方舱医院旁！三高为邻！寺庙后！揭开铁投仁恒河滨城的硬伤！

最近有个新楼盘面市——铁投仁恒河滨城。

很套路化，一面市先是一顿猛夸，一些劣势却不提，不是没有，只不过被淡化或者转移了视角而已。本着为读者提供更全面的信息，我们今天就说说滨河城的劣势。

01

地段四大硬伤不容忽视

买房最重要的就是地段，而在楼盘宣传的时候，只说自己是旅游路，甚至还延展出旅游路富人区。确实，这个河滨城是在旅游路南侧，但是不是富人区却难说，旅游路北侧融创文旅城的高层，附近有几个港沟安置房和租赁住房，倒是一清二楚。

而在这些显而易见的问题之上，地段上还有几个问题，购房者有必要知晓。

第一个：三高旁。高压线、高铁线、高速路。

河滨城地块东侧，有高压线，即将开通的济莱高铁线，以及绕城高速路，这“三高”可以说是妥妥的硬伤。

未来业主推窗欣赏的首先就是耸立的高压线、绵长的高铁线、高速路，以及行驶的火车、汽车，这道风景线也可以说是“三高全会”，噪音或许不可避免......然后才是南部的群山。

第二个：紧靠济南市传染病医院、方舱医院。

这个问题容易被忽视，就在高速路东侧，就是济南济南市方舱医院和济南市传染病医院的，通过地图测距也可以测量出，传染病医院，方舱医院距离河滨城地块最近直线距离约600米左右。

这个方舱医院还是济南最大的方舱医院，根据媒体报道，方舱医院总建筑面积16000平米，可容纳1024个床位，是国内首个三层集装箱式方舱医院，分为洁净区和病患区。

不知道大家对此是否在意，我记得长岭山西侧也计划建设方舱医院，反对的声音不小，因为临近居民区，最后也无疾而终，没建成。

第三个：南部有莲花山水厂、象麟寺。

不只是医院，一些人还会对小区靠近寺庙比较介意，“衙前庙后”是一大忌讳。当然，这都是之前的说法，信则有，不信则无，据说越是有钱人越比较在意这些。而河滨城的南侧不远处，直线距离约1000米，有一座象麟寺，这一点购房者需要知晓，自己权衡。

从上面这个图可以清晰看到水厂和河滨城的位置关系，围起来的就是河滨城，东南角的缺口是其他非建设用地。

河滨城南侧离得更近的是莲花山水厂，这个水厂是给济南东南部供水的大厂，有人说水厂有噪音影响，而我认为最大的影响或许是有碍观感，也就是说，窗外有这么一个水厂，视野不好，城市界面不高端。但，水厂，是造福人民的，现在这附近都是喝这水厂的水。

第四个，凤鸣路对住宅地块的割裂。

一说河滨城，就是6个地块，大盘，其实这是6个独立的地块，并且分布在凤鸣路的东西两侧，各三个地块。而凤鸣路往南还没有打通，打通后相信车辆会更多，仅目前车辆就不少，并且双向6车道，还有穿过旅游路的涵洞。

这一点现在购房者就能看得到，不必多言。

在地段上有这么多硬伤存在，与全运村也好，汉峪也罢，还是有一定的差距的。凤凰路以西的旅游路沿线，之所以受购房者欢迎，一是环境确实好，基本没有不必因素，更不用说硬伤了，而这里的硬伤确实实实在在的，无法改变的。二是距离奥体、CBD、汉峪金谷比较近。没有这些因素支撑，何以打动改善购房者？

02

产品规划存在缺陷

地段之上看产品，去年山东铁投在港沟拿下8个地块，其中住宅6个，2个商业地块，需要注意的是，在挂牌条件中，明确指出在这些地块上不建设租赁住房，但是需要在相邻的B-4地块上建设租赁住房。

我们看一下B-4地块与其他地块的位置图，位于凤鸣路东侧，整体看穿插在几个地块中间，局部看，正好与东侧几个地块相邻。

除了租赁住房的问题，目前六个商品房地块，已经有四个地块规划公示，B-1地块，规划5栋楼；B-2地块，规划6栋楼；B-3地块，规划5栋楼；B-6地块，规划9栋楼。

单就目前公示的这四个地块来看，其中3个地块都不算大，虽然不是小街区，但都是小地块，园林景观难有发挥，五六栋楼，如何发挥。这只是其一。

其二是，虽然这几个地块的容积率不算太高，B-1地块1.6；B-2地块1.6；B-3地块2.4；B-6地块2.0；但是这几个地块的楼间距却是个问题，像B-1 /B-2/ B-3地块的部分楼间距只有约30米，所以不可避免的一些楼座上存在居住公寓。

