如果未来房子不炒房了，那么房子怎么办？如何解决住房问题？

最近喜欢晚上出去逛逛，来治自己的精神内耗，才到9点多，路上就没什么人，记得以前晚上出来都会看到各种摆摊啊大排档什么的，下班喝点酒乃是一天最舒服的时间。

今年与往年，在很多方面处处都有着不同，餐馆人少了，出来消费娱乐的也少了，工作内卷了，大家知道攒钱了，是的今年大家过的都不容易，要说最惨的，我觉得还是房地产。据我观察周边30%以上的之前从事房地产的现在都不干了，在继续干的都是在硬撑的。说一组数字大家感受一下，上半年全国卖了6.61万亿的房子，对比2021全年18万亿的销售额，只完成了三分之一，全国排名前100的开发商销售额腰展，37个重点城市，上半年卖地收入加起来8,000亿，降了55% 63个三四线城市更惨，加起来卖地收入也只有3,266亿，降了64% 已经涨到膝盖了。

但有个数据挺有意思的房租，前段时间，有人说今年房租不但没有降，反而逆势上涨，合适的房子都不好找，有人说明显感受到房子更好租了。房租这个指标。怎么就产生了这么大争议呢？唯一能解释的就是分化。哪些城市跌得比较凶呢？大庆西宁，温州哈尔滨，南宁跌幅都超过了2%，郑州甚至还出现了房东摆摊求租，降40%还无人问津的事。在另一边，8份55个城市里租金套布五的城市依然是北京、上海、深圳、杭州和广州，尤其是上海6月之后，挂牌共用环比大增百分之百四十七。租赁需求热度环比大增95%如果房子在具备大学周边地铁口好物业精装这些因素会变得更加抢手。

还有一个更典型的数据，是不同收入群体的租房分化，有份报告啊上半年的疫情后以，白领为主力客群的3,000-6,000元每个月每套的价格段需求占比上升4.8%，但是以蓝领为主力客群的1,500-3,000元每月每套的价格段需求占比反而下降了5.3%，不求租高品质房子的人非但没有随疫情下降反而逆势上升。这并不奇怪一线城市的核心和近郊，新房供应极度稀缺二房交易占比超过60%早已经进入了存量房时代。对一个租房的人来说诉求只有一个房屋的使用性，大家更希望找地段好品质佳居住体验更好的地方住。但人房错配是决定租房市场的核心原因。

上面提到了存粮房时代，大家可能还不知道这个词意味着什么，巨大规模的存粮房意味着好房子的极度稀缺，拿比较大的中介平台再租房源为例北京挂牌4.4万套。怎么说呢给人一种遍地都是房子的感觉。但如果选择进地铁的还剩2.4万多套选，集中供暖的小区还剩两万套选有电梯的还剩1.4万套，选40-80平的还剩7,000套，再选精装修的只剩5,000套出头。这还没有要求品牌物业为里面容积率什么的，所以房子早就不缺了缺的是好房子，一切问题的源头还要从我们的房地产机制聊起。

自从1998年第一次房改开始，房地产市场一直是重销售而轻租赁商品住宅才是主流，租赁市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，个人房东出租房院占主导，还没有办法享受到学区落户医保这些跟业主相同的权利。所以我们看到今年的工作报告里有一个关键词新发展模式。原话说的是探索新的发展模式坚持足够并举加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，新模式对应的就是上面说的重销售轻租赁的旧模式。

我们可以参考美国和日本市什么模式，美国的长租公寓已经发展100多年了，管理有专门的运营商搬家租家具，帮租客融入社区，啥服务都有。比如美国最大的公寓运营商EQ二1969年就成立了，现在运用近10万套公寓，日本的特点是更凸显精细化，面积大多以25-30平米为主，家具家电的啥都配上，都是拎包入住。日本呢主要是规模化运营的包租模式2,000多家中介公司，绝大多数房源都是私人住宅委托长租公司承担房屋的租赁装修和设计，市场规模已经达到了12万亿日元，合人民币达到了7,500多亿现在，我国的机构化长租房占比还不到5%，而德国达到了22%，美国则是30%，日本最高达到了80%，政策的倾斜力度也越来越大了，说个最近的事就在9月份北京市住房租赁条例正式实施，其中最大的亮点是为了杜绝黑中介和二房东的各种乱想从资质源头上对中介和长租机构做了界定，干中介的只能做二手房的买卖。只有长租机构才可以称之为住房租赁企业。

新华网有个报告叫2021中国城市租住生活蓝皮书其中做了个预测，未来10年是住房租赁市场的黄金十年，超过两亿国人都要租房生活，市场规模会达到十万亿的级别。那从工作报告里的长租房定位再到地方上的新的租房条例，脉络很清晰政策对租房市场的加持力度只会越来越大，顺着这几个逻辑我们总结就是，第一在大城市租房难租到好房子更是难上加难。据说我们将迎来租房时代，倒不如说即将到来的是品质租房时代，黑中介隔断房，二房东跑路，发布虚假房源，这是每一代毕业生出校门都踩过的坑。

