世茂17.5亿出售南京综合体项目，旭辉评级降至CC级，陷违约边缘

前三季度房企销售数据已经出炉，无论是克而瑞还是中指的榜单，除去些微差异外，TOP20房企的排位几乎一致。

碧桂园、保利发展、万科占据前三，全口径金额超过3000亿元，权益口径金额2000亿元以上。

中国恒大尚在克而瑞的榜单上，排在第43位（全口径），但中指的榜单里并未有中国恒大的位置。

销售层面上的数据大抵上符合预期，而在销售之外部分房企的债务重组情况更加值得关注。

世茂：紧握一笔百亿授信的“授信”

10月12日晚，世茂集团（00813.HK）发布公告称，拟出售南京一个综合体项目45%的股权，同时转让销售债权的权利，买方为中国信达与五矿信托，总代价为17.5亿元。

10月3日，世茂集团亦发布有关境外债务重组进展公告，其中提及已与大华银行订立103亿港元融资协议。

该笔融资协议，订立于今年9月初，为世茂集团位于香港九龙大窝坪项目的贷款融资。

早在2015年，世茂集团即已斥资70.2亿港元，拿下香港九龙大窝坪项目，同时也是其在香港独资发展的首个住宅项目。

世茂多年来一直期待取得香港地皮，而九龙大窝坪地块也确实较为优质。以其地势不但可饱览整个九龙半岛，甚至可以远眺港岛中上环景。

又因项目占地面积达约21.96万方呎，可建筑面积63.2万方呎，如此体量的纯宅地在香港这样寸土寸金的地方实属罕见，而且项目邻近九龙塘一带，可发展成分层豪宅及少量洋房。

当初特区政府有意推出土地招标时，便已被业界誉为百亿地王，且更有机会缔造香港新高地价。

当时参与竞价的开发商有长实地产、新鸿基、恒基、会德丰等香港老牌地产企业。

而世茂却将诸多对手逐一击退，以逾70亿港元代价摘下地块。

彼时，世茂曾承诺将集中资源满足发展条款，预计投资120至150亿港元，计划建4座18层高住宅。

为此，在2017年，世茂集团与交通银行（香港）、工银亚洲以及大华银行等多家银行，签订了100亿港元的银团贷款。

不过在去年，连“西九龙最后一个临海项目”香港维港汇，都不惜亏损退出了，按说世茂也不会执着于九龙大窝坪项目才是。

一方面或许因为这是其首个独资项目，具有象征性；另一方面应该也是大华银行的“及时雨”效应。

在与大华银行签订再融资协议后，以取替原有项目贷款融资。大华银行将成为这个项目的唯一贷款银行。换言之，2017年的银团贷将失效。

此番再融资协议的签订，应当是去年以来，世茂在债务处理上听到的第一个好消息了。

也有评论认为，再融资协议大华银行给世茂集团境外债务重组上个了保险，在保障自身利益的同时，为世茂集团境外债务重组，提供了潜在的增信标的。

至于在多大程度上实现增信释疑，只能仁者见仁了。

且不说目前世茂因境外债务重组受阻，已连续推迟2021年年报、2022年中报的发布。

而且截至2021年上半年，世茂集团有息负债1645亿，同时据瑞银估算表外负债1200亿。即便已连续处置资产30余次，回笼的百亿资金恐怕也难以在短期内解决庞大的债务问题。

在推进境外债务重组的过程中，世茂集团7月份还有一笔到期10亿美元债未能进行本息偿还，叠加两笔银团贷款违约已是年内第三次违约。

同袍公司世茂股份同样处境艰难。

10月11日，“15世茂02”下跌24.24%，触发盘中停牌。同日，世茂股份还公告称拟再展期一只境内债，并要押上长沙世茂环球金融中心项目处置后净现金流，作为偿债来源。

目前，世茂股份主体旗下有4只境内债涉展期，存续债券余额为103.53亿元。而世茂集团的评级则已被穆迪下调至“Caa1”。

旭辉：挤脓包还是玩“躺平”？

与世茂的公司债超跌同病相怜，10月11日，旭辉“21旭辉02”跌31.51%，触发盘中二次停牌。

境外债市场，旭辉控股集团（0884.HK）多笔美元债刷新低，报价领跌3-10美分，其最近端美元债CIFIHG5.5 01/23/23价格更是在下午加速剧烈下挫，截至收盘跌去10美分，其余美元债价格全线跌破10美分。

