江核最强王炸，被迫营业的风险在哪？

今天简单聊聊江北核心区4块土地释放的消息。

这几块地，位置都不错，尤其是位于号称“江核鱼嘴”的三角地区，一下子拿出来两块地，意味深长。

更值得玩味的是，江核鱼嘴片区，刚刚释放了要挂牌南师附中的消息，大家还没消化呢，结果就挂地了，难免让人联想到一切都是为了卖地的宗旨。尤其一些二手业主比较着急，自己房子都要交付了，马上就面临要上学问题了，学校不公布，结果一个人毛都没有的区域，却确定了学区，他们感觉有点伤害。我觉得大可不必，格局要打开。如果江核江湾的地块房价预期稳住了，那核心区其他二手房价格也有了一点信心，一荣俱荣的事，所以不要太急。

当然，一切确实为了卖地。而且这次是插队卖地。第三轮没赶上，直接放到了第四轮，现在广而告之，就是想让大家提前了解，江核拿出最好的土地出来了。

甚至在土地投拓群里，工作人员诚意满满，如果开发商在合肥或者河西南没拿到地，可以来江北看看。这句话看起来有点卑微，但主要是因为时间靠后，不代表真的是别人的备份。侧面也说明，土地市场竞争很大，南京杭州苏州合肥，这几个市场竞争非常理解。合肥今年表现比南京更为强劲，土地市场唾唾逼人，早已不是吴下阿蛮，是江北新区的强劲对手。

那么，江核鱼嘴的地，打算卖多少钱？

大家看这张表就清楚了，起拍价只有2.2-2.3万，封顶价是2.5-2.6万。

如果是起拍价卖出，那么这边土地的价格，与两年前政务南工大板块的地价，基本持平，当然容积率略有不同，但基本上差不多。而政务工大板块的房价，3.5万卖，还是能赚钱的，否则这么多开发商不至于抢，现在困难是因为3.5万不好卖而已，如果好卖，开发商绝对不亏。

什么意思？也就是说，如果开发商以底价或者几轮成交，明年房价卖个3.6万+普通品质，其实是不亏的。是不是已经非常保险了？

我觉得比较保险，有实力的开发商，可以抄个小底。地顺利出让，问题不大，就看溢价多少。（说的是江核鱼嘴）

如果按照两年前的行情，加上南师加持，这边地价应该起码2.8万的，现在最高限价也不过如此，地价真的降了不少了。

不过，即便底价成交，开发商也不会卖3.6万，而是追求高溢价。纬三路江核那边4万-4.3万了，这边是不是可以4.5万了？确实可以这么想。甚至有激进者，认为可以直接5万！那土拍直接触顶了。

肯定不至于。能卖多少，还是看市场。但就板块发展的规律而言，江核鱼嘴，出道有点早了。应该等两年再说，为什么？

按照规划规律，江核鱼嘴的定位=河西南江湾，是要大平层当道的。但河西南已经进入改善时代，江湾搞大平层，没啥问题。但江核鱼嘴片区，全部上大平层？我觉得市场未到，开发商未必有这个勇气。而且周边的配套和居住氛围还非常稀缺，终极改善没到时候。

如果不做大平层，做小户型也不合适，最后估计做一些轻奢户型，140平上下，半拉不豪的产品。那江核鱼嘴的纯粹性和定位就会受到影响。更大的风险是:一旦有开发商策略不对，遇到点困难就要开分销或者互相撕逼，那江核鱼嘴的高大上人设，就会受到严重影响。所以房企的筛选也很重要，但现在是买方市场，没有能力筛选。

我们发现，在行情下行期，板块的最后不要出地，也不要卖房，不出地，啥事没有，高大上的美好想象，都是没问题的。一旦陷入实操，就会有各种各样的问题。江核鱼嘴作为江核最后一个露面的子板块，这次被迫营业，也没有办法。

不过实话实说，有南师加持，又有启龙公园环绕，从拿地的角度看，风险不大。不差钱的可以报名试试，价格已比较到位，姿态已经放非常卑微，开发商的地位空前提高...

几块地的具体信息如下（来源于江苏土地）：

NO.新区2022G12：江北新区滨江大道以西、七里河大街以南地块

(NJJBd010-21-13、14）

地块四至：东至规划道路，南至规划道路，西至胜利路，北至七里河大街

土地出让面积：26002.27（含仅出让地下空间1854.33）㎡

规划用地性质：R2 二类居住用地

容积率：2.8

起拍总价：154000万元

最高限价：176000万元

起拍楼面价：22776元/㎡

最高楼面限价：26030元/㎡

△地块区位图

本地块位于中央商务区，地块南侧滨江风光带、启龙亲子公园，自然资源丰富。地块紧邻滨江大道、长江隧道，出行便捷。据了解，近日有包括南师附中、南外、金中、琅小、芳小、市第一幼儿园等在内的七大名校官宣签约，优质教育资源加速落地，未来配套集聚。

△地块强排方案示意图

△地块周边控详图

NO.新区2022G13：滨江大道以西、七里河大街以南地块

(NJJBd010-21-06）

地块四至：东至胜利路，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路

土地出让面积：20484.21㎡

规划用地性质：R2 二类居住用地

容积率：2.8

起拍总价：130000万元

最高限价：148000万元

起拍楼面价：22666元/㎡

最高楼面限价：25804元/㎡

地块内须建设公用开关站一座，需建设地上建筑，使用面积不小于120平方米（不计入容积率面积）的房屋，长宽适中矩形，进出规模不少于两条16回以上通道。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电公司统一管理、运营和维护。

△地块区位图

该地块东南侧紧邻NO.新区2022G12地块。

△地块周边控详图

△地块强排方案示意图

NO.新区2022G14：广西埂大街以北、浦镇大街以南地块

（NJJBd010-14-25）

地块四至：东至横江大道，南至广西埂大街，西至规划道路，北至规划道路

土地出让面积：25546.27㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：2.8

起拍总价：157000万元

最高限价：179000万元

起拍楼面价：21949元/㎡

最高楼面限价：25025元/㎡

△地块航拍图

本地块同样位于中央商务区，地块紧邻保利新区G09地块，该地块于今年二批次成功出让，经2轮竞价，保利以总价24.1亿元竞得，成交楼面价22264元/㎡，不设毛坯限价。

△地块周边控详图

NO.新区2022G15：浦镇大街以南、浦滨路以西地块

（NJJBd010-11-14）

地块四至：东至浦滨路，南至规划道路，西至规划道路，北至定向河

土地出让面积：40157.50㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：2.4

起拍总价：219000万元

最高限价：250000万元

起拍楼面价：22723元/㎡

最高楼面限价：25940元/㎡

△地块航拍图

本地块所在的中央商务区面积约7.6平方公里，规划以小尺度街区打造舒适宜人、高效便捷的城市空间，结合周边片区，融合新金融、商业商务、文化休闲和生态宜居等多种功能，成为引领南京江北新区发展的活力聚集区和多功能示范区。

△地块周边控详图

地块位于浦镇大街、浦滨路轴线交汇处，西南侧紧邻鼓楼医院片区，西侧南京一中高中部已招生办学，另规划有南京一中第二小学，南侧晴翠府将配建13万方商业综合体，未来将享有十分完善的医疗、康养、商业配套资源。西侧紧邻一批次成功出让的NO.新区2022G03地块，楼面地价25169元/㎡，毛坯销售限价40000元/㎡，今年二批次集中出让中，NO.新区2022G07、G08不设定毛坯限价，楼面地价分别为23262、22780元/㎡。