只有让更多人租到真正意义上的好房，子才不会让下一代年轻人重蹈覆辙。第二保障房长租房都是租房时代的重要拼图百通宏观测算，十四五全国要建740万套租赁房，今年要建200万套，投资接近3,000亿保障房当然是好事，但有一点5年700万套够不够，当然不够且不论建设周期太长，很多人等不到建成那个时间。就说规模几十平米的小户型保障房，就算三口之家挤进去那也只够2,000多万人住，相比未来10年2.6亿人的租房需求相差以10倍计，剩下的巨大需求只能靠长租房来填补。

我国的长租房是从2011年开始的，说到长租房就不得不替国内最大的长租企业自如从自如的发展史可以略亏10年以来。中国租赁市场的发展脉络，过去的10年里他采中了三次租房需求的发展浪潮，第一个阶段10年前市场的错配产品错配房东的三居室是年轻人租不起的房，服务错配传统租房模式房东和租客都不省心品质错配老旧房源无法满足年轻人的品质要求。

2011年 在别人还没做的时候自如考察了国外的经验，回来开始做长租到了第二个阶段，长租形成风口政策加持规模快速扩张，但长租最大的问题是产业链条长投入重并不是一个低门槛的行业。比如房子改造是需要整条装修供应链的，相当于你得有一家大型装修公司保障，供应租期的保洁，搬家维修，又是3个不同类型的赛道。

这还只是供应链的部分，对于房东租客两大群体单纯的改造并不足以让双方买单，还要有大师设计做足空间功能美学的研究，古利斯房产经纪人一样的新职业管家开发让一切都能线上化操作的功能，可查可追踪把租房这件事做得透明，另外智能化信用体系定价系统等都是长租运行的一部分。所以长租进来了很多经验不足的企业迎来了一部分企业的暴力，后来归于平静在这个过程里别的企业倒了。

自如进入了10座城市管理着100万间房源，累计服务了50万业主，500万资务课现在到了第三个阶段大浪淘沙，存量房子需要精细运营。房子也有年龄怎么才能在房产有限的生命周期创造出更大的价值呢？这里要收到房子的两块价值，居住价值和资产价值。居住价值怎么样住的人最有发言权，住过自如整租新社系列的房子应该有些感触，因为房子很漂亮不太像出租房，马上自如和德国团队合作的有家7.0也快有房源出来了，因为长租和自如的存在，中国有了一批可以租住的，品质很高的房子。而且这批房子在市场租金大幅上涨的时候，受制于企业的规模和入住率反而租金涨幅比较平和。

再说到资产价值这一块这就是房租和房东之间的关系了，以前的长租采用的是省心租就是包租吃租金差价，虽然这种模式让长租迅速起来，但不长久第一个创立中国长租的自如，在10年后又再次改变了行业的模式，也就是自如的增一族，看名称能猜测到是围绕房子来做文章。

前面说到现在存量市场缺的是好房子。租房进入了品质时代而增一租可以把房子改造的更有美学设计和质感，不过需要房东出装修费那房东能同意吗？这里有3个关键词无差价。无控制期收益有保底，无差价意味着自如微笑业主，说清楚每一分钱用在哪里花每一分钱的原因，无控制期出租时效比起传统普租了45天可以缩短到15天，注意有保底的话无论市场如何变动，资助都会向业主提供80%到90%的保底收益这种模式下资助相当于从长租平台变成了房东合伙人平台与房东租客共同承担，所有的收益和风险都是透明的。这是房东租客平台3方共赢的事情，简单说在长租行业发展的三个阶段就是让更多人意识到，房屋的价值绝不仅仅只是二手房炒作买卖增值，房子终究是用来住的从买卖增值过度到房屋的使用性增值才是房地产的健康状态。

我们这一代人的成长过程里似乎一直贯穿着巨大的买房焦虑，比如我平时受到了各种问题，夜了要不要回老家买房？准备订婚了要不要掏空家里的6个钱包买房？想留在大城市是否一定得背着巨额房贷买房？有多少钱就买多少房，哪怕外出打工闲置不住也要买哪怕借遍亲戚朋友，也要让孩子在大城市有套房，开发商高周转盖房，购房者加杠杆买房，银行把房产作为最优质的信用抵押品。

为什么今年所有人都在抱怨内卷，说到底是楼市过去10年寄增的负债，叠加今年的收入下降日益剧烈残酷的丛林竞争，让亲戚朋友同事都陷入到了比拼的怪圈。这是整个社会基于住房恐惧，房企购房者银行都用力过猛的产物，想根治这种群体心理病，我们需要时间。有钱人当然可以去买动辄千万的豪宅，但租房者不会再被冠予“苟且穷酸”这样的标签，在巨型都市里年轻人同样可以构筑自己体面独一无二的生活，数亿摆脱买房焦虑的租房者他们可以过得更有尊严。