继此前内部信影响导致的股债双杀之后，旭辉境内外债市又一次暴跌。

原来是因为旭辉在前一日与其美元银团贷款的贷款行沟通时，寻求将7000万美元银团分期款项推迟至10月28日支付，但又承认未于10日支付其港币可转债当期票息。

受此传闻影响，其美元债在11日早间开盘就大跌，到下午更是跌势不止，连带境内债也一并暴跌。

按道理，旭辉应该汲取上一轮股债双杀的教训。

9月27日，市场传出消息，旭辉旗下项目所涉信托未如期支付款项。

28日，果然股债大跌。旭辉控股集团收跌32.28%，跌破1港元/股；旭辉永升服务收跌23.33%。同时，多只债券价格也出现下跌，其中“21旭辉03”跌近30%。

而且这一跌势仍在延续，并未有企稳迹象。在这种背景之下，不知旭辉为何还要释放出敏感消息，却不做任何应对之策及预先或事后向投资者澄清。

难道说，是脓包迟早总该挤了它？

或许这也正是旭辉的“躺平”之计。

市场通常上将近端美元债跌破20美分压力线，视作已经逼近违约债的价格。因为跌破20美分压力线后，很难再涨回到20美分以上，同时这样低位的二级市场价格，会倒逼发行人选择与持有人展开协商展期或协议回购，而非如期全额兑付。

早早打穿债市投资者心理防线，也意味着旭辉能更早掌握主动权。

在旭辉董事局主席林中的那封《致旭辉全体干部的一封信》，就有这么一句：

账面有逾300亿现金，但绝大部分无法满足合理按需使用。

把寒气传递给每个人！

首先一定是投资人和债权人。

只是有些尴尬的是，在这个当口旭辉是发了中债增担保的中票的，而且旭辉中票注册额度50亿元规模，本期仅发行了12亿元。如果是这种“躺平”打算的话，后面还能不能发？好不好发？

这边，中债增刚上场给旭辉等房企提供增信担保，另一边旭辉就表示自己要违约，然后股债大跌，这到底演的是哪出？

10月11日，惠誉又忽然将旭辉长期外币和本币发行人评级从“BB-”下调至“CC”，并将其高级无抵押评级和未偿票据评级从“BB-”下调至“CC”。所有评级均已从负面观察名单中移出。

屋漏偏逢连夜雨。

4家房企被撤销评级

旭辉的策略也不能说就错了，如果美元债和境内债两头只能保一头，那必然是先保住境内债不违约，毕竟境内债还有发债的机会，美元债见不到增量，存量也就只能随他去。

2022年8月和9月，中资美元债发行量分别为32.74亿美元和36.02亿美元，同比分别下滑73%和82%，相比7月发行量继续下滑。

其中，房地产、城投、金融和其他行业发行量占比分别为4%、86%、1%和10%，城投发行量占主导地位。

9月份以来就有当代置业、景瑞控股、力高地产等多笔房企美元债未按时兑付本息。而在此前，龙光集团、弘阳地产美元债已经出现实质性违约。

进入10月份，先是10月3日亿达中国公告称，一笔345万美元的优先票据出现了本金违约；

然后是鸿坤地产在10月6日公告，“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券将于10月8日到期，该公司预计不会在到期日支付应付金额，债券将于10月10日在香港联交所摘牌。

偿债高峰虽然已经在路上，但房企自身能做的其实也有限。

克而瑞数据显示，仅在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约为617亿元。

穆迪在最新报告中表示，由于房地产销售疲软，且未来6～12个月有大量债券到期，房地产开发商将需要持续发行债券来缓解其流动性风险。

穆迪也挺不地道，刚说完房企需要持续发行债券缓解流动性，马上又相继撤销了融创中国、景瑞控股、中国恒大和佳兆业的家族评级，这不是两头堵嘛。

当然，对这四家公司来说，评级不评级的也无所谓了，因为评级也差不多到底了。

撤销评级前，4家房企的家族评级均为“Ca”。Ca 是穆迪信用评级中的第 20 位，共有 21 个级别，位于最低的利息违约级别“C”之前。

惠誉在最近的一份评级报告分析，2022年年中民营房企的现金与流动负债比率的中值较20221年末下降2.3个百分点至8.3%，国有房企下滑0.8个百分点至23.3%。

为此，惠誉总结说，民营房企捉襟见肘的资金和流动性状况阻碍其在经济低迷时扩张，但是国有房企的扩张未受影响，这将转化为国有房企未来更强劲的销售额和财务指标。

总有一天，时间会证明惠誉说错了。但是眼下，还是先把难关渡过去吧。