。

2022年房地产支持政策一览

一、房地产信贷政策

5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布房贷降息！

9月29日，央行和银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，宣布：

2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

下图为新规全文：

二、换购房税收优惠

9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

三、PSL重出

2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（Pledged Supplemental Lending，PSL）1082亿元，期末抵押补充贷款余额为26481亿元。

据统计，这是2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长，意味着这一工具已被重新激活。

抵押补充贷款（PSL）为央行货币政策工具之一，创立于2014年4月。2014年10月，央行在2014年3季度货币政策执行报告中首次介绍PSL操作是“为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度”。

PSL因棚改而生，此次PSL重新被激活，市场也有部分声音认为，这可能是棚改重启的信号之一。

四、第二支箭延期并扩容

2022年11月8日晚，银行间市场交易商协会发布重磅消息，将支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

五、国开行入局房地产纾困

作为国内三大开发性政策性银行之一，国家开发银行是国内基建最重要的参与者之一，从历史上看，国开行也是房地产行业的深度参与者。

根据9月23日银保监会相关部门负责人表示，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

这意味着开发性、政策性金融机构已经正式入场来化解眼下的房地产问题。

六、房地产政策变动时间线

9月29日，人行发布《中国人民银行货币政策委员会召开2022年第三季度例会》，明确要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

9月12日，国常会明确，支持刚性和改善性住房需求，因城施策运用政策工具箱中多项工具。

8月31日，国常会明确，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

8月24日，国常会明确，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

8月22日，人民银行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会，明确要保障房地产合理融资需求。

8月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在深圳主持召开经济大省政府主要负责人座谈会，明确支持住房刚性和改善性需求。

7月29日，国常会明确，支持刚性和改善性住房需求。

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明确要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

7月22日，国常会明确，要因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。

6月2日，在人民银行外汇局新闻发布会上，明确下一步，人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者的合理住房需求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。

5月24日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，研究部署加大信贷投放力度，其中明确，要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。要加快已授信贷款的放款进度。

5月23日，国常会明确，暂时遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息。因城施策支持刚性和改善性住房需求。

5月4日，人民银行学习贯彻中央政治局会议精神，明确要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

5月4日，银保监会召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，明确要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明确要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

4月18日人民银行、外汇局出台的抗疫23条中，第十三条专门强调对房地产业的金融支持：完善住房领域金融服务。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。

金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

4月22日银保监会召开会议传达学习国务院金融委专题会议精神，其中第七条强调：持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

本文转载自：攸客地产，已获得转载，再次感谢原创作者。

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