观察+丨持续洗牌的青岛商圈

近期几则关于青岛的商圈消息耐人寻味。

坐拥黄金地段却闲置已久的百丽广场东区出现在京东拍卖平台上，起拍价8.88亿元，开拍时间11月24日。截至今天，京东拍卖平台上0人报名，16人设置了关注提醒。此前，百丽广场西区的23套房屋经历了三次法拍，均以流拍告终。

再把目光转向李村，从开业之初就处境艰难的奥克斯广场或将迎来新的转机。消息称，珠海万达商业管理集团将接管奥克斯广场，以轻资产运营管理的方式运作。

一路向北来到红岛，青岛首创奥特莱斯于9月30日正式开门纳客。长假期间，停车场车满为患，个别门店门口还排起了长龙。而首创奥特莱斯的开业也是一波三折，从去年开始，青岛首创奥特莱斯经历了开业试营业、正式开业、宣布重新开业等过程，均没有激起太大的水花。

时间再往前推，刚刚过去的夏天，浮山后丽达茂、崂山万象汇相继火爆开业，盛况空前。

随着城市的发展，青岛的商圈版图不断延展、扩容。但在商业“大鳄”近身相搏、电商持续跑马圈地的环境下，商超站稳脚跟并非易事。在一轮轮的洗牌之中，属于青岛的未来商圈新高地将在哪里？

由上面提到的几个项目说起，恰好可以窥见青岛商圈的全貌与逻辑。

瓶颈：新晋商圈如何由线到面？

什么是商圈？首先是要有多个商业体，更重要的是他们之间不是单纯的竞争关系，而是互荣的。有一个简单的标准可以去判断，商业体之间是否步行直达，步行直达意味着随机性和兼容性。但如果两个商场离得不远，但是需要开车到达，消费者的选择通常是非此即彼。

以此标准衡量，台东和李村似乎更具有商圈的气质。这也就是为什么人们会在说“逛台东”“逛李村”，而不会说“逛金家岭”“逛辽阳东”。

以最新开业的浮山后丽达茂、崂山万象汇，以及早前的崂山丽达、大拇指、金狮广场、金鼎广场等为代表，青岛新晋商圈正在市北区和崂山区呈现多点开花的态势。

这些新兴的商业优势非常明显，比如周边人口的消费能力很强、商场的业态丰富时尚、首店层出不穷，并有地铁流量的加持。然而由于各个商业缺少互联，依然没有实现由点、线到面的成长，这是新晋商圈亟待突破的瓶颈。

新都心商圈或许是新商圈成长的一个例子。2015年，借地铁三号线南段开通东风，凯德MALL横空出世。而成就新都心商圈不只是凯德，早在凯德之前，万科、和达已经开始布局街区商业。随着2019年保利广场加盟、台柳路1907街区开街……新都心作为商圈的辐射力才初步形成。

新晋商圈要实现规模的扩大，不能靠商场的一己之力，必须与周边的其他商场、住宅和写字楼街区连成片，孕育更浓厚的商业氛围和商圈生态。

特质：人气商圈的微妙平衡感

在青岛的商圈中，前文提到的奥克斯广场所在的李村，与近期动作频频的台东，是两个特别的存在。

在这两个地方，既有新一代的体验式购物中心，也有着已经接近发展末期的百货商场，也有Z时代消费者关注的网红小店，食客们趋之若鹜的小吃街。庞大的消费群体和多样的消费场景在这里和谐相处，勾画出属于这座城市的人间烟火和市井情怀。

然而，台东和李村要持续巩固自己的地位，不仅要靠商业氛围的传承，也要靠商业模式的不断出新。

去年2月份，位于台东三路的巴黎春天时尚商城不得不宣布停业改造。如今行走在台东商圈，可以发现越来越多的新业态、网红商铺在与这条百年商业街相融。“恣儿街”开街、台东三路过街天桥亮相……根据台东商圈的新一轮升级规划，台东三路步行街与登州路啤酒街将被串联为一个整体，从天幕城到青啤路、人和路、道口路、威海路等进行一体改造，形成一个大的街区，以“大圈”为优势的台东将更多的内容纳入半径。

