上海楼市：请及时止损！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，江桥板块的楼盘为什么一开盘热度就这么高？是做了营销还是说这个板块的楼盘性价比很高？

沪叔：你好，其实上海虹桥的江桥地区属于较为低调的楼盘区，这么高热度是因为江桥地区有着优越的地理位置加上便捷的交通出行与完善的基础设施，如医院，学校，大型商业中心等，使得江桥整体处于中等水平，但宜居。但是江桥也存在一些问题，如整体城市老旧，噪音及高压线问题，不过总的来说影响不大，不会妨碍居民的日常生活。而江桥地区整体商品房数量不多加上政策限制和房价倒挂现象，导致江桥地区新开盘的楼盘地区处于较高热度。

提问：沪叔，您好！上海工作，考虑到孩子的教育问题，想买一套学区房自住+投资，请问唐镇和徐泾两个区相比之下，哪个更具有发展潜力呢？公立学校和私立学校哪个更好？可不可以买菜小+牛中？

沪叔：你好，唐镇与徐泾镇都在外环，两个地方都有发展潜力。大虹桥的发展依托虹桥商务区，周边还有亚洲最大的交通枢纽,辐射长三角。目前，越来越多的企业正在将三角洲的总部搬迁至大虹桥，大虹桥因此接受了不少的福利。而唐镇则依靠为张江科学城做配套服务吸引了不少人流，主要是居住方面。目前，唐镇的二手房价格在5.9万，与徐泾相差不大，但是长线发展可能赶不上徐泾。从数据来看，徐泾的地价只会越来越贵。上海的学区房从来不是用公立、私立来区分的，而是看周边学校教育质量的好坏。

私立学校也有自己的优势，比如生源好，师资好，可以超纲教学等等。其实如果小孩的成绩比较好，家庭实力也还行，完全可以送孩子去私立，而不用考虑什么学区房的问题。即使要买学区房也不要考虑菜小，这些房子的价值并不大。片区选择的话，可以看看产业潜力大的成片次新社区。

提问：沪叔，你好，最近几年看前滩房价涨幅不错，但是现在感觉上海有潜力的板块都是外滩，大虹桥等，现在买入前滩的房子投资，会不会是追高呢？

沪叔：你好，其实，前滩这个板块具备了学校、商业、地铁、滨江、产业、规划等六大购房要素，本身就是无可替代的，而且这里还是一块地，未经开发，论起综合实力，几乎无处可比。然而属于前滩的辉煌似乎已经在悄悄过去，上海当下炙手可热的板块是虹桥和五大新城。前滩的基本格局已经形成，自身的定位也从新秀像贵族转变。不过，前滩依然面临着一些问题，比如，前滩的房价从短期来看已经到顶，甚至有一定的回撤风险。对于前滩来说，此次中考的表现显得十分重要。需要纠正的一点是，虽说前滩的房价真的贵，但并不是什么富人区，太多的小户型使得这里不大可能成长为陆家嘴这种高端区。现在买入这里房子投资的话，还是可以多看看其他更有发展潜力的板块。

提问：沪叔，你好，刚需自住，感觉江桥的房价比较便宜，之前也去看过房子，不过感觉环境有点不好，老破小的房子比较多一些，想请教一下，买在这里会不会是个坑呢？

沪叔：你好，江桥板块素来备受争议，其以京沪高速为界线分为南北两个部分，北江桥被低端工业占据，南江桥则发展相对较好，从商业设施和基础建设上都略胜北部一筹。但尽管如此，住在南江桥几座楼盘也还是难逃飞机噪音的干扰，边缘分布的零零散散的低端产业和屈指可数的学区与医院，让这个靠近上海市中心的板块显得颇接地气，反过来看，也成就了南江桥的高性价比。说到北江桥，老破小和拆迁房数不胜数，城市界面和基础设施都是硬伤，但还是有人在这置业，原因有几点：一、房价便宜；二、即将开通的十四号线打破交通短板；三、城市内部的更新计划。综上，长远来看，江桥还是有发展潜力。