中南建设迎来新的“驰援者”

中房报记者 付珊珊 上海报道

继中国华融和江苏资产之后，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）又迎来一位新的“驰援者”。

10月28日，中南建设发布关于投资南京信璟有限合伙份额的公告。公告提到，日前，中南建设全资子公司南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称“南通新世界”）及南通日禾房地产开发有限公司（以下简称“南通日禾”）作为有限合伙人，与独立第三方信达资本管理有限公司（以下简称“信达资本”）、中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“中国信达”）合作设立南京信璟纾困产业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“南京信璟”），进行房地产项目投资。

与此同时，中南建设发布一则担保公告，其中提及了南京信璟的首批纾困项目，即南通嘉康置业有限公司（以下简称“南通嘉康”）及泰兴市逸帆置业有限公司（以下简称“泰兴逸帆”）近乎全部股权及相关债权。

对于此次与信达合作设立合伙企业纾困，中南建设表示，旨在拓宽合作渠道，与合作方一起推进业务发展，加快行业恢复良性循环。

包括信达在内，中南建设今年以来已多次与资产管理公司（AMC）合作进行纾困。不过，据接近中南建设的人士表示，截至目前，与中国华融的合作还没有实质性进展。

在一位房地产企业内部人士看来，AMC助力房企纾困普遍进展缓慢，原因在于化解房地产债务风险本身就是一个系统性工程，涉及的问题多且复杂，而AMC纾困房企时对项目本身的要求也较高，尽调内容比较多。

首批纾困项目披露

根据公告，中南建设此次与信达新设立的合伙企业总计出资约12.71亿元。其中，信达资本作为执行事务合伙人和普通合伙人（GP）出资0.01亿元，占比0.1%；中国信达作为优先级有限合伙人（LP1）出资6.65亿元，占比52.3%；南通日禾作为劣后级有限合伙人（LP2）出资23.86亿元，占比18.8%；南通新世界作为劣后级有限合伙人（LP3）出资36.69亿元，占比28.9%。南通新世界和南通日禾合计投资金额约60.55亿元，占中南建设2021年度经审计归属上市公司股东的股东权益的2.59%。

就在中南建设发布新设立合伙企业的同日，中南建设还发布了一则担保公告。公告内容提到，此次新设立的合伙企业南京信璟以约0.2亿元和2.35亿元，分别收购南通尚柏管理咨询合伙企业（有限合伙）持有的南通嘉康99%股权及对南通嘉康的2.4亿元债权；同时以约0.1亿元和4.3亿元，分别收购泰州市璟荣企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持有的泰兴逸帆99.9%股权及对泰兴逸帆的4.39亿元债权。

在上述重组中，重组期限均为36个月。南通日禾质押其持有的南通嘉康1%股权，南通新世界质押其持有的泰兴逸帆 0.1%股权，泰兴逸帆和南通嘉康相互作为共同债务人，而中南建设作为两家子公司共同债务人，为有关重组提供担保，并为共同债务人向重组服务方支付服务费和相关收益等提供差额补足义务。同时，在共同债务人未支付相关费用和收益等情况下，中南建设承担回购第三方持有的南京信璟全部份额义务，担保金额合计约8.91亿元。

据相关媒体报道，南通嘉康持有海安鼎鑫置业有限公司60%股权，后者为中南建设与神辉置业合作项目“海安春风里”的开发商；泰兴逸帆持有南通嘉熙置业有限公司55%股权，南通嘉熙子公司泰州市弘悦房地产开发有限公司为泰州“中南君启”开发商。

在收益分配上，按照公告内容，中南建设与信达新设立的合伙企业，其收益来源于投资项目的债权收购暨债务重组回收资金及补足资金，按顺序先向GP分配执行合伙事务报酬，再向监管方支付监管服务费，向LP1分配固定收益和实缴出资，向GP分配实缴出资后，剩余收益向LP2、LP3分配。

在业内人士看来，上述纾困模式往往针对资产充足、具备一定经营开发能力但出现短期流动性问题的房企。

与信达合作并非中南建设第一次牵手AMC。今年5月份，中南建设控股股东中南集团成功牵手华融资产及地方国资，后者将在项目并购、资产盘活等方面与前者展开合作，相关合作涉及资金不超过50亿元。8月9日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司举行业务签约仪式，约定共同设立规模20亿元的发展基金等内容。

在今年中期业绩会上，中南建设董事总经理陈昱含称，跟华融资产以及江苏资产两大合作，已有10来个应收款的项目做了提交，也在评审的过程中，后续会看审批情况落地。但截至目前，这些合作并未传出落地消息。

据接近中南建设的人士表示，此前与中国华融和江苏资产的合作就目前了解，还没有实质性进展。进展缓慢，这也是当前AMC纾困房企普遍面临的问题。

以信达为例，据信达地产官微披露，前三季度公司参与了30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，但截至目前，已实现复工复产的项目仅4个、解决逾期风险的项目4个。信达地产方面也表示，会积极跟进省级房地产纾困基金的推进工作，采取小股轻资产模式介入纾困项目。

中南自救

一方面，纾困进展较为缓慢，另一方面，中南建设面临的业绩和流动性压力依然较大。

从近期公司披露的三季报数据来看，今年前三季度，中南建设实现营业收入343.51亿元，同比下降43.76%；净利润和归属母公司股东的净利润均从去年同期的正值转为亏损，分别亏损19.51亿元、亏损20.44亿元。

前三季度，中南建设房地产业务录得合同销售额477.3亿元，销售面积401.6万平方米，同比分别减少68.9%和64.0%。

虽然中南建设与全国性和地方性AMC均有合作，但在不少业内人士看来，对于目前资金压力较大的房企，化解债务风险最直接有效的方式仍是将项目股权转让以获取现金流。

根据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，正荣、融创、龙光、阳光城、世茂等房企均有过项目转让行为，以此增加公司流动性资金。

中南建设亦如此。今年以来，中南建设多次转让旗下资产，包括出手中南丝路城市运营、中南服务子公司等，累计已完成项目股权转让14个，地产和建筑业务区域分别由去年初的19个、15个减少到8个、8个。与此同时，控股股东中南城投通过质押股份补充流动性资金，董事总经理陈昱含亦通过个人持股99.99％的关联公司向中南建设“输血”。

在债务端，中南建设于10月26日发布公告称，中南建设拟将旗下公司宁景信置业有限公司18%股权、广西润鸿置业有限公司70%股权、云南亿鸿房地产开发有限公司57%股权，让予深圳安创投资管理有限公司进行重组，涉及债务本金合计12.08亿元，中南建设有权在债务偿还完毕后回购有关股权。

随着近期多家房企在中债信用增进公司提供全额担保的情况下成功发行中期票据，中南建设也在积极与中债信用增进公司沟通，推进合作，推动发债工作。

此外，在保交付成为行业头等大事的当下，中南建设也在提升自身交付力。据中南建设方面披露，今年前9月，公司已累计交付88个社区，共计44407套房屋。

在中南建设管理层看来，维护流动性和保交付是当前工作重点，要舍弃一些利益，包括规模，包括利润，包括业务范围等等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危机的缓解之前，不会旁顾其他。