居住公寓就是因为采光不达标，而不达标也是因为楼间距太小，如果二十几层三十几层的高容积率出现一些采光不达标的也可以理解，而1.6容积率的小高层洋房混搭，也有居住公寓，只能说舒适度有待商榷，并没有极尽追求品质。这也可以理解，毕竟开发商的目的就是追求利润最大化。

再看户型，目前河滨城有4个户型，我们把户型图放上，每个人的喜好不同，不做过多评说。

只说尺寸，作为改善，215平米的户型上，四个房间，竟然还有开间仅仅2.72米的开间，再减去墙体约20厘米，也就只有2.5米左右。

175平米的四室户型，也有两个房间开间不足3米，一个南向房间2.8米，一个北向房间2.9米。

142平米四室更不用说了，3个房间的开间不足3米，其中两个南向的房间开间只有2.9米。

作为改善，没有一定的空间尺度，何谈舒适。其实259平米的四室户型，虽然房间开间不算小，但是这么大的户型格局却有些奇葩，两个南向卧室门对门，进入客厅却要穿过中西餐厅，这种感觉好吗？还有，仁恒的户型总喜欢把厨房放在北侧，并不能实现真正的通透，这一点不知道大家怎么看。

就户型而言，仁恒有用老套的产品敷衍济南购房者之嫌，与当下中建云境，龙湖云峰原著，保利臻誉等楼盘的户型，还有不小的差距。

具体户型格局，各位看上面的户型图即可，不多赘言。需要注意的是，B-6地块和B-7地块南侧，标注出来一块其他非建设用地，与公园绿地的标注可不一样，不知道这些地方是何用途，因为这是是距离水厂最近，甚至可以说是相连的部分。

03

仁恒口碑过度营销包装

我们再来看一下开发商仁恒的口碑，仁恒在南方一些城市还是有一定口碑的，南方一些城市的购房者对仁恒人客户也不低，但是并不代表这个开发商就是绝对的靠谱，近几年也是负面频出。

前段时间，济南仁恒奥体公园世纪厨房厕所等局部不贴瓷砖的闹剧已经闹得沸沸扬扬，毕竟这可是以楼盘品质而著称的仁恒啊，这简直是能省则省，扣成本，扣利润，一个如此扣成本的开发商，品质如何保证？

别以为上面的问题只是个例，除了济南，仁恒在其他地方也是问题不断。就比如常熟仁恒河滨花园、南京仁恒江湾世纪交房减配；天津仁恒项目业主维权；上海仁恒项目延期交房.....

当一个开发商开发的楼盘减配、维权、延期等问题在全国遍地开花的时候，谁知道新项目的购房者们会不会成为下一个受害者呢？

就像仁恒奥体公园世纪出问题的时候，有一种声音为自己洗白，说这是济高的楼盘，卖品质的时候说是仁恒，出问题的时候就推脱，这种不敢承担责任的开发商，在济南也可能只有仁恒好意思干了。对了，河滨城也是山东铁投、浪潮、仁恒三家合作开发。

这一次仁恒比较注意，案名上不带仁恒二字了。

04

河滨城涉嫌虚假宣传

最后就是，河滨城项目涉嫌虚假宣传。

看上面河滨城的区位图，地铁7号线的标注，济南因为地铁宣传而维权的楼盘不在少数。

根据河滨城项目的宣传资料显示，项目旁边有地铁7号线经过。但是我们从刚公示的《济南轨道交通7号线一期工程项目选址意见书批前公示》可以看到，地铁7号线是从凤凰南路站到济北站的，而最南侧不过就到凤凰路与旅游路路口，根本到不了港沟河滨城北侧，这不就是赤裸裸的涉嫌虚假宣传吗？

参照中消协中的条文：根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行则构成违约。

一个开发商竟然明目张胆的虚假宣传，睁着眼说瞎话，你对这样的开发商有什么印象？

对了，河滨城这个名字也很有意思，我们从上面的图片中，根本看不到河，因为韩仓河在这里原本就是荒草丛生的水沟而已。

写到最后，有时候开发商宣传的项目有多好，购房者只是听听就好，那些不好的硬伤，他们可能不会给你一一列明，大家还是要多去项目上走走，看看楼盘实际情况。

毕竟有的开发商，就喜欢立一块“贞节牌坊”在门口。

本文旨在给大家看到一些河滨城被遮蔽的一面，此前也看到一些指出河滨城问题的帖子，让人感到欣喜，毕竟还有人愿意揭露被遮蔽的，只是此前的一些帖子不够全面，本文试做更全面分析，各位读者也可多提宝贵意见，多补充。