三个上海商业高层聊了一下午市场，就这三点！

最近上海阳光正好，副热带高压重新控制了上海的秋天，20度左右的温度让人觉得温暖舒适。

上个周末，我约了几个朋友，来到一个公园边的茶馆聚聚。其实，像我们这个年纪的大叔聚会，除了一起跑跑步健健身，喝喝酒，就是喝喝茶，聊一些共同的话题了。

咱们几个朋友，今天约的地方是个内环附近新改造的公园旁边。

这是个市中心不大的公园，但很老牌。一个200来亩的地的空间里，竟然挖了人工湖，还有几个新打理出来的亭台楼阁，而中央岛上的小亭子，改造完后的立面花纹，颇有一副苏州拙政园的味道。

可能是管理方的保守，改造的建筑立面太过于中式，没看到年轻力。不过，公园一角还是有让人眼前一亮之处。他们开辟出了具有上海某个一流网红亲子乐园一样的装置，看着色彩斑斓，只不过疫情防控，管理方赶走了一批意兴阑珊的孩子们。

讲真，作为一个社区公园，能做成这样的多样景观，已经很不错了。

而我们约的这个茶馆呢，又有点新中式的意蕴，一种禅意的树形配上白色的地面条石，再结合圆形的软木桌椅，配上清香的红茶，服务员穿着新唐装，穿越于各个卡位之间，确实有独特的神仙气韵。

朋友们落座下来后，老友见面，一阵寒暄，聊完娃们的现状，内卷的教育后，逐步开始聊起大家熟悉的行业话题。

怎么说呢，谈到现在做的项目，大家都不约而同说道：“内卷、压力大，不提也罢！”。

Z兄抿了口茶，吃了口配好的果仁，作为行业内的某大公司的操盘手，先开始说了起来。

“你看，这十几年下来，从入行到现在，我们干商业的，从之前的繁荣盛世，一步步走下来，走到了今天的内卷、艰难。老板现在躺平不敢拿地，现有的项目招商不易，运营就特别难了。今年的KPI是要做10个特色IP活动，租金还再提高5%，空置率还不能跌破10%，怎么干？”

B兄也跟着聊了起来。

“可不是么！“我也接了话茬，”不说别的，现在来找我们培训讲课的机构都越来越少了。“

“那么，大伙说说，我们这帮大叔们接下来，该怎么干？你们说说未来实体商业行业会怎么个走法呢？”

大伙沉思了一会，C兄先接了话茬：“我记得前几天跟一个投资公司的大佬聊天，谈消费类的品牌和企业的投资。他说一般情况下，每8~10年会是一个产业周期。在投资之前，他们都会想清楚，10年后他们会是什么样子。不如咱们也想想，未来商业会怎样吧？与其被内卷所裹挟，不如跳出来看看。

是啊，10年后我们的实体商业会是什么样子呢？我想了想，喝了口温热的金骏眉，一个思绪萦绕在我的脑海里。

我想到前两天看过的被IT界封为四大名著的《失控》，这本书里面提到，人的思维本质上就是一种涌现。我们的观念、想法其实都是存在大脑的不同神经元里面。而调动起一切思维或者创新的能力，本质上说算是一种涌现。所以我们做梦会出现很多不同的观念，但是他们会没有逻辑的呈现在眼前。

想到这里，我发现还真的挺有道理。其实关于这个商业地产的话题，冥冥中我还真涌现了一些想法。

“这样说吧，”我润了润嗓子，吃了口果盘里的碧根果， “其实，中国的商业发展到现在这个阶段了，体验式啊、主题化啊、社区服务化啊，各种应有尽有了，品类创新已经基本结束了。未来还得从需求的本质作为出发点来想想。”

“我觉得啊，从需求角度看啊，本质上看应该会有这么几个基本需求：那就是展示需求、社交需求、服务需求和购买需求。不管线上、线下，供给怎么变，人货场的交易结构如何发生流转，这几个需求都是不会变的。”

说到这里，几位朋友面带期待的眼神看着我，让我继续说下去。

“所以呢，简单概括一下啊，我觉得中国商业未来啊，也就是三大类“，我继续聊到。

“第一类，秀场型商业。

怎么说呢，因为现在各个品牌也很卷吗，大家都难。虽然线上流量很大，但总需要展示自己的品牌特色啊，跟粉丝互动啊，让大家喜欢啊。不然品牌主理人们也会很焦虑啊，因为不知道客户粉丝们怎么想的啊，他们到底是喜欢还是不喜欢，喜欢在哪里，不喜欢又在哪里呢？所以呢，如果有一类这种带着情绪性的强体验，同时又是品牌展示场所的商业，品牌主们还是会去的。因为没办法啊，大家都去展示，你能社恐不见消费者吗？所以，这类商业呢，我认为还是需要的。

所以呢，类似像前滩太古里这种商业未来一定不会差，因为这个场子就很适合他们去秀啊，去跟粉丝种草互动啊。”

说到这里，几位兄弟若有所思，我喝了口茶，继续讲下去。

“下面我来说第二类商业，我把它定义为服务型商业。

这类项目呢，其实未来定位很明确，就是搞好配套服务。他们也没有更大的野心，就是针对周边居民的需求，比如教育啊、请客吃饭啊，生活服务啊，这是一种高粘度的商业，做成家门口的烟火气。我觉得这种把家庭的功能前置到楼下不远处的商业体里的模式，还是有很强的生命力的，不会被淘汰。”

“至于第三类吗，我认为就比较惨了，我把它定义为仓储型商业。这类项目啊，我把它划为在是竞争中被淘汰的一类。因为，一个供给过剩的行业，产能总得要出清吗，这些过剩的产能出路就两条，要么关闭，要么转型。

所以呢，如果这类商业项目确实既不能很好的做好服务，他们的“姿色”也着实一般，很难吸引品牌们的注意力，那怎么办呢？我觉得只能走转型的路线啦。

怎么转呢？我想到了最近看到的一个案例。

我最近看到美国媒体报道，亚马逊最近正在用很低的价格收购废弃或者濒临倒闭的购物中心。从2016年至今，亚马逊共收购并改造了大约30家购物中心经营不善或状况不佳后，用作亚马逊的线下仓库啊。

美国电商还不如中国那么卷，供给也没国内那么激烈，竞争败下阵来的一批商业，就被线上老大们收割，做仓库了。其实国内未来也差不多。未来一批有问题的项目，其实很难救了，不如就做电商的仓储中心吧。

我还看到最新的统计报告，一种新的“及时零售”商业需求正在10倍速增长呢。因为现在人越来越懒，大家想起买东西的时候，恨不得马上就拿到。所以最近我们看到，30分钟左右就能收货的零售就很火啊，因为速度就是吸引力啊！

那么，怎么才能实现30分钟送达的及时零售呢，一种叫“前置仓“的实体就很重要啊，也就是你得把商品货物根据大数据的研判，尽量备齐了，存放阵地放到客户腹地的家门口啊，这样别人只要一下单，骑手们线上快速响应，自然就达到及时啦。

现在市场上这种前置仓的需求很火啊。如果一个商业项目本身没有太大的机会了，改造成这类仓库，再有一定的展示功能，也未必是坏事。“

我一口气说完后，自我感觉还不错。不过，抬头看了看周边这几位兄弟的表情，似乎有点呆滞。他们若有所思，喝茶不语。我又抬头看了看周边，太阳下沉到了远方的高层住宅之下，天空中有了橘红色，晚霞染红了公园的水色。

我想，我可能这番话又搞砸了， EMO表情又浮现在了几位大叔们的脸上。可能每个人心里都在盘算着，未来的路该怎么走吧。