【亿翰月月谈】十一月地产特辑会议实录

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为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。

现将2022年11月8日《亿翰月月谈》11月特辑的部分直播内容进行梳理发布。

【主题演讲】

9月不金，10月不银，年末“翘尾”能否出现

于小雨 亿翰智库地产首席分析师

1、三项全国性政策9月底出台，但金九银十未现

（1）9、10月销售表现均不及6月

整体来说，2022年9月、10月多数房企的销售成色非常不足，金九银十没有出现。1~9月百强房企销售业绩同比下降39%，1-10月同比下降38%；9月单月百强房企销售业绩同比下降31%，10月同比下降33%。从环比上看，百强房企9月环比略有好转，环比增长3%，10月基本与9月持平，但梯队之间的差异较大，除第一梯队前10强企业单月销售业绩同比控制在20%以内，其他的基本上是在30%以上的降幅。

（2）国庆7天数据的转好不具备持续性

国庆期间企业业绩数据转好，据亿翰调研了解，接近90%的企业国庆销售业绩表现好于单周情况，接近50%的企业国庆销售业绩是10月业绩的50%。10月后三周没有延续国庆期间销售表现的原因主要有两个方面，一方面，企业营销发力，在国庆期间各类促销活动层出不穷；另外一方面，9月底出台的三项全国性政策——住房公积金利率降低、首套房贷款利率阶段性下调和换房免个税，效果有限，并未对预期带来明显提振。

2、政策有效期缩短，是否已无调整空间？

自2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”后，政策调整始终遵循房住不炒的顶层设计，截至目前，房住不炒的总基调从未改变。从需求端政策来看，政策依然存在空间错配，核心城市限制性政策仍较为严格，未来不排除从新市民、新城等角度对政策做出调整。从供给端政策来看，政策支持力度逐步加强，但受益房企数量、落地规模和持续性等都有待提升。

从2019年首提“三稳”到2021年底至今多次提“三保”——保交楼、保民生、保稳定，叠加当前政府在企业端给予的多项支持政策上看，政府已经切实在守住“三保”的底线，而守住这个底线一定要做的事就是平衡“保交付”与“稳主体”。

3、年末“翘尾”是否还有希望？

从历史数据看，每年年末都会出现“翘尾”行情，但考虑到当前的政策情况与市场表现，预计年末会有小幅翘尾，但恐难超6月销售表现。

2022年二季度以来，全国商品房销售面积与金额累计值同比降幅均在20%以上，销售面积与金额单月值同比降幅均在14%以上。乐观假设下，2022年四季度销售表现与2021年持平，预计全年销售面积约为15.1亿平米，销售额约为14.7万亿。

【对话一】大湾区市场整体情况

李茂喆 贝壳研究院广州分院院长

胡蒙娜 亿翰智库地产分析师

今年的金九银十已经结束，虽然成交表现不是很好，但企业营销的力度还是相当大的，这种现象在大湾区当然也比较普遍。那么强营销在大湾区具体的表现如何，对成交是否有明显的促进作用，未来大湾区的楼市走向又会如何呢？

湾区整体数据情况分析

10月大湾区商品住宅成交量，环比上升2%，同比下降17%，其中广州、深圳分别环比下降5%、16%，三四线中肇庆、佛山成交环比较好，分别上涨45%、11%。

价格方面，10月广东省商品住宅成交均价25587元/㎡，环比下降9%，同比下降5%。

从10月新发布的70城价格指数可知，今年首次，广州和深圳一二手房价环比出现下降。需求疲软导致企业积极营销，促销“内卷”之下房价整体下跌。

湾区各城的资金政策分析

广州、深圳仍维持较高的首付比，利率也高于底线，但三四线城市的资金政策相对宽松，部分城市房贷利率已贴着4.1%的底线甚至更低。除了部分限购区外，其他地区无房无贷的首付比均达到了最低的20%。

资金政策是相对宽松的，但大湾区整体库存压力比较大，销售竞争激烈，所以出现促销内卷拉低房价的情况。

湾区各城强营销的效果分析

强营销从整体数据来看还是有一定提振作用的，今年6月以及10月两个比较大的营销节点上都出现比较明显的量升价跌的趋势。

从项目层面来看，购房者仍然是偏理性的。虽说部分热门板块的项目在强促销策略下确实可以带动阶段内的业绩冲量，但对于配套不全、库存高的区域内的项目，或者板块内产品竞争力并不强的项目，促销也不能带动成交，这种现象在三四线尤为突出。

