张海民淡去地产江湖

文/乐居财经 李奕和

张海民的微信朋友圈里，最后一条有关旭辉的信息停留在9月30日。他转发了《旭辉2022三季度大事记》，强调旭辉已完成了38城、90个项目、5.3万套的品质交付。

他的朋友圈几乎被旭辉“霸屏”，无论大小动态，他都会转发。比如林中的一封信，旭辉发行12亿元中期票据，旭辉瓴寓推进A轮融资，第100座旭辉透明工厂落地，等等。

但进入10月后，张海民的朋友圈只有两条，也没有了旭辉的痕迹。

10月19日市场消息，旭辉集团高级副总裁张海民将告别旭辉，目前内部已发公告。乐居财经就消息向旭辉方面求证，对方予以了确认。

张海民，这位地产行业炽手可热的职业经理人之一，曾因在万科有过上十年的履历而被称戏称为“老万科”。

1992年，23岁的张海民从深圳大学毕业后，入职万科，先后担任北京、深圳万科地产营销总经理，一待就是10年。这段从业经历构筑了他此后30年职业生涯的地产底色。

2010年，张海民加入阳光城担任副总裁，随后在2015年接任陈凯成为阳光城总裁。期间，阳光城进入高速发展时代，一度创造出“三年业绩翻10倍”的业界神话。

凭借激进的收并购，张海民迎来他职业生涯的高光时刻。

2017年11月，张海民出走阳光城，此后，他先后履职俊发、易居、升龙和旭辉，开启频繁“走位”。最终在旭辉待了1年4个月后，也宣布离职。他对外界称，自己已提前进入退休生活。

短短几年，地产的逻辑已经剧变。

行业从过往的高速并购扩张，进入速冻模式，这导致房企在选人、用人的逻辑上也发生了很大的变化。谨慎、求稳，勒紧裤腰带“过冬”，是大多数房企眼下追求的状态。

房地产已不再是张海民所熟悉的那个“战场”。

并购狂人

“现在的土储排名就是未来房地产行业公司的排名”、“实现弯道超车最容易的就是并购”，这曾是张海民最常挂在嘴边的话。

事实上，他也正是因为这种规模突围的激进模式，走上高光时刻的。

2010年8月，结束了在融科智地、星月投资、沿海地产等多家企业的频繁任职后，他来到了阳光城任副总裁。当时的他，还兼任阳光城福州公司总经理。

初来乍到，拼劲十足的张海民随即为福州公司确立了50亿的目标。

2011年，他带领该区域公司一举拿下了超60%的地块，成为福州土地市场最大赢家。这助力阳光城福州公司在2013年的销售增至111.5亿元，成为阳光城首个单城市破百亿地区公司。

而在2012-2014年间，阳光城还连续三年蝉联福州楼市冠军，市场占有率超10%，稳居福州区域年度销售金额及销售面积“双冠王”宝座。

得益于区域公司的业绩贡献，阳光城整体规模迎来爆发。2011年-2014年，阳光城从23亿涨到230.7亿，三年时间完成十倍业绩的增长。快速实现百亿规模突破，并成功跻身并领跑房企第二梯队。

2015年1月，陈凯的离开给了他再一次展现自己的机会。接过阳光城总裁之职的张海民，开始了大刀阔斧的改革，确定以“并购+合作”的方式，将阳光城“2+X”的深耕战略升级为“长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点”的“3+1+X”战略。

谋定而后动。那些日子的张海民，不是在并购，就是走在并购的路上。他带领着阳光城团队在划定的全国近20个一二线核心城市开展了大规模的收并购。

统计数据显示，张海民任总裁后的次年，即2016年，阳光城共砸下了205亿进行并购。该数字仅次于当时的恒大、碧桂园和“并购王”融创。

当年，阳光城拿地接近100幅，其中新增土地建面超85%均来自并购。通过并购，阳光城一年时间新进入9个城市，成立了8家地区公司，成功实现深圳、广州、东莞、佛山四个大湾区核心城市的布局。

“并购”成为了张海民带领下的阳光城的重要标签。在这个阶段，阳光城的区域公司从7个发展到17个，规模也滚雪球般越滚越大，两年间实现了从200亿到500亿的跨越。

2017年11月，张海民告别了七年的阳光城。当年，阳光城完成951亿元的销售额，距离千亿仅一步之遥。

甚至后来被俊发招揽而去，也是因为李俊看好张海民在主导公司进行快速规模扩张方面的才能。只不过，双方的合作最后仅维持了10个月。

远去的战场

在俊发之后和旭辉之前，张海民还走马灯一般，先后去了易居、升龙。而在升龙期间，他仅做了6个月的总裁，屁股都没有坐暖。

此次从入职旭辉到传出离职，时间也仅过了1年4个月。

事实上，眼下的房地产，在短短几年，逻辑已发生巨大的改变。行业从高速并购扩张，进入收缩速冻。下行周期，房企规模增长停滞甚至负增长，更多的房企从快速扩张的执念中解脱出来，转而求得稳健，对土地投资和收并购更趋谨慎。

机构统计的数据显示，2020年，房地产行业的收并购数量176件，收并购金额2357.3亿元。随着去年以来行业危机的爆发，2021年，行业收并购金额直线下降至682亿元。今年1-6月，行业收并购案例数量42件，金额401.6亿元，均显著低于往年水平。

地产整体的销售规模也在下滑。据克而瑞统计数据，2022年以来的前三季度，百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。1-9月，百强房企累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅保持在45.4%高位水平。

旭辉方面曾对张海民的到来十分看好。

去年6月，张海民来到旭辉任高级副总裁，统领旭辉新成立的拓展中心，负责多元化拓展业务。旭辉试图通过他的加入，继续加大通过商业、产业、收并购、城市更新等多元化途径获取项目的力度，从而获得更多有质量可持续发展的土储。

林中更对他大加赞赏：“张海民先生长期深耕地产行业，是一名在多家企业都立下了显赫战功的优秀职业经理人。相信他的加入，将助力旭辉在竞争日益激烈的市场上获得更多优质项目，为城市和客户奉献更多精彩的作品。”

但显然，行业的大环境往往很难以个人的意志为转移。市场下行，行业危机爆发，地产开发商纷纷陷入流动性困境，旭辉作为行业一员，也难挡大环境的影响，在投拓方面愈加谨慎。

2021年全年，旭辉拿地的应占土地出让金394亿元，同比2020年下降29%。而在今年1-6月，其仅花了应占土地出让金36亿用于拿地，远远低于往年同期。

甚至，面对持续的行业寒冬，作为行业仅剩的几家基本面尚好的房企之一，旭辉也饱受质疑。

此前9月，旭辉控股董事局主席林中的一封内部信流出，他在信中指，房企的流动性进一步承压，这也在客观上造成虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

国庆过后，市场还传出旭辉离岸债务支付有所滞后的问题。不过对于该传言，旭辉在10月13日澄清，是因为内地长假期，集团从内地向境外汇款以支付若干预定的利息及其他款项有所滞后。

可见的未来，在市场回归常态、企业正常“造血”能力恢复之前，开发商流动性吃紧仍是常态。这意味着更多的民营房企此刻要花钱如流水，去加大投拓力度追求规模的扩张将还是空想。

对那些像张海民一样，以规模为茅曾带领企业高歌猛进的明星经理人而言，其能力的发挥仍备受阻碍。而“士兵”若没了“战场”，便失去了存在的意义。