令地产股起死回生的“第二支箭”有何神通？

经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

受此消息影响，地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

多个信源向经济观察网证实，央行和交易商协会是在11月4日前后向少数民营房企传递了“第二支箭”融资安排的消息，征求房企意见，并组织首批民营房企申报。

2018年，央行等监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资，民企债券融资支持工具即为“第二支箭”，目的是引导金融机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题。

2500亿元融资额度的“第二支箭”，和8月以来的中债增担保性发债又有何不同？哪些房企有望入围，以及发行成本、资金用途等细则令房企十分关注。

首批中签者

11月9日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）发布了接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知，有意向的民营房企可填写《项目需求意向表》，并发送至指定邮箱，向中债增提出增信需求。

次日，交易商协会便官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。

经济观察网获悉，除龙湖集团外，首批受益于 “第二支箭 ”的发行人还包括新城控股和美的置业，发行额度分别为150亿元和不低于50亿元。旭辉、碧桂园等多家民企已着手申报第二批发行。

一位知情人士透露，龙湖集团作为“第二支箭”计划饮头啖汤的房企，目前也仅获悉额度为200亿元、发行品种为储架式，期限、利率、资金用途等细则仍有待推进、细化。

《项目需求意向表》要求房企填写公司资产和债务情况，如总资产、净资产、项目意向主承销商、是否发行过公开债、境内外债券是否违约等；其次，本次意向发行品种、期限、增信金额，还需详细填写房企拟提供的风险缓释方式，如金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。

一位参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，意向发行品种、期限、增信金额由企业自行填写，但实际额度由央行层面、交易商协会评估。例如，首批发行的其中一家民企实际获批额度比自行申请的数额还要高。

担保发债升级版

同样是中债增参与发行，“第二支箭”和担保性发债有何不同？

前述头部房企IR人士解释，“第二支箭”和担保性发债本质相差不大，都需要房企提供资产抵押或国企反担保、母公司反担保等，主要有4点不同：

一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金，“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。

三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。

四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，其和交易商协会、中债增多次对接发行事宜，在资金用途方面，“第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定，具体须看企业获批发行后发布的募集说明书。

民企信用拐点

前述头部房企IR人士认为，此前中债增的担保发债，担保条件较严格，发行金额也较少，一家头部房企约发出10余亿元，实际融资效果难言“解渴”，背后原因是投资人不买账，银行、金融机构对地产债券还是畏手畏脚。但“第二支箭”有了央行背书，地产股债二级市场的投资人、金融机构嗅到了风向变化：金融口开始对地产行业提供支持，央行愿意对还没出险的房地产企业在信用端努力做一些修复。

乐观预期给整个市场情绪带来的转变非常明显。该参与申报“第二支箭”发行的房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

与地产股上涨相比，他更关注债券是否在涨，“必须是二级市场的价格跟一级发行价格处在合理区间，才是信用复苏。”他解释。

由于中债增在官网公开发布“第二支箭”受理方式，理论上所有房企都有申请资格，通过提交《项目需求意向表》报名。这是否意味着已出险房企也能获得该笔融资支持？

一位民营房企融资人士解释，中债增要求企业填写境内外债是否违约，也是对房企资产和债务成色进行分类，“首先，已出险的企业大多处在资不抵债阶段，没什么资产可用于抵押，也很难获得国企担保；其次，爆雷房企当前的主要任务是保交付，需要通过申请纾困基金或政府专项基金。房企发债，最重要的目的是修复信用，这对爆雷房企意义不大”。

多位房企人士对“第二支箭”持谨慎乐观态度。

一是龙湖的信用是民企标兵，其能发出第一单产品，对其他民企的象征意义不大，要看第二批发行名单能否有更多民企入围；

二是“第二支箭”的实际效果，最终要看金融机构的投资意愿。尽管有央行再融资、中债增担保，但如果出坏账，风险还是商业银行自担。据悉，央行有意向各金融监管部门发文，合力推动“第二支箭”发行。

第三，相关细则有待落地，如给房企的具体额度、资产认定、担保比例、资金用途等，直接关系政策的实际效力。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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