当前经济环境压力较大，客户置业选择趋向谨慎，大幅度降价受到限跌令限制，而低首付的促销手段实际增加了客户的月供压力，所以对于市场刚需的整体刺激作用并没有那么大。

湾区整体市场走势分析

广深在未来一段时间内会出现阶段性震荡但整体仍相对稳定的趋势，市场支撑还是比较强的，尤其是深圳，高品质项目或者核心区位的项目去化相对较好。但是外围区域部分项目销售压力相对大，例如深圳龙岗的部分刚需项目开盘去化率低于10%，但去化套数与三四线卖的较好的项目相当。

三四线的稳定性相对较差，部分三四线城市的热度是前几年广深热度外溢带来的，但城市自身基本面支撑不是很强。三四线成交一路下行，个别节点上略有起色，但持续性并不强，即使强刺激也只能带动短时间内的需求释放。且二手房的价格也没有较好的支撑，又加之疫情这个不确定因素，接下来一段时间三四线的市场仍在低位波动，可能在一些刺激节点上略有起色，但整体回暖仍然需要时间。

10月广州市场解读

广州新房供应呈现小步快跑的趋势，国庆期间挂牌量没有明显增加；成交比三季度略好，但上升幅度低于预期。根据案场数据来看，10月单盘成交23套，三季度单盘是15-16套，略有提升，水平和今年3月、6月相差不多；从周度数据看，黄金周单盘成交约16套，高于节前，但与去年同期22.6套相距大，甚至低于五一周度成交量16.8套。十一之后动力没有延续，新房市场降温明显，客户观望情绪比较重。

二手房市场，新增挂牌量环比下降10%，在今年3月达到高峰后，挂牌量持续下降，改善客户入市意愿不强。对于已经挂牌的业主，降价意愿不强，10月有10%的业主挂牌价上涨，部分业主有降价意愿，但降价的幅度远远没有达到客户的预期，成交房源10月挂牌到成交价格平均降低13%。10月二手市场带看量比9月上涨5%左右，但和其他月份相比还是相对较差，客户看房意愿不强。从二手房市场网签数据来看，10月成交量环比下降10%，但成交网签数据要比实际低，实际环比上涨5%。

总体来看，广州10月新房表现不算强劲，黄金周期间成交确实有所提升，但是远不如去年，甚至不如五一的表现；十一后市场的供力不足，十月成交量较少并没有对客户的心理预期产生积极的引导，接下来两个月市场有一定压力较大。加之广州市场新房二手房占比不相上下，黄金周的客户主要关注新房，过完节二手房可能会有小幅回升，若二手房后期降价，对新房市场会有一定冲击。

【对话二】华北区域市场整体情况

温建功 清华大学互联网产业研究院研究助理

钮杨洋 亿翰智库地产分析师

话题一：现阶段，京津冀城市市场情况？

1、北京

市场：新房市场延续了回升态势，10月成交套数创年内新高，尤其是高端豪宅项目去化表现良好。这个也体现在了结构上，今年以来，刚需产品，尤其是90㎡以下面积段成交降幅达5成，四居室产品的占比也在不断提升。

此外，在中央卖一买一置业免税的利好带动下，北京二手房挂牌量突破10万套，置换需求被一定程度激发。北京住建委官网数据显示，10月北京市二手住宅网签量为11209套，环比降幅22%，除了由于疫情、会议等因素导致了网签滞后外，也是由于分化从新房蔓延至二手房市场，中低端的刚需房源挂牌量增长下，成交并未有明显改善。

土拍：今年以来，北京土拍规则整体呈宽松态势，在市场韧性的支撑下，溢价率也呈现小幅回升。10月挂牌了第四批次地块，共6宗宅地，建面约为32万㎡、出让起始总价为123亿元，全部要求触顶后“竞现房销售面积”，其中石景山区地块未设定“现房销售”面积上限。

