上海二手房卖不动了？ “老破小”或面临无人接手的窘境

近期有很多迹象表明，上海楼市正在降温。首先是新房市场，10月后成交量大幅腰斩，尤其是远郊刚需盘，去化压力骤增。二手房亦是如此，9月上海二手房成交量连续2个月下滑，甚至还传出豪宅业主为卖房出重金悬赏。

新房起势，二手房市场降温

相比起新房的成交量，二手房成交量占据了上海楼市的绝对地位，据统计，2016-2021年期间，上海新房/二手房的成交量比值基本在30%以下。不过今年，这一比值上升到了接近50%，这也意味着上海新房起色，二手房成交占比减少。

图源丁祖昱评楼市公众号，数据来源于克而瑞

数据显示，上海二手房市场在今年7月迎来反弹后，已经连续2个月走低。今年，上海发布了一系列“救市”政策放松调控，例如三价就低放松，评估价上调至市场价8成，房贷放款周期大幅缩短，部分银行一个月即可放款，商业贷款和公积金贷款利率持续走低。不过从近几个月二手房成交来看，依然不及2021年7月前的平均水平。

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二手房“滞销”背后的困境

市场降温存在多重因素影响，不仅存在供需方面的原因，后疫情时代，很多人的居住观念也在转变。

原因1:新房供应量持续走高

今年，上海前6批次新盘已经官宣，共累计推出项目218个，共计6.98万套房源。第七批次的新房或将在月底前过会。新房供应量的增多，正在挤压二手房的市场。

从今年的供地节奏来看，今年土地出让量达到522-592万方，比去年最多提升约44.7%，预计未来几年内，上海新房的供应量会维持在高位。

原因2：一二手倒挂，买涨不买跌

“打新”一直是这两年上海楼市的主旋律，当然新房之所以热，不仅拥有良好的居住品质，最主要原因就是一二手房倒挂，尤其是市区的楼盘，堪称市场上的“硬通货”，无论楼市火热还是出现降温，这些房源依然能独善其身，不缺有钱&高分的买家。

网易房产数据统计，今年前六批次触发积分的项目有65个，27盘位于外环内，均价在10万+楼盘有16个，6万+新盘27个。

以第六批次新房为例，28个新盘中存在倒挂的项目有20个之多，愈是靠近中心城区，倒挂愈发明显。

二手次新房源参照附近同类型产品

原因3：挂牌量大，老破小购买力不足

相比起外部（新房市场）的影响，二手房交易下滑另一大推手来自于自身挂牌量的大幅增加。从某二手房网站挂牌量获悉，10月上海二手房挂牌量进一步攀升至约2.77万套。

某中介网站上海二手房挂牌量

成交的房源基本都集中在300万以下，300万以下的二手房源成交占比高达68%，而总价在800万以上的高价房源成交占比仅约9%，

从成交价格占比就可以看出，买二手房的客群基本以刚需上车为主，可以说市区很多老破小是二手房市场成交的主力军。

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值得一提的是，即便近两个月二手房成交量在小幅回落，但还没有出现大幅腰斩的情况，降幅维持在5%左右，房东之所以感觉房子不好卖，主要还是二手房市场挂牌量在大幅增加，买的人却没有增加。反观新房市场，第五批、第六批新房扎堆入市，第七批也已经箭在弦上，二手房去库存难度只会越来越大。

对于部分急于出售的卖家而言，自然会主动降价，而从买家层面来看，可选房源变多了，叠加近期出台的卖房免增值税等优惠政策，下家和房东的议价空间也会更大。

“老破小”最受伤，这些板块次新房保值

市场降温，影响最大的要属老破小，当然老破小只是一个统称，里面包含多种类型产品，销售老大难的不仅有年代久远的市区老破小，还有一梯多户、带电梯的老大楼，以及地处外环外的老破远等。

后疫情时代，老破小暴露出来的问题很多，社区环境差、人员混杂，户型不合理、通风采光差、储物空间少，没有电梯也是一大硬伤，当然现在各街道都在全力推进老房加装电梯，但并非所有楼栋都能顺利安装。在种种不利因素影响下，有部分置换意愿较高的居民，有心卖房如今却遭遇无人接盘的尴尬。

市区“老破小”，易眼看房实拍

一名中介从业人员向笔者表示，“有很多房东都在主动降价以吸引买家，不过真正愿意大幅让价的业主并不多，个别急售的卖家除外。当前二手房的房源量确实多了不少，虽然现在银行的放贷周期很快，不过整个交易周期还是提不起来，主要还是买卖双方在价格上都不愿意让步。”

该中介人士还透露，目前市区房龄较长的房源，看房客群以本地拆迁客户居多，由于这些人群住惯了市区，他们不想搬到偏远的郊区，尤其是中老年人，购物、看病都不太便利，就近的新房无力承担，又想在原来居住的就近板块置业，总价较为低廉的老公房正合他们心意。

而年轻人的置业观念也在发生很大的变化，市区次新房价格居高不下，老小区居住环境较差，他们宁可牺牲部分通勤时间，去选择郊区有地铁的新房。

市区旧改地块，易眼看房实拍

疫情前，二手房可能还处于卖方市场，如今已经转变为买方市场，二手房挂牌量激增，房源之间竞争激烈，买家自然占据了主动权。

拥有地段优势的老破小，早些年之所以受到追捧一大重要原因是拥有学区优势，随着学区改革，很多老破小仅存的优势也荡然无存。除此以外，老破小几乎没有太多价值可言，更不具备太多升值的潜力。

数据显示，目前市区老破小房价天花板基本在12万/平上下，很难再向上突破。比较有代表性的板块如黄浦新天地、浦东陆家嘴（潍坊、东园、梅园）等。

图源贝壳找房

而内中环附近的热门板块诸如静安大宁、长宁天山、徐汇田林等，挂牌价格基本在8-10万/平。

二手房成交难，在一定程度上会倒逼房东降价卖房，这或许会让部分板块的一二手房倒挂现象有所缓解，不过对于市区的优质次新房而言，它们的房价依然“坚挺”。

从上海9月二手房成交总额前100名的小区来看，市区的次新房源几乎占据主导，尤其是浦东新区、静安、徐汇、黄浦和长宁等。

浦东市区，成交较多的要属联洋、洋泾、花木&张江等板块，都是浦东的优质改善型板块。

浦西方面，大宁和徐汇滨江是豪宅成交较为活跃的板块，大宁金茂府、静安府和嘉悦天地都有多套房源成交，成交均价都在9万/平上下。

徐汇滨江的百汇园和尚海湾也有多套大户型成交。由此可见，这些板块的次新商品房依然能得到市场认可。另外，徐家汇中心区域、普陀武宁、普通北蔡和金杨、杨浦中原等板块的成交量套数也处于领先地位。

市区之外，青浦徐泾、闵行莘庄、浦江镇、浦东周康、松江泗泾、徐汇华泾等板块成交量较为活跃，这些板块虽然处于外环外，但基本也算成熟板块，轨交、教育等资源比较不错，市场接受度也较高。打算置业次新二手房的购房者，可以优先从这些板块入手。

附上海9月二手房成交总额前100的楼盘：

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