【太原楼评】煤气化大乱斗|万达1V6扯掉地王遮羞布！

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太原楼评☞| 业内视角

362篇/文2222字/阅读12分

导读

你们央企“拉帮结派”不带我玩！

我不打算死撑，索性就来拆台！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

如果不是“亲眼”所见，有图有真相！楼评君不相信万达到7000/㎡了！

作为名噪一时116亿“地王”，亩价达到了935万的煤气化，居然低下了骄傲的头颅，杀入“纯刚需”行列，房价出现“大崩塌”！

这次万达工抵房的招式，论“演技”细节及影响力，是值得点赞夸奖的！但是...

【煤气化的‘命途多舛！】

2018年，煤气化8宗地在经历了流拍后，调整起拍价，地王荣耀“终于”被华侨城以116亿拿下，这样扭捏的经历，注定埋下了“命运多舛”的故事！

大手笔自然是轰动，作为唯一参赛选手，华侨城到底怎么想，随后得到了“验证”——分家！先后引入中铁、华润、万达！

具体操作，就是股权玩的666，自然也引起了一些非议，猜测会要“撤离”。实际情况，华侨城最初还是各地块“小股”参与，直到万达成了独立体。

眼看重庆信托和万达完成“合体”后，华侨城先后于去年和今年十月份两次挂牌三家公司（太原侨硕、太原侨诺、太原侨隆）的5%股权，指向中铁诺德项目！

楼评君最初以为是“大哥带小弟”的戏码，结果演变成了兄弟分家。兄弟同心，其利断金！可分家后的兄弟，往往成了“死敌”！

【“屠夫”万达降价的成因！】

了解了煤气化的土地命运后，就不难理解万达这次降价的缘由了。

由于“地王”属性开发的“高成本”，九百多万的亩价，换算到楼面价就已四千多了。于是“高举”双学区的附加价值，抬升了板块的溢价，实现了不错的效果，板块均价一度维持在一万二，万达也是要一万多。

虽然三令五申不允许房企挂钩学区房营销，炒作学区房。但毕竟是土地卖得高，这吧，也就兼顾历史贡献。在学校问题屡屡上热搜，皆是学校本身不确定性！

这种情况下出现故事的导火索！

两则声明很有意思：前后发出！

我们三家是央企（不带万达玩）。

我们得到了很多支持在努力推进，

谁也别说我…嫌慢我也说了不算。

那些不实信息，也别信，别恐慌，

山大附中承诺，等着兑现就行了。

万达的信息就简单了：

八个地块都能上，这是文件写的。

该出钱我们也出了，事我敢承担！

本以为“隔空”对话就结束了？

不，万达随后还拆台了！

天下武功，唯降不破！

刚开始还悠着点，双十一7000“工抵房”，三个工人在售楼大厅当“模特”，显示出其诚意十足，咱就是工抵房。105㎡的房子好楼层也不过七千多的单价！

魔幻仍继续，随后画风就变成6500元/㎡的特价房，当然这些“广告”并非万达发布，多是渠道中介为主，但也是“默许”了！

自此，万达凭一己之力，撤下了“地王”煤气化板块的遮羞布，本着“死道友不死贫道”的原则，把关注煤气化板块“慕名校”的客户狠狠的割了韭菜！

而时间往前看，今年四季度后，煤气化板块各项目的销售量就大幅下跌，很多项目从周度二十余套掉到个位数，万达此举也是基于市场萧条下的决策！

其次作为煤气化拿地最小的房企，是无法享受到区域发展的长期红利，所以鼠目寸光也好，扰乱秩序也好，相对是没负担的。

外加煤气化板块区域内和楼市中，论资排辈的情况较重，央企抱团，占据有利地势，挤压民企，操持区域价格，民企呢，不带我玩就拆台，也有其无奈性！

【万达降价后的影响浅析！】

煤气化板块房价出现了“崩塌”，严格意义上并不出现“玩废了”的局面，其核心指向是学区房的溢价“神话”破灭了，这对于其他三家央企是沉重的打击！

具体来看，区域共有七家房企，除了煤气化还有龙湖、新城、和富力共同组成。在万达降价之前，最低的是新城长风悦府！

降价后是新城和万达共同“垫底”，只不过两个项目的工程都很慢！楼评君十一月份去拍新城的地块，拿地三年了，进度如图！

在工期上，区域内较迅速的是龙湖天钜和中铁诺德逸宸云著，都是实现了交付，源于其有保障，两个项目的价格波动性也相对较小，他俩的价格差别主要在“学区”上！

从影响上看，楼评君认为，万达此举实现了1V6的效果，或可短期成交一波！

和区域最低的新城比有“学区”优势；

和交房保障高龙湖天钜比有“低价”优势；

和央企属性房企比敢于撤下地王“遮羞布”

此举并不健康。毕竟土地成本居高，楼面价占房价一半以上，项目资金难以“自给自足”，大概率会出现延期交付！建议慎重！

其次业主购房也是在“赌博”，其风险底线不是降标延期，而是终究会交付。

不符合逻辑的“现象”多是局，楼评君粗算下保本线：楼面价4300+工程价2600+学区赞助200+资金成本600+管理运营800+税费等1000约为9500元/㎡！

用营销的话：我们只是阶段性让利！从整盘角度，并不影响！

理想是丰满，有句话：由简入奢易由奢入简难！降价容易涨价难，此路常是不归路！

当然看万达目前的进度，毕竟有部分楼已经封顶了，此举存在保交楼“大出血”的可能性，希望万达能够“践行”保交楼的使命！

至于长期性，建议万达参考龙湖天钜的诚意，先把楼盖好，保交房的情况下降价，必然收获市场满满的“赞誉”，而不是怀疑。

当然，回到故事的导火线：

关于山大附中问题，2023年招生能否如期兑现？如果要兑现，你们倒是抓紧盖啊！有些事，还真不能全怪万达!

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