河北
“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第56期案例由河北正一律师事务所提供。
河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。
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简要案情
购房意向书能否认定为买卖合同？
2019年5月14日，孙某与房地产公司签订《房屋买卖意向书》，约定孙某购买房屋一套，价格为180万元，于合同签订当日支付首付款54万元，于7月20日前支付剩余购房款126万元，并由房地产公司协助孙某办理房屋过户手续。
合同签订后，孙某向房地产公司支付了首付款54万元，在第二笔款项约定支付日之前，因房价大幅上涨，房地产公司拒绝继续履行《房屋买卖意向书》，经多次协商未能达成一致意见。孙某将房地产公司起诉至法院，请求法院判定房地产公司继续履行合同义务并协助办理过户手续。
法院判决
法院认为，孙某与房地产公司签订的协议虽然名为《房屋买卖意向书》，但其实际内容已经包含买卖房屋的基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，且房地产公司已经实际收取孙某支付的首付款54万元，因此应认定该意向书性质为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，并在此基础之上判决买卖双方继续履行合同。
律师评析
河北正一律师事务所张驰律师的分析是：本案争议的主要问题就是双方所签订的《房屋买卖意向书》是否属于房屋买卖合同。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，认购书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。
而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同主要内容包括双方的名称、商品房基本情况、销售方式、房屋价款及付款方式、交付使用条件、日期、装饰设备标准承诺、供水、燃气、通讯等配套基础设施、面积差异的处理等十三项内容。
是不是只有具备上述十三项内容才属于买卖合同，缺少一项就不属于买卖合同？我们认为不能机械的理解法律。
本案双方签订的《房屋买卖意向书》具备商品房买卖合同实质条款，如当事人的名称、商品房的基本情况、商品房总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间、违约责任等条款，并且房地产公司已经收到了孙某支付的首付款，其他如装饰装修标准及承诺等可以根据交易习惯、诚实信用原则协商确定。因此，孙某签订的《房屋买卖意向书》符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。
律师建议
1.对买房人来说，与卖房人签订的《购房意向书》《预购书》《价格协定书》等协议，并非必然不具有房屋买卖合同的效力，在符合特定条件时仍有可能被认定为房屋买卖合同。
2.作为卖房人来说，在签订《购房意向书》《预购书》《价格协定书》等预约协议时，如果对将来是否完全依约交易不能确定，可以明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照本协议另行签订房屋买卖合同，且不宜提前收受买方交付的购房款。
律师简介
张驰律师，女，中共预备党员，本科学历，法学学士学位，人力资源（高级）法务师，现为河北正一律师事务所专职律师。从事企业管理咨询和法律顾问工作多年，处理公司日常诉讼、非诉讼法律事务，擅长处理婚姻家庭、劳动纠纷、交通事故、合同纠纷。
联系电话：18132550399
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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星
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