北京
01
问：近来不时听到一些企业裁员的消息。但是，我们也发现一个很有意思的事情：在房地产领域，一些目前状态比较好的企业，也都是过去公认的人才体系做得好的。这似乎也在说明，无论何时，人才始终都是企业向上发展的核心助推器之一。
想请教冯叔，在房地产行业发展趋缓甚至下行的时期，选人与用人的标准有什么变化？未来房企会留下什么样的人，以及会在人才市场上招聘什么样的人才？
冯叔：以前大家讨论企业能力的时候，用过一个词，「水落石出」。外部环境很好，赚钱很容易的时候，企业的真实面貌常常被掩盖。等环境发生变化，赚钱变得困难时，企业的真实面貌才展现在大家面前。
「水落石出」这个词同样可以用在看人上。当经济波动的时候，能看出人的很多不同。
第一，是不是真喜欢房地产？
经济特别繁荣，一切都往上走的时候，可能有很多人跳槽跳到房地产行业，因为房地产行业就业条件好，薪资高。其中的一些人，也可能因为行业不好，就又跳走了。
所以说，行业下行的时候，第一件事情是能看出你是不是真喜欢这个行业。经济波动的时候，企业在人才的选择上，可以选择到真正喜欢房地产行业的人，而不是只是因为短期薪资而跳来跳去的人。
第二，跟企业的价值观上是不是契合？
在特殊时期，房企的情况也不太好，比如住宅市场有萎缩，这时我们需要更能坚持、更有专业精神、跟企业价值观更契合、对企业的认可度更高一些的员工。
在这个低潮期，能看到他的价值观底色和公司倡导的价值观是不是吻合？低潮的时候看得更清楚。
再有一个，是不是有真能力？
比如说，销售市场繁荣的时候，每个人都可能今天卖一套房，明天卖五套房。市场萎缩了以后，你是不是真有能力把这房子卖出去？这是真考验能力。
所以我觉得，在这个时候，企业选人用人的范围变宽了，也更从容了。能选到那些真热爱房地产的、真有能力的、跟公司契合度更高的人。其实，在经济波动和行业低潮的时候，恰好是企业选择人不容易走板，能用对人的时候，繁荣的时候可能还用错人。
02
问：站在行业转轨的十字路口，房企正在面临前所未有的内外部挑战和压力。有房企躺平，也有房企苦苦挣扎，「熬着」是大多民营房企的现状。您觉得，未来房企的护城河是什么？
冯叔：我觉得最重要的是在细分市场的核心能力，以及企业的服务模式，这些很重要。
以前我们在开发时代，只是住宅，比的是规模、成本、速度，大家高杠杆、高增长、高利润。在这样一个时期，似乎人人都能做这行。
现在住宅进入减速、减量、减价时代了。非住宅又分得很细，我们以前说过，又分成七类，包括商业、医疗健康、教育研发、物流仓储，等等。
分得这么细，企业真正的护城河，当然就是你在细分领域里头的竞争力，以及规模，还有服务模式。
举个例子来说，普洛斯在物流仓储方面就有护城河。它在全球的经验、时间积累，以及它在这个专业领域里的深耕和绝对的竞争力，它在世界500强企业中的客户非常多，它的招商运营和财务成本都很低。它在这个细分市场积累了几十年的优势，所以很难新冒出一家企业，能在这个领域超过普洛斯。
未来，在后开发时代，就是要积累在细分市场的专业能力。
我们的企业也是这样，在医疗健康的房地产领域，我们希望通过空间的产品化，服务的专业化，能够形成自己的独特的竞争力和护城河，以及我们对未来长期增长建立更优秀的团队。有了团队，有了好的产品，有了很好的模式，剩下交给时间，用时间来积攒核心能力，然后吸引那些稳定的忠诚的客户。这样就会形成一个长期优势，那也叫护城河。
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