2、天津

政策：9月的新政逐步落地，限购、限贷等核心调控放松；此外首套利率下调至了3.9%。

市场：10月供应略有回升，但主要增量来自定向安置经济适用房，实际供货量已连续五月下滑。受供应和疫情的影响，新政并未带来成交的明显改善，成交量趋稳。同时，今年的供应结构驱使了一部分需求转向了二手房市场，今年1-10月份二手房成交占比大幅提高。

土拍：在预公告模式下，流拍改善，最终挂牌的17宗全部成交，其中涉宅用地15宗。不过热度并未有起色，仅有1宗以溢价2.1%出让，由中海摘得。在政策松动的环境下，地方中小民企的参与度明显提升，民企或民企与国资的联合体竞得多宗地块。在限制国资举债购地的政策要求下，房企与国资的合作空间进一步加大。

3、石家庄

政策：首套利率下调至了3.8%。

市场：政策并未在市场上有显著的积极反馈，仅在国庆期间，在供应放量、营销活动的带动下有所回升，但热度未持续。此外，降价潮持续，已有项目跌破万元，并驱使周边项目加大让利。

话题二：长期看，从 “东数西算”工程角度看京津冀城市发展

作为继“南水北调”“西气东输”“西电东送”等工程之后的又一项国家级战略工程，“东数西算”工程的建设将推动“算力”向水、电、气一样的公共基础设施转化。

“东数西算”的起因在于数据需求不平衡，算力集中的京津冀等区域需求逐步扩大和多样化，但新建数据中心少，电力成本和土地成本升高，大规模发展数据中心难度和局限性逐步加大。此外，在“双碳”导向下，作为高耗能的数据中心在京津冀等区域表现出了更高的耗能。

随着相关文件的印发，将在京津冀等8地启动建设国家算力枢纽节点，并规划了10个国家数据中心集群。对京津冀来说，承接的是张家口数据中心集群，起步区是张家口市怀来县、张北县、宣化区，要求围绕数据中心集群，抓紧优化算力布局，积极承接北京等地实时性算力需求，引导温冷业务向西部迁移，构建辐射华北、东北乃至全国的实时性算力中心。

京津冀地区的特点是数字经济比例高、全年平均温度较低、以张家口节点为代表的地区可再生能源较充足等，目前全国数字经济产生的算力华北占了40%，是全国算力分布最集中的地区，2021年北京地区生产总值的40%来源于数字经济。此外，京津冀的另一个优势是网络基础设施较好，北京是国家互联网骨干直连点，天津自贸区获批国际互联网数据专用通道，雄安新区正在规划建设国家级互联网骨干直联点和国际互联网数据专用通道，张家口获批建设国际互联网数据专用通道。这都为华北地区数字经济的进一步发展创造有利的条件，包括对北京稀缺算力的有效补充、吸引更多优质产业企业的入驻等，在数字经济时代，算力与经济发展水平是强相关的，比如无人驾驶、基因工程、特种材料等高科技、高成长性行业，都需要大量的算力来支撑。

从长期影响来看，一方面随着京津冀一体化进程的推进，数据中心分布正经历从市区到郊区、从北京溢出到环京的发展过程，天津、张家口等毗邻北京的区域正紧抓数据中心产业快速发展机遇，吸引优质企业、打造数据中心产业园区，区域协同发展趋势将进一步增强。

另一方面，京津冀枢纽启动后，还将带动土建工程、IT设备制造、信息通信、基础软件、绿色能源供给等周边产业链发展。数据中心横跨旧基建和新基建，既涉及土地、建筑等传统周期，也涉及算力、新能源等高端技术，逐渐成为有升值潜力的城市核心资产，下一个时代的优质投资方向，目前已有凯德集团等地产企业开始布局投资。

