重量级消息出台！关乎土拍，关乎楼市

近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。

通知中有一条规定引发了讨论，即“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

财务部为什么发布这条规定？强调它的意义又是什么？

2022年以来，收缩拿地、暂缓拿地是房企投资的主要策略，这一点从过去两年新增货值TOP100门槛大幅下降也可见一斑。

实际上，在过去的9个月时间里，“国企、城投”成为拿地主力，并非个例在市场偶现。

根据克而瑞研究中心数据显示，截至9月末，年内新增土储货值、价值和建面的百强门槛分别为71.7亿元、25.4亿元和35.4万㎡，与2021年、2020年同期相比均有超过50%以上的大幅下降。

从拿地销售比来看，今年房企几乎无投资意愿：2022年前9月百强房企整体拿地销售比为0.19。较2021年同期的0.31下降了0.12，房企愿意用于投资的金额占比大幅度减少。

其中，10强房企的占比上升至近50%，与上半年持平！华润、招商、绿城等房企拿地相对积极，拿地销售比远高于百强平均水平。

整体来看，前三季度房企投资呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局！

了解了前三季度的拿地情况，我们再来看第三轮土拍。

众所周知，截至目前，10余座城市都完成了三轮土拍，基本都是以央企和地方城投属性的国企为主导的态势。

但是这种态势主要发生在一二线城市，三四线城市还是会由民企主导：

其一、一二线重点城市的土地虽然也有流拍，但有些城市的好地段，溢价率也是有的。

其二、整体来看成交情况，基本有八成的国央企撑起了本地土拍的盛况，也就是说，这几轮还是央国企托底。

第三、各个城市托底的城投公司。

为什么是城投公司？

要知道，城投公司其实过去并非主力，但是现在却逐渐起到了很重要的作用。我们来说几点逻辑：

在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面解决地方财政收入的问题，另一方面也可以较低的成本获得土地，这是毋庸置疑的观点！

但是，这里又分为两个方面，有相当一部分比例的城投公司是“主动”拿地的，有一些是“被动托底”！

所以，从这个角度看，通知中提到“不得虚增土地出让收入”，并不是说切断国企城投拿地的动作，而是，只要是有真正的需求，城投公司是可以正常主动拿地开发的！

但是大额的土地购置，确实也会带来城投公司的资金占用压力。

根据中国指数研究院监测，截至2022年8月末，在22个重点城市中，2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%，其中，由地方国资平台主导的项目入市率仅9%。

一段时间以来，受房地产长效机制改革和疫情的影响，地方财政收入都有所降低，城投“被动”托底拿地，说到底都是被市场行为推上去的！

换言之还是为了维护土地市场稳定、房地产市场稳定、维持地方经济发展保障之一。

读懂了上面的逻辑，你才能更深刻地明白为什么要“叫停国企、城投购地”，而不是傻傻地认为这下“土拍该凉凉、市场要崩溃！”

很多人都说民企躺平了，不看好未来的房地产市场。不拿地的根本原因就是没钱。

虽然现在融资明显回暖了，第四季度将会有6家银行至少提供1000亿元，共计6000亿元融资支持房地产融资。

但是！房企拿到这笔钱第一时间肯定不是拿地，而是复工复产。

今年，由于房企资金链断裂而导致停工的期房项目数不胜数，房企的存活牵扯着每一位老百姓的心啊！

可以肯定的是，未来房地产市场的规则是偏向保护购房者的，对房企的要求会越来越严格。

基于此，此次通知其目的也很明显！就是对楼市釜底抽薪，进一步围堵、防止各种违规操作破坏楼市稳定，更多的作用还是维稳！

不过大多数购房者还是会有所疑问，因为这两年都是国企往前冲，托底的国企，还能拖多久呢？

国企虽然实力雄厚，但也不是不差钱。

最近上海票交所的数据，8月地方国资背景的房地产企业商票逾期现象有所增加，从7月的65家提升至234家，主要来自河南、贵州等中西部区域。

国内城投的债余额已经从2013年2.1万亿增加至现在的13.74万亿。其中有将近6万亿，都是这两年新增的。

所以，未来大概率的趋势应该是，地方城投会和品牌房企合作，联合拿地，或者利用民企的项目操盘能力，互利共赢。