江门重点发展区域——潮连人才岛，控规大调整！
近日，江门自然资源局公示了《江门市潮连岛PJ06-C地段控制性详细规划局部修改》草案。
丨草案公示
文件显示，“现行控规”范围为东至潮中路，南侧邻西江，西至潮连大道-连荷路，北至坦边巷头街-卢边海田街-卢边圆塘街，规划总面积为341.12公顷。
本次调整涉及29个地块，修改范围用地面积约70.6公顷，调整后片区将大大增加商业、居住、文化设施等用地面积。
此外，发展大道过江通道也由隧道方案改为桥梁方案，嘉禾路道路红线宽度调整为50米。
具体详情如何，我们一一来看。
根据草案，“现行控规”范围为东至潮中路，南侧邻西江，西至潮连大道-连荷路，北至坦边巷头街-卢边海田街-卢边圆塘街，规划总面积为341.12公顷。
目前，板块内整体路网基本构成，江门职业技术学院、江门技师学院也陆续建成，规划地段沿西江沿岸景观也初步建成，整体环境质量有所提升。
不过，随着发展大道过江通道直接联系蓬江区城市中心和人才岛，地段迎来较大发展机遇，所以“现行控规”需进一步优化、调整。
丨修改原因
从市区层面来来看，潮连岛是江门建设粤港澳大湾区重要节点城市、华侨华人文化交流合作重要平台的重要抓手，是蓬江抢抓“双区驱动”、“双城联动”发展重大机遇、加快中心城区产城融合示范区建设的重要平台载体。
从城市发展层面来看，发展大道过江通道快速链接城市中心与潮连岛，位于潮连双轴交汇处的C地段区位价值提升。
从地块层面来看，提高用地使用的灵活性及开发建设的可实施性，加强道路交通衔接，更好地为地段功能服务。
简而言之，板块的规划调整，基于区域发展态势和城市发展需要。
本次调整涉及29个地块，修改范围用地面积约70.6公顷，具体调整细节如下：
1、根据已有权属调整用地功能
调整一：支持村集体发展多元经济，调整村集体自留地01-a09，01-a10，01-a11（三个地块总面积18305平）使用功能。
由现行控规的绿地（01-a09地块部分）、居住用地及商业用地合并后改为商业用地。调整后商业用地面积17010平（25.5亩），容积率按上限3.0，建筑限高80米控制。
丨前后方案对比
调整二，调整政府储备地04-C04、04-C05、04-C06地块使用功能，由现行控规的商业用地、农林用地、绿地合并调整为商业、居住用地，地块编号04-C04。
且因应政策、市场需求，允许兼容完全商业用地。调整后用地面积28331平（42.5亩），容积率按上限2.5，建筑限高80米控制。
丨修改前后指标
调整三，为补强村文化设施，调整村集体用地05-b02地块使用功能，由现行控规的商业用地改为文化设施用地兼容商业用地。
另根据设计条件修正现行控规指标，修正后用地面积11499平（17.2亩），容积率调整为1.0-2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高为60米。
调整四，为补强村内文化设施，修正村集体用地05-a07地块范围，调整后用地面积5597平（8.4亩），用地性质为服务设施用地，容积率为1.0，建筑密度≤30%，建筑限高由12米调整为18米，同时增加到达该地块的弹性路。
调整五，政府储备用地04-e05由现行规控的文化设施用地增加兼容性，可兼容商业用地，其他控制指标不变。
整体来看，这次板块规划调整，片区将大大增加商业、居住、文化设施等用地面积。
2、绿地平衡
而在绿地面积方面，调整后，本地段公园绿地共28.52公顷，与现行控规要求一致。
丨绿地平衡
3、道路调整
本地段内多条道路也有了调整，其中备受关注的，莫过于发展大道过江通道也由隧道方案改为桥梁方案，嘉禾路道路红线宽度调整为50米。
其他道路调整如下：
丨道路调整
区位上，板块所在的潮连人才岛，交通、配套、产业、教育正在不断汇聚。
教育上，江门职业技术学院、江门技师学院、江门一中景贤学校一一建成投用，大大提升了板块教育水平。
丨图源：中铁建科江门人才岛投资有限公司
基建方面，岛内整体路网已经基本构成，科技园区初具规模，潮头中央公园也已实景呈现， 生态优美、生活便利、设施先进、服务配套优质。
丨潮头中央公园
至于房价，目前片区内纯新盘十分稀少，仅海悦尚珩在售，均价约1.1万/平。 （数据来源：江门房天下）
这一次，板块以发展大道过江通道建设为契机，对部分地块进行规划调整，可以说 又多 一次全新的发展机会。
那么，对于片区控规调整，大家如何看？欢迎留言讨论。
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