沈阳二手房市场突然掉转的“枪口”意味着什么？

你发现了吗？针对新房的政策暂时出尽之后，不少城市的新政，开始对二手房下手了。包括带押过户政策、卖旧买新退税政策，以及此前在青岛只开放了一天的“放开二手房限购”政策……

突然调转的“枪口”意味着什么？二手房市场跟新房市场，究竟是怎样的关系？

1、对症下药，激活二手房市场才是当下要务

众所周知，最近一年多，沈阳的房地产市场很惨淡，房价不断下探，但并没有出现坊间传闻的崩盘，一方面是市场性质使然，另一方面则是，仍有“购房自由”的人在“触底建仓”。

以沈阳为例，仁恒、星河湾等高端项目持续保持成交，今年开盘的主城标杆改善项目金地九阙台开盘去化超80%。从全国范围来看，此前冲上热搜的，厦门岛内某千万级套均价的高端项目，开盘去化超85%，杭州、西安等地核心高端项目仍需要“摇号”。

可见，眼下的市场出现一个共性：高端楼盘比刚需项目卖得好。但少量高端客群难以支撑整个市场，关键点还是要激发起刚需、刚改和中端改善客群。

2、合理预测，二手房活跃性是楼市回暖标志

刚需购房者，顾名思义，刚性需求始终存在，只是观望情绪浓重，说白了，早晚都会买。

而刚改、中端改善，这部分可买可不买的“隐形”需求，才是当下真正需要激活的。而这部分需求大多有一个共性，就是需要卖旧，才能买新，也就是说，购房需求被“桎梏”住了。

想要激活这一部分需求，就必须激活二手房市场，让二手房能够流通，打通楼市赌点后，才能够释放购买力去买新盘，新房成交了，土拍才能稳得住。

因此，二手房新政以及随之而来的成交稳定提升，是整个房地产市场筑底后回暖的一个标志。

3、海量库存，沈阳二手房市场还能搅动么？

沈阳二手房存量之大，一直以来给很多购房者造成一些误解：因为二手房不好卖，所以新房出手要慎重；二手房很便宜，对新房有很大冲击；二手房都在赔钱出，有的是时间随便挑……

的确，从数据上看，沈阳有十几万套二手房，且一直处在全国前十位。但是实际上，符合多数人需求的房源有多少呢？

据统计，符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房其实很少。剔除刚满二，价格高位的房源，以及二手年以上纯“老破”房源，和主城三环外新房倒挂区域的房源，真正优质的二手房仅有一万多套。

通过对近期购买和卖出二手房的网友沟通过程中，我们发现，即便是房主有“5字头”贷款压身，优质二手房源价格仍然“绷得住”。从买家角度来说，只要没有倒挂区域内新房的价格，二手房所见即所得的真实感，略低的价格和成熟的配套，对想要“一步到位”的刚需购房者充满诱惑。

综上，我们不妨合理推测，接下来，大概率会出现针对二手房的利好政策，这就是刚需购房者出手的时机。因为，当多米诺骨牌的第一颗被推倒，二手房市场、新房市场、土地市场的活跃都会接踵而来。你品，你细品。