【对话三】长三角区域市场整体情况

张波 58房产研究院分院院长

李健 亿翰智库华东区域研究总监

Q：长三角市场有哪些特征值得关注？哪些观点可以跟大家分享？

我今天主要跟大家聊聊二手房市场，分享一些观点。

1、全国来看，整个二手房市场都是持续降温，长三角区域亦然，但好于全国整体表现；

2、经纪公司方面，全国门店数和从业人数呈减少趋势，整个市场不景气；

具体来看：

全国二手房挂牌价呈下滑趋势，华东区域表现稍好。对全国40个城市二手房挂牌价进行梳理，整体下滑的城市是不断增多的，从今年的六月份到十月份，挂牌价下滑也导致成交价下滑。但相对来说华东区域表现相较全国整体水平来说是比较好的，部分地区房价还有微量的上涨趋势，比如合肥和上海挂牌价分别环比增长0.17%和0.18%，同时，价格下跌的城市下降幅度是相对有限的，比如杭州和无锡挂牌价分别环比下降0.51%和0.53%，相比全国其他城市，如中部的武汉下降1.79%和福州下降2.03%。所以虽然华东区域二手房挂牌价整体有所下滑，但下降幅度表现在全国来看还是比较好的。

二手房挂牌量激增，市场降温但不足以使大面积二手房降价。二手房挂牌量从9月底政策出台后就有不少公司上架大量房源，置换人群作用明显，个税减免政策对于房价高的城市来说比较有利。相对来说10月份挂牌量的增长还没有那么明显，更比如上海二手房挂牌量还有所下滑，主要原因是在9月挂牌量到达顶点之后，不少房东的短期挂牌意愿度有所下降，比如嘉定、虹口、奉贤、金山区域，从而阻碍了更多挂牌者进入，并没有导致“恐慌性抛盘”的情况发生，整体房东的心态比较好，市场降温导致某些板块二手房去化比较慢，但也不足以促使大面积对二手房采取降价措施。

二手房在架时长增加，房源更难出售。10月份上海二手房的在架时长为40天左右，环比增加0.4%，相对来说，上海的房子越来越难卖了，整体挂牌量在增多但卖出速度在降低，9月份挂牌的很多房子现在都还没卖出，只能持续挂牌的情况比较多，表现明显的主要有浦东、普陀等区域。

供求关系上市场热度仍然是提升态势。从线上用户的搜索量和挂牌量来看，二手房的整体购房热度其实并没有降低，目前上海购房者的特点很明显：观望态势：不着急入手，但不代表不看市场。整体上海10月二手房热度环比上涨3%，但很多用户并不像之前一样看到合适的房源就马上入手，退税政策对部分改善需求的提升是比较明显的。

户型方面小户型需求增加，大户型表现回落。关于不同户型需求（以上海为例），一房的小户型在10月的需求持续第3个月增加，这与改善性的需求政策是完全契合的，抛售小户型的目的以置换和改善需求（先卖再买）为主，两房的需求也是在增加的，而大户型（三房、四房）的表现明显回落，但并不是不卖了，而是小户型的挂牌量增多导致大户型的表现下滑，整个市场表现上，上海新房的成交量还不错，供应量上还可以，积分政策的要求更低，打新的热度还是有的。

经纪公司数量和从业人员减少，市场热度呈降温趋势。地产行业不好的话，开发商的日子不好过，同样经纪公司也不好过。10月份全国经纪公司总量环比减少2.6%，从上海来看数据稍好，减少1%左右，从经纪公司数量减少可以直接看出市场的热度呈现降温的趋势。但经纪门店的集中度是有提升的，重点小区附近的经纪门店数并没有减少，减少的是相对比较少成交量甚至是零成交量的地区，整体市场呈现浓度聚集，更加倾向于在市场表现活跃的区域发展的趋势。对于二线城市，像苏州、无锡、宁波等的经纪公司都有1%到3%不同程度的下降，但相对全国来说华东区域的整体表现还是比较好的，中西部地区和东北区域经纪公司减少得更多，导致华东区域经纪公司占比微涨。

Q：当前长三角市场缺乏“亮点”，有哪些细节值得关注？

这次主要跟大家聊聊四个典型城市。

上海：外环内较平稳、豪宅热度消退、二手挂牌增多，总的来说“冷热分化加剧”

10月新房成交金额约350亿元，同比下降26.6%，环比下降超50%，主要原因是：①国庆期间没有新项目入市；②目前推盘项目质量分化，远郊、冷门项目占比较大。

今年截止10月底的新房供应量（约7.8万套）已超过去年全年（约7.5万套），虽然整体供求较平衡（6-10月新房供销比1.06），但环线分化严重，外环内新房库存即将见底（21年集中供应以来的外环内新盘存量已不足300套）。