就李村商圈来讲，一边是乐客城、夜市的人头攒动，一边却是像奥克斯一样门可罗雀，究其原因除了位于商圈边缘、远离地铁口等区位劣势外，还与在定位和业态上没有特别的亮点有关。

此次万达以轻资产的模式接管奥克斯，能否让奥克斯重获新生，还是个未知数。不过，入驻万达的超市虽然相继败走，但万达商场却似乎总有独特的生存之道。目前，青岛共有5个万达广场，作为数量上与本土巨鳄利群有一拼的商业品牌，万达曲线入场李村核心商圈的表现还是值得期待的。

趋势：高端商业的未来在哪里？

如果说台东和李村走流量路线，那么浮山湾商圈则是高端路线。2000年前后, 诸多高端商家在这里布局落子，成就了香港中路商圈的霸主地位。

然而，商场并不是傍上一个繁华的商圈，就能进入安全圈。在同一个火热的商圈里，市场依然会随时“将合适的人请上车，将不合适的人请下车”，百丽广场就是前车之鉴。

自上世纪七八十年代以来，商业经历了从追求“大而全”的百货时代，到更多样化的复合型百货，再到追求“一站式体验”的购物中心时代。如今，餐饮、电影院、大型游乐场、VR、剧本杀等体验业态，已经成为商场标配。

我们可以看到，在每一个时间段里能够产生现象性话题且保持热度的商场，都必须紧跟商业模式的更迭。

作为浮山湾商圈的流量担当，海信广场和万象城不仅汇聚了一大批中高端国际时尚品牌，更提供了高品质的感官体验与社交空间。去年，万象城二期开业，引进了大量具有科技、潮流和社交属性的消费品牌。根据海信广场三期扩建规划，拟引入国际顶级艺术展览中心等，补充奥帆区域休闲、娱乐等体验业态。

而商圈内的永旺、麦凯乐、银座等传统商业代表，近年来都在加快转型升级步伐，比如麦凯乐体验业态面积占比从15%提升到了35%。

用什么去在浮山湾这样中高端的商圈中杀出一条新路子？这是摆在“久废待兴”的百丽广场面前的难题，也是商场抓住未来的必答题。

其他城市的他山之石或许能给我们提供关于未来商业的一些想象空间。

比如疫情加速了消费者对于“健康”“生态”的好感度。重庆的光环购物公园，把大型室内生态空间搬进了商场，再加上7万平方米室外城市绿色公园相映生辉，绿色与商业之间的界限被打破。

再比如号称“香港文化硅谷”的K11 MUSEA，将艺术、自然、人文相融合，犹如古典歌剧院的空间氛围，穿插着大量新潮热点与锐意设计，让商场宛如一座精致的海边艺术博物馆。

在未来商业中，购物中心将不再只是功能的大盒子，而必须要成为带着文化、艺术、社交等“强主题”的场景发生地。浮山湾商圈如果能做好亲海、文旅等优势的文章，将有更多的可能性。

启示：近郊商圈的突围之道

开业多次的首创奥特莱斯终于有了还说得过去的人流量，而能拥有这个流量，十一长假人们出游情绪高涨功不可没。

后疫情时代，近郊游成为出游的关键词。随着周末游、周边游持续火爆，郊区商业迎来巨大的市场潜力。因此，对于近郊商业来说，提供“吃喝玩游购娱”为一体的体验才是突围之道。

以红岛首创奥特莱斯为例，标志性的意式风情建筑本来就具有“网红拍照打卡地”的潜质，红岛首创奥特莱斯与体育小镇只有6分钟的车程，与市民健身中心仅一墙之隔，区内还有方特等热门出游目的地。不过遗憾的是，目前首创奥莱的餐饮商家非常有限，周边的餐饮也屈指可数。

地铁网络的持续完善，以及跨海大桥通行费进一步降低后，或许能给近郊商场也带来利好。

抓好后疫情时代近郊游的机遇，近郊商场大有可为。（青岛日报社/观海新闻记者 王国钰）