物业深度观察 | 珠江股份有望成为A股第五家物企

自从上房服务IPO中止以后，有关A股何时迎来第五家物企的猜测也随着行情的惨淡而销声匿迹。近期，这个问题可能有了新答案。

11月1日，广州珠江发展集团股份有限公司（下称“珠江股份”）发布公告表示，将进行重大资产重组。

根据公司发布的《关于筹划重大资产置换暨关联交易的提示性公告》，公司拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债，与广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）、广州珠江健康资源管理集团有限公司（以下简称“珠江健康”）合计持有的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江城市服务公司”）100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。

据悉，本次珠江股份资产重组，拟置入的资产--珠江城市服务公司为非上市公司，注册资本8000万元，主营业务为物业管理服务、文体运营服务。同时，通过本次交易，珠江股份将置出相关房地产开发业务。

这也就是说，珠江股份试图希望通过资产重组转型物业管理。截至2021年底，珠江股份主营业务为房地产行业，实现营收34.01亿元，占公司总收入的94.29%；物业出租管理业务实现营收1.059亿元，占总收入的2.93%。

另一方面，作为本次拟置入的资产，珠江城市服务公司并非没有想过自行上市的道路。珠江城市服务曾在2021年6月底向港交所递交招股书，但在12月底失效后便未再提交，而再有消息传出，就是出现在本次重大资产重组之中。

从质地来看，根据彼时公司的招股书显示，截至2020年12月31日，珠江城市服务公司在管项目共431个，签约建筑面积及在管建筑面积分别为3640万平方米、3190万平方米，其2020年的营业收入和净利润分别为8.8亿元、0.66亿元。

作为广州历史最为悠久，成立有37年历史的珠江股份，想要就此将物管业务作为主业之一，其背后的原因一目了然。2022年第三季度，公司房地产项目实现销售面积37985.05平方米，同比下降39.94%，实现销售金额约10.22亿元，同比下降41.22%；公司前三季度实现营业收入7.57亿元，同比下降67%，实现归母净利润亏损约14.93亿元，同比大跌近7倍。

另一方面，珠江股份母公司珠实集团的地产业务规模体量远远超过了珠江股份自身，因此，经营困境以及缺乏母公司的对应支持，让珠江股份想通过资产重组转型成为一家物管企业。

思路很清晰但是时机或许并不好。

从当下情况来看，先不说公司不到10亿的收入加上3000万方+的体量在行业只能属于轻量级选手，就看整体市场，眼下物业股也正经历着自己的至暗时刻。

物业股的颓势从2021年7月正式开始，当月指数一度从10672.19的高点，大跌24.68%后下探至收在了6824.25点，而照此前最高点计算，近一年半年的时间里，港股恒生物业服务及管理指数整整跌去了八成还多。而这个情况在A股也同样好不到哪里去。

不仅颓势，而且近期还看不到任何的拐点的惨淡气氛，让珠江股份这次的资产重组，即使完成了，最后能否得偿所愿也依然需要打个问号。