300万起买广州天河华阳学位房！但劝你不要碰......

　　还记得那个一次性卖56套华阳学位房的房叔吗？

　　两周过去，56套房源已经全部卖空，超3亿现金进账，比很多新楼盘都要好卖！

　　（戳链接回顾：广州“房叔”抛售56套房产！华阳学位房也惨遭降价甩卖）

　　为了乘胜追击，房叔又拿出了38套天文苑的房源出售，最高价格在10.9万元/㎡。

　　01、半个月涨8000元/㎡

　　此前，在10月中旬，这位房叔拿出的是天文苑小区5-12层的低层房源，户型涵盖38㎡-138㎡一至三房。

　　当时的价格在8.2-8.89万元/㎡之间，视不同的楼层与朝向而定。

　　而在房叔甩卖天文苑之前，该小区的挂牌均价为9.33万元/㎡，可以说，他以一己之力拉低了小区均价。

　　不过，房叔借鉴了开发商的一贯营销套路——低开高走。半个月过去，再次拿出13-20层的38套房源，而这一次，价格最高涨了8000元/㎡。

　　户型也是和上次一样的，但这次价格涨至8.2-10.9万元/㎡，南向的65㎡一房和99㎡三房价格会更高。

　　如今，天文苑其它业主的挂牌价基本在9-10万元/㎡之间，房叔的价格优势已经弱化了。

　　但因为房叔手上的房源此前交给酒店管理，装修和保养都比其他个人业主要好得多，还有家电赠送，还是吸引了不少购房者。

　　其中，38㎡户型最为抢手，300万左右就能上车。

　　02、户型硬伤太多

　　上一篇文章中，评房姐也介绍了一下天文苑的优势，大家可以去回顾一下。

　　总结一句话就是：天河北商圈+体育西地铁上盖+华阳小学&广州中学学位。

　　无论是交通、商业、还是教育配套，天文苑都属于天河第一梯队内。

　　不过，楼龄接近20年的老房子，在产品上还是有点过时。

　　三梯七户的设计，除了01房138㎡三房和95㎡两房的户型还算方正外，其它户型都有点“犄角旮旯”，一定程度上会影响采光及通风效果。

　　像65㎡一房户型，目前这个面积段在新房都能做到三房两卫，而且因为户型不方正，后期想改格局也比较难。

　　梯形的客厅，电视只能放在中间，视距会比较短，就连餐桌都得斜着放，你说这居住起来会舒服吗？

　　也正因为产品太多槽点，该户型第二波加推的价格不涨反跌，降了约1000元/㎡。

　　65㎡一房户型图

　　其它户型也有不方正、浪费面积多、动线设置不合理等多种硬伤，只不过在王牌地段的加持下，这些都成为了能容忍的“小毛病”。

　　但这批房源，真的值得入手吗？

　　03、华阳学位房也降价

　　天文苑之所以能掀起一番小轰动，除了房叔的故事惊奇外，还因为其是“华阳学位房”。

　　作为广州家长公认的名校，华阳一直都是楼市中的香饽饽。

　　但自从该校发布学位预警，2021年8月后拥有地段房产的学生将有机会被统筹，自此之后，华阳学位房似乎已经没有那么香了。

　　再加上市场行情变差，华阳学位房的价格也有点“撑不住”。特别是楼龄较大，产品过时的二手小区，房价跌幅就更大了。

　　像1998年建成的南粤阁，一年之间，小区均价跌了近7000元/㎡，降幅为10.10%。而且即便降价，买账的购房者也并不多，近90天内并没有房源成交。

　　荟雅苑虽然挂牌均价相比起一年前仅微降4.62%，但从成交情况来看，只有“降得够狠”，才能卖得出去。

　　在今年8月底，荟雅苑成交了一套118.94㎡三房户型，南北朝向，高楼层，总价为995万，折合单价83656元/㎡，远低于目前小区的挂牌均价。

　　西雅苑最近的成交也不太活跃，很多房源即便降价也无问津。

　　目前西雅苑的最新成交停在了4月，成交单价为66297元/㎡，比整个小区的挂牌均价要低2.7万元/㎡。

　　一位专跑珠江新城的中介告诉评房姐，目前华阳学位房基本都在降价。

　　“因为不能100%确保能读上华阳，学位不确定性增强，大部分购房者都不愿意再为这个高溢价买单了。”该中介说道。

　　看到隔壁小区都在降价，你还会毅然买下天文苑吗？

　　其实除了学位问题外，这批房源还存在一个问题。

　　04、房叔掌握定价权

　　目前房叔将5-20层的94套房源摆上货架，手上还留有11套中高层房源，此外，20-29层的63套房源仍未挂牌出让。

　　据知情人士透露，20-29层可能会被同一个客户拿下（限购有太多方式可以破了），天文苑又将增加一位房叔。

　　大部分房源被同一个业主拿下有什么弊端呢？

　　这样一来，他就可以控制小区的定价权。就像此次房叔采用“低价营销”手段，除了影响小区均价外，还会把所有购房者的目光都吸引住，其他个人业主除非降价更狠，不然很难成功出让。

　　整个天文苑不过才650户，目前个人业主挂牌的房源仅有18间，可以说，这18个业主被拿捏得死死的。

　　或者等房叔把手头上的所有房源都出手，天文苑才能回归正常的市场逻辑。

　　但，如果真的有客户将9层房源全包揽的话，新的房叔又将卷土重来......