商业地产证券化来势汹涌 华润置地获批发行超250亿

文｜李逗

编｜孙春芳

面对行业调整的考验，华润置地正在加快推动商业地产的资产证券化探索。

近日，据华润置地官微消息显示，10月25日，华润置地成功发行“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，成为市场第一单10年期CMBS。相比之下，其他公司普遍都是每3年重定价拆期CMBS。

CMBS属于ABS（资产支持证券）的一种，是以商业物业租金为底层资产的融资工具。这种模式下，企业得以商业存量物业为底层资产，发行以物业未来收入作为还本付息保障的证券。

最近两年，受国内房地产融资环境的收紧，不少房企们纷纷谋求资产证券化的创新和突破，CMBS或类REIST的融资工具变得越来越流行，更是成为华润置地、保利等房企的重要融资渠道之一。

01，获批发行8单资产证券化产品

据悉，牵头华润置地上述专项计划的管理人和牵头销售机构为中信证券，发行规模为30.01亿元。其中优先档30亿元，AAA评级，预计到期日为2040年8月26日，每半年付息，固定摊还本金，发行利率为4%。

而对于CMBS产品来说，决定一个项目发行规模的是底层资产的现金流收入与资产估值。穿透上述专项计划来看，其标的物业为“石家庄万象城”，该项目开业四年，位于石家庄市桥西区，项目建筑面积达18万平方米。

除了CMBS外，华润置地也在不断进行类REITs的积极探索。不久前的10月21日，华润置地将商业项目清河万象汇，也摆上了资产证券化的货架，进一步提升运营效率。

就发行规模来说，华润置地已成为商业地产资产证券化的重要参与方。据媒体不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。其此前发行的产品有，20.8亿元的华润置地万象1期资产支持专项计划、30亿元北京华润大厦资产支持专项计划、21亿元的沈阳铁西万象汇资产支持专项计划等等。

华润置地青睐CMBS或类REITs的融资工具，有着一定的市场环境影响。受国内房地产融资环境影响，CMBS和类REITs成为最为常见的证券化融资工具。相比一般的融资产品，它们有着融资期限长、限制较少和融资利率较低等优点。

尤其对那些手中握有优质商业项目的企业而言，资产证券化的融资优势更加明显了。对于持有重资产的企业来说，巨量资金沉淀、漫长回报周期和回报率低，一直是发展商业地产的棘手难题，仅一个商业项目，就会涉及到“投、融、管、退”四个环节。

而CMBS则建立了一套风险隔离的机制，通过将资金以归集到信托或者债券的方式，将资产的收益与风险匹配给不同的环节和机构，一旦发生违约，底层资产也将作为抵押资产，转移给投资者。

如今，保利发展、华润置地、金地集团以及龙湖、碧桂园、万科房企纷纷推动CMBS、类REITS等产品的融资计划。据赢商网统计信息显示，2022 上半年商业地产 CMBS/CMBN 发行规模小幅增长，资产类型仍以零售、办公物业为主，且集中在一二线城市，总占比超80%。类 REITs 中，零售、办公物业为底层资产的产品则发行了2 只，发行规模合计 33.5 亿元。

02，门槛和挑战并不低

商业资产证券化，已经成为华润置地未来重要的发展方向。早在2020年11月，华润置地便开始试水资产证券化，以成都万象城为基础资产，在深交所成功发行资产支持专项计划。

而在近几年，华润置地一直在加强布局自身的商业运营项目及管理经验。数据显示，今年上半年，华润置地的购物中心租金收入约为61.9亿元，截至2022年6月30日，购物中心在营项目74个；写字楼在营项目24个。

CMBS的推出让华润置地的商业项目看到了退出的路径。华润置地管理层曾在2021年业绩会上透露，公司在年内针对重庆万象城、上海万象城、深圳华润大厦发行CMBS时，已能按照评估值的65%-70%去落实。且在管理层眼里，这三个资产在公司内部来说“还不是最好的资产，是属于中间的资产”。

但作为一个新型的工资工具，CMBS或类REITS 还有很多问题需要理顺。一般而言，资本方或者投资者往往会有相应的回报率要求，这也就意味着，CMBS和类REITS的发行仍然是相对有门槛的。

方正证券指出，CMBS和类REITs一样都要求商业物业的空置率低、租户履约能力强、租金持续稳定，但CMBS不用出表，因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项，因此较类REITs 发行更加方便快捷。

富尚董事长、越秀房托独立董事陈晓欧此前也曾公开表示，目前国内商业地产市场还比较“混乱”，比如说产权的混乱。“产权的不清晰，造成商业地产资产证券化、REITs的混乱。另外市场的专业度也有待提升，但这些是属于黎明前的黑暗。”

房地产市场进入下半场后，随着资产证券化进程的不断推进，那些拥有大量持有型物业的企业，有望进一步在CMBS或者类REITs等资产证券化进程上做出更多探索。