‬3000万以上豪宅的成交量下降，10月成交‬37套‬（8月‬64套‬、9月‬56套）‬，环比‬下跌超过1/3，此前的月均‬成交‬量在‬80套‬左右。

10月二手房成交约1.6万套，较9月（约1.8万套）下滑9%，主要是受到国庆假期交易中心不开门的影响。

2000万以上豪宅的成交量大幅度下降，复工后的“豪宅热”已结束，目前已回归到今年初的水平，主要原因是千万级以上新房的供应量近期急速攀升，选择面也广。

二手房挂牌量自6月以来进入上升通道，目前已接近3万套，基本回到去年6月以前（三价合一政策出台前），主要原因：①核验价松动，对外展现的房源变多；②新房的供应放量，使“卖房打新”的置换客户增多；③9月30日出台鼓励置换的个税优惠政策。

杭州：新房销售趋冷、二手量价齐跌、刚需托底扎实，总的来说“市场寒意渐浓”

10月新房成交面积22.8万方，同比下降67%，环比下降36%，市场转冷趋势明显。

摇号松紧的变化。以城东为例，越往东、楼盘冻结尺度越松动，有的项目已经不强制冻结，有的不要求冻结、验资就可以。

销售模式的分化。过去杭州楼盘采用中介分销还只是远郊盘特色（尤其是临安），如今不少市区楼盘也开始中介分销、全民推介，且佣金比例也在提高。

10月二手房成交仅3733套，7月以来呈现“4连降”，但降幅较7月23.8%收窄到10月9.3%。

杭州二手房市场“寒意”渐起，成交量价齐跌，挂牌量达到历史高位（约15万套），若按照当前月均不到4000套的成交量，二手房消化周期需要3年多。

10月60平米以下小户型房源占比由19%上升至22%（刚需占比上升），比如朝晖、翠苑、德胜、景芳等市中心“老破小”的“以价换量”。

南京：新房认购增多、江宁库存高企、二手预期下调，总的来说“回温仍需时间”

10月新房成交2834套，同比下降37%，环比下降20%，近12个月的月均成交5200多套，下降幅度接近一半。

10月底的新房认购量出现上涨，10.24-10.30一周新房认购1583套，环比上涨80%，或许是个向好的信号，成交638套，环比下降16%，主要原因：①共有8个项目领取销许，上市房源约1128套；②部分认购项目没有及时转为成交状态。

全市库存去化周期维持在12.2个月，但江宁的库存高企，占全市的23%，板块新房竞争激烈、去化压力较大。

10月二手房成交接近5000套，环比下降约20%，对比近12个月约6500套的月均成交量，下降幅度超20%。

业主预期继续下调，挂牌量价齐跌。新增挂牌均价约34700元/㎡，环比下降1.5%；以价换量情况加剧，不少急售业主的让价空间进一步拉大。

成交周期进一步拉长，置换难度加大。10月购房客户平均成交周期约53天，而挂牌房源的成交周期接近190天，两项指标均达到年内峰值。

苏州：新房供应缩量、库存压力减缓、置换周期拉长，总的来说“结构调整加快”

10月新房成交面积64.8万方，由于9月成交放量，本月的环比下降幅度较大，但仍基本保持月均成交水平线（这里要考虑9月有不少政府集中回购项目的情况）。

10月市区新盘供应15万㎡，为近五年“银十”最低值，但从新盘的成交结构来看，改善盘的去化表现相对更好，180㎡以上高端改善盘的成交环比增加60%，而90㎡以下刚需盘的成交环比减少23%（受新盘供应结构影响，也反映出现阶段改善需求强）。

截止10月底可售房源在5.78万套，去化周期约12个月，已较3月以来13-14个月去化周期有所下降。

10月二手房成交约3900套，7月以来连续下降（7月阶段峰值达6000套），且呈现各区普降的趋势，环比降幅在20%左右。

房源平均成交周期在200天左右，降价幅度开始放大，以园区单套总价450-500万的房源为例，平均降价15-20万（降幅3-5%），平均成交周期201天，高价房源的降价幅度更大。

目前，贝壳显示的二手房挂牌量就有13万套，加上其他二手房平台，估计总挂牌量接近20万套，部分二手房的转化压力较大。

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